苏州狮山纯新盘！楼盘测评分析

狮山有洋房，地价还低了些，在豪宅圈，这个纯新盘会有竞争力吗？

昨天，小胖君推送了一条苏州爆仓板块盘点的推文，小胖群友留言，建发狮山44号地块项目的规划更改了。是的，建发狮山44号地块项目的规划调整了，从此前的9栋15-17F住宅，调整为了7栋6-17F住宅。 同时，其户数也少了：从293户→289户，减少了4户。

在今年目前狮山板块中，相较于金茂、中海这2个项目，建发狮山44号地块项目有地价优势，毕竟比其分别低了7224元/平和5830元/平。同时，该社区有洋房产品，这是金茂和中海所没有的产品，那么会有优势吗？规划变了！有洋房！

地块规划调整和地价优势

建发狮山44号地块项目的规划方案批前公示了。建发狮山44号地块项目，即，苏地2023-WG-44号地块，位于高新区狮山商务创新区珠江路西、向阳路北，2023年8月6日，建发以总价92583万元竞得，成交楼面价23251元/平，溢价率1.09%。这也是继建发缦云、建发朗云之后，建发在高新区狮山板块的第三个项目。

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  建发朗云

  高新 | 高新狮山向阳路汾湖路交汇处苏外向南约300米 43800元/平米

  配套成熟
  拨号立享优惠

项目的建设单位为苏州恒至嘉房地产开发有限公司，则是中海、建发，联合开发。项目的地块用途为城镇住宅用地，占地面积22121.5平，总建筑面积58413.35平，计容建筑面积39803.96平，容积率1.8。根据规划，项目拟建7栋6-17F住宅，其中，3栋6F洋房、1栋10F洋房、3栋17F小高层。6F洋房：8#、9#、10#；10F洋房：6#；17F小高层：1#、3#、7#。

从规划调整来看，建发狮山44号地块项目有一定的优势。相对于金茂、中海项目，该项目的地价较低，这对于购房者来说是一个吸引点。此外，该项目还有洋房产品，这是金茂和中海所没有的，也许会吸引一些有特殊需求的购房者。

周边环境和配套设施

建发狮山44号地块项目位于高新区狮山商务创新区珠江路西、向阳路北。周边是相对繁华的住宅区和工业园区。从周边环境来看，居住氛围比较好，同时也有一些商业配套和教育设施。

交通方面，该项目距离轨道交通1号线金枫路约1.1公里，自驾也比较方便，可以连接苏福快速路和中环西线等主要道路。

商业配套方面，项目附近有木渎悠方、美罗和泉屋等商业中心，同时也不远处有龙湖狮山天街、金鹰国际广场、绿宝广场等购物中心。

教育设施方面，距离项目较近的有狮山实验小学竹园路校区、新区实小竹园路校区、新区第一初中、新区一中和苏州外国语学校等。同时，项目北侧的万枫家园和上瑞阁也有相应的教育资源。

综合来看，建发狮山44号地块项目在周边环境和配套设施方面还是比较不错的，对于购房者来说，这也是一个考虑因素。

价格猜测和竞争力分析

对于纯新盘来说，最大的悬念还是价格。根据已公示的信息，建发狮山44号地块项目的成交地价为23251元/平，最低装标要求为2000元/平，即至少成本为25251元/平。预计项目的备案均价将达到35172元/平。

相较于建发旗下的另一项目建发朗云，该项目的地价相差了3774元/平，而建发朗云的备案均价为43800元/平。因此，建发狮山44号地块项目的价格可能在4万元左右。