明年上海房价预测及板块分析

来源：吉屋 2023-12-30 09:01:43

2023年度上海土地市场暂告一段落。今年的上海土地市场基本上如期完成计划出让，已成交72块涉宅用地，总成交金额达2200亿+！土拍的联动价关系到未来新房价格。无论是因为此前限价太久还是为了去库存，房价实实在在影响购房者的决策。

涨幅最大的市区地块

从去年到今年，上海哪些板块近两年房价变动更大？涨幅“最大”还得看市区地块，特别是徐汇，一涨价就是将近2万/㎡。上一个龙华街道项目是保利滨江天珺，是纯住宅用地，而今年保利斜对角的中海&西岸集团地块，是商住办地块。在西岸滨江功能区的规划中，将打造“一港一谷一城一场一湾一心”六大百万级产业组团，中海&西岸集团地块正是其中的“一心”——西岸数智中心项目！未来徐汇滨江的新地标！

宝山南大板块的潜力

涨价“最频繁”的则是宝山南大。今年一批次土拍，保利发展拿下的宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块，指导价6.3万/㎡；今年二批次土拍，中国金茂拿下的宝山区大场镇W12-1301单元35-03地块，指导价6.7万/㎡；今年三批次土拍，华润置地拿下的宝山区大场镇W12-1301单元07-01、36-01、37-01、40-01地块，指导价6.9万/㎡。南大规划还未落地，新房价格已经让很多购房者望而却步了。宝山南大板块的保利熙悦，二手整体成交价格在6.6-6.7万左右；未来能有多少预期，还要看南大智慧城的落地情况，至少在目前看来，板块的新房价格要高于二手的。要说这些住宅上有哪些明显的区别，现在看可能只在于15号线丰翔路地铁站的远近。但话又说回来，哪怕涨价了南大也是同环线上的“洼地”，本身宝山区位上就离市区更近一点，叠加14号出的新政，宝山和几个新城都享有首付和LPR优势。宝山的购买潜力不容小觑，新政出来之后，特意观察了一下上海17号近30天各区的平均带看量（链家公开数据），宝山区的带看量是16个区域里面最高的，带看量在6.8人次。其次嘉定是6.7人次，同列为6大新城的金山则是1.4人次。看来宝山真的要熬出头了。

保利滨江天珺

徐汇 | 徐汇东至188S-B5地块,南至188S-B4地块,西至天钥桥南路,北至规划绿化 123000元/平米

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松江涨价最多

涨价“最多”的区域，是松江。还未出让的佘山北、泗泾TOD，和已经出让的广富林街道、中山街道、永丰街道... 但凡有新宅地的板块，都至少已经涨过一轮了。目前这些宅地规划也陆续公示了。其中，位于松江洞泾的【华发海上都荟】，联动价5万/平，在一众新盘中成了显眼包的存在，名副其实的“价格洼地”。该项目是高层和叠加的高低配设计，意味着，高层均价大概率低于5万/平，再加上精装交付，高层价格更加惊喜，9号线&12号线西延伸双轨交，展厅已开放，预计明年1月入市。上海的新房，你越晚买，可能越贵。但是，有一点好处，就是地块都有明确的装标要求，价格从2000元/平-5000元/平不等，品质有硬性的规定。明年的项目品质会越来越好。