十年涨不动的亚运城，能否靠琶洲扳回一局？

果不其然，亚运城又悄悄地跌了一点，奔3道路上，过于艰辛。

标杆盘亚运城天荟，也有房源不断降价，少则几万，多则几十万…

*近，关于亚运城的讨论还是蛮多的，主要原因是新华快速路的通车，亚运城到琶洲的距离缩短至半*。

琶洲8-10万，亚运城2-3万，不少人表示，忍辱负重数十年，亚运城这回终于要翻身农奴把歌唱了！

事实真的如此吗？

今天我们就来讨论一下，新化快速路究竟有没有办法挽救亚运城的房价滑铁卢？亚运城值得买吗？能在今年内实现奔3吗？

一、11年，从1字头涨到2字头，亚运城真的涨不动啊……

亚运城到底值不值得买？

我们不妨回顾一下亚运城十年来的房价动态，看看这“倒霉孩子”是如何一步步走到今天的。

其实亚运城的开局是很秀的，2010年首次开盘，便乘着*东风，加上牛哄哄的“广州新城“规划助推，广州人相当捧场，3个月卖出3000多套，房价飙至12500元/平。

什么概念？当时的广州房价均价也才11400元/平，越秀区20000元/平，海珠也才18000元/平。（数据来源：克而瑞）

不过后来的结局大家也都知道了，2012年年底，原属于番禺的东涌镇等被划入南沙，广州新城规划地块被分成番禺、南沙两个区域管理。

早期广州新城规划图

广州新城，还没开始，就结束了，留下一批等着吃红利的购房者在风中凌乱。

随后几年，又先后遭遇了政府调控、银行收紧贷款、楼市降温等打击；由于*初*赶进度，部分楼盘出现不同程度的质量问题，墙体开裂、地板渗水、阳台漏水等等，大量业主闹维权。

二、亚运城，命真的有点不好……

到了2015年，越秀均价已突破4万+，海珠3万+，而亚运城还在原地踏步，甚至不少投资客亏本甩卖才能脱手。

直到亚运城5号地块（即后来的天荟）推出，相应配套落实，广铁一中、亚运城广场也来了，亚运城转头走上了刚需路线，以价换量，吸引大批囊中羞涩的新广。

自此，亚运城的房价才有所上浮，在2017年突破2字头。

2021年，越秀均价突破7字头，海珠也正式进入5万+时代，而亚运城，还是停留在2字头。

哪怕近三年广州房价飞奔，亚运城依旧排不上号。

略有涨价的，只有天成、天荟那几个靠近地铁口的次新组团，不过，随着广州二手调控趋严，满五政策以及银行“停贷“等各项打击，它们也呈现上涨疲态，有回落迹象。

说到这里，笔者想起曾经有人“仗义执言”：亚运城不涨是好事，适合刚需入场，房子只要能满足自住就行了。

话虽这么说，但是大部分购房者一生不是只买一套房，而是会随着家庭壮大、生活需求去置换房产，这时候，房子的投资属性就十分重要。

在这一点上，亚运城做到了适合刚需入场，却没有满足房产兼带的投资需求。

这么多年，番禺在原来的广州新城板块上也不是没有新规划，比如番禺汽车城，以及广州国际创新城、思科智慧城，只不过这些规划利好都鲜少辐射到亚运城。

三、新化快速开通，亚运城半**琶洲，但不会直接刺激房价上涨

实际上，进入今年之后，亚运城的业主是信心倍增的。原因主要有二：

其一，莲花湾板块概念的提出。

3月，关于“东部莲花湾”片区规划出炉，包含了亚运城、汽车小镇以及国际创新城，涉及面积达到半个番禺那么大。

问题就出在这里，面积实在太大了，推进起来仍需时间，更别提能精准扶持亚运城了。

其二，刚刚通车的新化快速路。

这条路成功给亚运城业主和中介们注入了一剂强心剂，“不到3万的亚运城和8-10万的琶洲连在一起，亚运城绝对要大涨！”

然而，仅靠新化快速亚运城真的能崛起吗？我们来看看这条路联结了番禺东哪几个板块：

其中，大学城早就不是洼地了，我们暂且不提。

可以看出，新化快速*利好的是创新城，原因很简单，10*就可以到达琶洲，而且4-4.5万/平的均价，对于琶洲而言是绝对的洼地。

况且创新城还有产业支持，建设中的生物岛和毗邻新化快速路的南岸起步区，能够给区域输送人口。别忘了，今年4月份广州拍地中，番禺首宗摇号地块就在创新城，楼面价达到了3.4万/平。

其次，隔壁的汽车小镇板块也是亚运城的强劲对手。

从去年到今年，汽车小镇已经分割走了不少亚运城目标客户，毕竟它更便宜，还有汽车产业，去年还引入了省级名校广大附中，吸引了不少刚需。

因此，你说新化快速完全利好亚运城吗？真不见得。

亚运城*的问题，还是缺乏产业支撑，就是完完全全的睡城，这一点直接决定了购买力质量。

举个*简单的例子，南沙离广州市中心近吗？不近，但南沙产业规划高大上，房价才能直线飙升，科学城、知识城同理。

而且，亚运城的生活配套，也没有想象中那么方便。

板块内*的地铁4号线，去往市中心需要换乘；*资源不错，但商业中心也只有一个亚运城广场；大多数楼盘距离地铁都很远；项目普遍密度高、梯户比高，居住舒适度差……

亚运城广场

*致命的是，亚运城存量很多，待开发地一大片一大片的，板块的焦点基本积聚在地铁口那几个盘，二手竞争力很弱。

简而言之，新化快速路，可能给亚运城拉来一些客户，但不会直接刺激房价上涨。

*后，如果你问我亚运城能买吗？

能买，只要你是刚需，你去增城买也可以，这是同样的道理。前提是，不能太过在意投资回报，否则这里不适合你。

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