泰华梧桐林居

前几天盘点完福田、南山，宝安继续上菜宝安表征：一直在挤水分，随着二手价格的下跌，宝安新盘从小甜甜变成了牛夫人，买方也得以理性的看待曾经王炸盘的真实价值。市场上对宝安尤其宝中的看法比较分裂，主要有几点原因：1⃣️宝安之前那一拨吹的太高了2⃣️宝安太大了，除了宝中、新安四小龙片区、碧海，整体城市面貌确实不咋地3⃣️中东部需求因为通勤的原因一般不会去宝安，有些人没怎么去过宝安就尬黑新盘供应：1⃣️宝中那几个都是捂盘渣男，从去年炒到了今年，随着市场走低，确实没有曾经香了2⃣️新安、碧海没啥正经供应3⃣️远郊因为珈誉府砸盘的原因基本被带崩了选筹逻辑：宝中-新安四小龙（学位优先）-碧海（仅剩企鹅岛变量）-西乡（别买老破旧）-沙井小王炸系列：都市茗荟二期：基本要啥有啥，懒得评了，评烂了，都快现楼了。到底还香不香其实还是看价格，传9w传11w的都有，户型图网上都有了，那个起步户型总价如果定在1000以内（面积高拓不少），还算是不错的选择（但1000的话算利息也没啥倒挂估计）胤璇：我更喜欢叫它8.55，因为它代表着深圳房价畸高时的一种心理寄托
住宅就100多套，盘子小但却又有写字楼又有公寓，产品力一般，居住体验不会很好，不过8.55这个价格我觉得还是可以的✨值得关·注系列：盛意家园：宝中地铁口北边的独栋现楼，宝安大道边上捂到现在，中间闹着整体打包拍卖也没卖成。可以理解为富通好旺角的的三期，门口有个小街心公园蛮舒服。有一房两房的小户型，且赠送面积做的不错，虽然我一直不看好这种独栋小盘，但考虑到宝中除了花样年确实也没有什么像样的小户型了，加上小公园及户型的加持，价格合适的话我会感觉还不错泰华梧桐林居：凯旋城西边大盘，几千套供应，小区里据说会搞个人工湖（是我喜欢的调调），吭哧吭哧盖的还挺快的。不过呢外立面和梧桐村一样丑，户型特别差，产品力像是上个时代的产品，不一定值得，等等看吧。

宝中新盘断供4年，但是今年被「越秀瑞樾府」破局之后，传闻「泰华梧桐林居」将推北区982套住宅。「泰华梧桐林居」原名为泰华海逸世家，后改为泰华梧桐林居，预计4季度入市，—共4482套住宅，将会分批推售，其中套内面积小于90㎡的房源有3538套，占比78.94%。这是宝中最后的超大园林社区，几乎相当于目前宝中其他待售新盘总货量之和。项目一共有两期，目前靠近宝安大道一侧（北区）的一期正在施工中，预计最快2024年完工12月完工，也是前段时间传言要入市的部分。首推北区982套，面积段为107-138-172㎡为主，目前传本次推出价格约为9字头左右。【优点】地段：宝中作为过去10年深圳发展最快，也是最具价值的区域之一。由于毗邻前海自贸区，前海住宅规划少，房子难抢，一路之隔的宝中就成了不二之选。配套：宝中是宝安城市面貌最好，配套最完善的区域，整体宜居性在深圳西部也是首屈一指，甚至远高于目前的前海自贸区。多条地铁汇聚，三馆一城、音乐厅、欢乐港湾、摩天轮、壹方城等，几乎都是深圳区一级的最高配置。交通：临近罗宝线（1号线）新安站地铁口。学位：宝安实验学校虽然不及宝安中学学区优秀，但在宝安已经是第一梯队。此外宝安中学（集团）小学部也是妥妥的名校。人口：宝安是老深圳人居住人口最多的区域之一，大家对于宝安的认可度很好，从生活习惯和情感出发，宝安都是置业的首选目标。拥有绝对的人口优势，既是宝中房源供不应求的重要原因，也是未来二手房价值支撑、流通性强的重要保证。【缺点】门槛：预计价格在9-10万/㎡，最小户型上车也达到了1000万，门槛不低。产品：产品设计存在错配，实用率低。107㎡两房一卫、172㎡四房两卫属于高端改善型产品配置，但平均每层户数将超过10户，明显错配。年限：入住时仅剩40多年的产权时间，未来出手时能不能贷款30年具有不确定性。车位：车位比仅1:0.69，比目前市面上大多数刚需上车盘都还要低。如果算上商业车位，业主实际能够使用的车位更是有限。【总结】总体上看，「泰华梧桐林居」拥有绝佳的地段和配套，但是今年深圳有多个价格在10万左右/平的产品入市，同类产品的竞品众多，开盘去化结果如何还有待商榷。鉴于宝中新房入市的不确定性较高，建议大家同时关注其他项目的动态，多加对比。