越秀天萃

项目亮点：越秀天萃位于人居森林板块，精装现房，精装配齐三大件，无强制升级包，越秀自持物业，临近 S3 天保站，一桥对接河西南，周边滨江湿地公园环绕，内部森系景观，自带社区商业。 区域价值：属于河西南外溢板块，靠近鱼嘴，过江通达河西，生态资源突出，依托人居森林规划，路网完善，适合河西上班族，配套还在持续落地。 点评：优势是近地铁、现房、生态好，到河西通勤方便。短板是纯高层，容积率偏高，临主干道楼栋低层有噪音，板块学校、大型商业兑现偏慢，竞品较多。适合在河西、鱼嘴上班，看重生态和地铁通勤的刚改自住家庭。 楼栋分析：全部高层，围合排布，中间楼栋靠近中央景观，安静采光更好；靠外围道路楼栋车流干扰明显，两梯四户为主，中间户带有连廊。

越秀天萃位于雨花人居森林板块，国企越秀打造，属于实景现房，全部为高层住宅，容积率 2.6，铝板一体板外立面，公区、园林、星空地库均可实地查看，规避期房风险。主力户型 99‑140㎡三至四房，精装配齐中央空调、地暖、新风，户型格局方正，双阳台设计，整体得房率尚可，越秀自持一级物业，社区绿化充足，设置全龄活动场地。距离 S3 号线天保站约三百米，一站直达河西南，去往河西、软件谷通勤便捷，临近滨江湿地，生态环境优越，相比河西南，总价门槛友好，适合外溢刚需刚改。 短板同样突出，板块处于开发阶段，大型商业尚未落地，目前仅依靠社区底商，日常消费多要前往河西，城市界面有待时间兑现。部分楼栋靠近龙藏大道与 S3 高架，低层会受到车流、轨道噪音干扰，选房需要避开。规划九年一贯制学校开工滞后，短期只能依托周边现有学校，学区以教育局最终划片为准，教育存在不确定性。全盘高层，楼栋排布较密，部分低楼层采光一般。板块发展周期长，二手流通性不及雨核、河西南核心。

越秀天萃地处雨花人居森林，为越秀打造的实景高层住宅，容积率 2.6，实行人车分流，绿化率约 37.5%。内部打造坡地式全龄园林，搭配星空顶地库，越秀一级物业提供服务，精装配齐三大件，户型覆盖刚需至刚改，临近轨道站点，跨河西通勤便捷。