如何判断自己的房子是否具有流通性？

要先明确一个概念——哈尔滨的城市安全边界。在安全边界范围内的房子，流通性更强。如何界定？看城市发展的红利周期。首先，城镇化有红利周期。2030-2035年，我国的城镇化率将达到75%-80%，此时城市发展会处于“稳定期”。哈尔滨的城镇化率早已突破70%，那么哈尔滨的城镇化红利周期还要缩短。而一个板块发展成熟，至少要10年的时间，因此，红利只能辐射到已进入开发期的近郊就逐步消失。哈尔滨是典型的环状发展城市，以主城和就业核心为起点，由内向外延展，划分出近郊、远郊，就能找到城市的安全边界。我们可以顺势将哈尔滨15个板块以此划分：哈尔滨的城市安全边界约在城中心向外辐射的10km及以内。距城中心10km及以内的板块，可以完全放心：哈西、群力东板块，临近二环，板块成熟。学府路、群力西板块分别受哈西、群力东板块成熟配套的辐射。乐松、劳动公园和东二环板块紧邻二环，地段占优。东南板块人口基数大，人口外溢线消融，安全性提高。松浦板块配套兑现强，发展潜力较大。世茂板块也拥有一定的人口基础、成熟配套。距城中心10km以外的板块，需要考虑：新香坊、哈东新城板块地段较远。深哈板块的规划居多，要看兑现情况。利民东、利民西板块主要承接纯刚需客群，较为稳定。城市安全边界范围决定你未来的房子有没有人买。

未来你的房子有多少人买？

我国持续推进“双轨制”政策，将楼市分为保障房体系和商品房体系。由市场主导的商品房体系，房子的商品属性大大增强。二手房有折旧，房龄增加1年，折旧就增加2%。5年内的次新房约等于新房，但房龄超过5年，之前的折旧度立马补齐。所以房龄越老，房子越不值钱。相应的，居住体验会越来越差。老房子只能等拆迁了。但根据国务院办公厅印发的《47号文件》通知，黑龙江已被列为债务高风险地区，意味着哈尔滨的棚区改造将被全面叫停。现在哈尔滨的二手房市场很庞大，面对的是以刚需和学区为主的需求。但随着保障房逐渐成型和“学位所定制”学校增多，以后老房子的需求会越来越少。未来，房龄超20年、没电梯、没学区的老房子将被动退出市场，彻底失去流通性。你的房子是否有买方市场，关键在于房子总价是否匹配城市的平均购买力。根据哈尔滨市城镇居民年收入和高购买力家庭收入的计算，哈尔滨的购买力总价极限为100-150万。所以，在哈尔滨，把总价控制在100-150万左右，就能覆盖全市最广泛的刚需、改善客群。城市的购买力决定了你的房子未来有多少人买。

评估房产的价值可遵循两点：城市安全边界范围，代表流通性；城市平均购买力，代表保值性。在哈尔滨，如果你的房子距城中心15km以内、总价在100-150万左右，基本上没问题。但随着城市发展和政策变化，房子的流通性和价值也会发生变化，需要及时关注市场动态。

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