苏州楼盘测评：环秀湖花园与鲁能文灵雅苑分析

来源：吉屋 2024-04-25 08:47:24

又鸽了？这两个项目已经等了太久了……

在2023年，苏州楼市意外迎来了一个老鸽子，环秀湖花园！仔细一想，其实苏州还是有不少鸽盘的，虽然都是鸽盘，但鸽的原因却大不一样，有些“捂”了这么久是一直无法突破区域限价，有些则是历史遗留问题，想要伺机卖个更好的价格。现在苏州还有哪些鸽盘？他们值得等吗？

拿地近20年！还有600+套欧风丽苑，真的是一个比较老的地块了。小区位于相城古元路288号。2004年出让，楼面地价仅1081元/㎡。从规划上来看，项目分为两期开发，在2006年的时候就已经取证入市，在2009年最后一次取证。欧风丽苑的一期其实已经交房入住了，二期虽然没有开售，但是也已经完成建造好了。据了解，项目二期共开发建设11幢住宅，共计672套房源，其中4幢16层小高层、7幢洋房。周边界面来看，也是比较不错的，项目处于元和板块，也是比较成熟的片区了。欧风丽苑二期的官方户型图暂时还没有发布，不过据爆料，项目的4栋16层小高层，建筑面积分别是约105和115平，7栋洋房，则是建筑面积约140平。项目目前还没有传出来新消息，去年3月份有网友在寒山闻钟上面咨询该问题，从官方回复来看，项目当时计划做精装修房，设计方案尚在研究中。未来售价上来看，由于之前领证时间实在相隔太久，而且如果是装修，很有可能会有溢价。周边比较相似的一个新房小区就是万宇名都了，该项目此前售价在2.15W左右。那么这会不会是个倒挂盘呢？价格在是多少值得冲呢？从链家网数据来看，欧风丽苑2021年共计成交了30套二手住房，套均成交面积86.62平，平均一套总价199万元，成交单价23012元/平，平均成交周期163天。这么一看，项目大概率倒挂不会太多，当然实际价格还是要等官方取证发布才能知道。

拿地已7年多的相城地王鲁能文灵雅苑

鲁能文灵雅苑，位于相城区元和街道建元路南、文灵路两侧，是2016年9月，鲁能以总价33.05亿竞得的苏地2016-WG-57号地块，成交楼面价26225元/平，溢价率77.19%，要求现房销售。周边配套来看项目周边也是比较齐全的。鲁能文灵雅苑，也是相城地王项目，且一直保持至今。从规划中来看，文灵雅苑共计有两个地块，分为东西两部分，其中东地块共计有7幢小高层住宅，西地块有12幢小高层，共计19幢小高层住宅。吉屋君今年年初实探了文灵雅苑，当时文灵雅苑已经基本是现房了，虽然不着急卖房，但是建设还是一点没耽误。项目西地块项目东地块地价为26225元/平的文灵雅苑的价格，自然也是大家比较关注的。位于元和板块的仁恒溪云雅园取证，整体备案均价30453元/平。同板块的天境澜庭、华侨城龙湖启元也都相继取证，价格也在3W+。高铁新城板块的铂悦春和万象备案均价也在3W+。不过，文灵雅苑距离比较近的金相天地，在去年首次取证时，备案均价只有2.8W。从楼面价上来看，文灵雅苑地价最高，项目冲击3W+还是比较有希望的。不过即使上了3字头，对于项目而言压力也还是比较大的。