房产交易形式都有哪些？房产抵押是房产交易的一种吗？

房产主要包括住房房产和营业性房产。交易形式有：1、房产买卖：房地产交易的典型类型，房地产交易是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程，房产买卖不仅包含了房产占有的转移，也包括了房产处分权的转移。包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。2、房屋租赁：指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动，由承租人向出租人支付租金的行为。3、房产互换：房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，按照有关政策和程序，以房产交换为主，货币补偿为辅的以物易物的一种交易行为。4、房产抵押：通过第三方房产证办理抵押贷款的，房产抵押须经所有有权人签字。办理比较复杂，一般很少使用。5、二手房买卖：根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房;按照成本价或者标准价购买的安居工程住房;集资合作建设的住房;按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房;按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。

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如果购买的房屋为个人唯一住房，且面积为90平米以下的，按1%的税率收取契税。如果面积为90平米以上的，就按1.5%的税率来收取契税。如果购买的是房屋为家庭的第二套房屋，那么面积为90平米以下的仍然按1%的税率收取，如果是90平米以上的，就要按2%的税率收取了。想要享受税收优惠政策的购房人，必须向税务机关提交家庭住房情况的书面证明，如果提供虚假证明，将按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

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→ 房地产契税 房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 → 营业税 （2016年5月1日之后改为增值税）营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。→ 房产税 房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 → 营业税附加 营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。 → 印花税 印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 → 个人所得税 个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。 → 纳税保证金 纳税保证金指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。

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二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

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①契税：如果过户的房子面积在90平米以下，那么需要按照1%的税率缴纳。如果过户的房子面积在90到140平米之间，需要按照总房款的1.5%缴纳。如果过户的房子面积超过了140平米或者是第2次购买房屋，那么会按照总房款的3%缴纳。②营业税：如果是房改房，普通住宅房或者是商品房，房产证年限不满两年的情况下，需要按照总房款的5.6%缴纳。但如果房产证已经有了，两年以上的时间是可以免征营业税的。③营业附加税：房产证的年限如果不满两年，需要按照总房款的0.56%缴纳，满了两年之后无需缴纳。④个人所得税：如果房产证办理的时间超过5年，且是普通的住宅房，可以免交个人所得税。但如果房产证不满5年或者不是普通住宅房，需要按照总房款的1%缴纳个人所得税。