上海首套房如何界定

上海首套房如何界定

在上海买房，首套房的认定标准是什么？为什么要关注首套房？首套房有什么优惠政策？本文将为您解答这些问题，并提供一些购买首套房的建议。

什么是首套房

根据上海市住建委的规定，首套房是指以家庭为单位，在上海市没有住宅，在全国范围内没有商业性住房贷款记录和公积金住房贷款记录（不管是否已还清）的购买行为。也就是说，要满足以下两个条件：

• 认房：家庭名下在上海市无任何产权住宅；

• 认贷：家庭名下在全国无任何住房贷款记录。

如果您符合以上条件，那么您可以认定为首套房购买者。如果您不符合以上条件，那么您属于非首套房购买者。

为什么要关注首套房

在上海买房，是否属于首套房会影响到您的购买成本和资格。具体来说，有以下几个方面：

• 首付比例：根据《沪九条》 的规定，对于普通自住型商品住宅（含二手），如果属于首套房，则最低首付比例为35%；如果属于非首套，则最低首付比例为50%。对于非普通自住型商品住宅（含二手），如果属于非首套，则最低首付比例为70%。

• 贷款利率：根据央行和银行业监管部门的规定 ，对于商业性个人住房贷款利率，如果属于首套，则执行基准利率；如果属于非首套房，则执行基准利率；如果属于非首套，则执行上浮利率。目前，上海市的基准利率为4.3%，上浮利率为35个基点（首套）和105个基点（非首套）。也就是说，如果属于首套房，则贷款利率为4.65%；如果属于非首套房，则贷款利率为5.35%。

• 契税：根据《关于调整部分商品住房交易有关税收政策的通知》 的规定，对于购买90平方米以下的普通自住型商品住宅，如果属于首套房，则契税比例为1%；如果属于非首套房，则契税比例为3%。对于购买90平方米以上的普通自住型商品住宅，如果属于首套房，则契税比例为1.5%；如果属于非首套房，则契税比例为3%。

• 房产税：根据《关于调整部分商品住房交易有关税收政策的通知》 的规定，对于购买普通自住型商品住宅，家庭名下只有一处且面积在60平方米以下（含60平方米）的免征房产税；家庭名下只有一处但面积在60平方米以上的按超出部分征收0.4%或0.6%的房产税；家庭名下有两处及以上的按全部面积征收0.4%或0.6%的房产税。

从以上可以看出，是否属于首套房会直接影响到您购买一套价值100万元左右的普通自住型商品住宅所需支付的费用。以贷款70万元、期限30年、等额本息还款方式为例，我们可以计算出如下结果：