2017福州新房价格走势如何 80城住宅库存同比连降27个月

　2016年前三季度，全国楼市一片火热，尤其是北京、天津、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、广州、深圳、成都、无锡等15个热点城市，其新建商品住宅价格一路上扬。但进入2017年后，15城的新房价格走势彻底逆转，各月房价环比走势涨少跌多，热点城市热度不在。在一二线热点城市楼市持续降温的指引下，降温成为了今年下半年全国楼市的大趋势。

　　根据国家统计局每月公布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》统计显示，2016年1-9月，15个热点城市的新建商品住宅价格全部环比上涨，没有任何一个城市在任何一个月出现环比下跌或环比持平。这种情况直到2016年10月才由深圳和成都打破，两城的新房价格在去年10月份分别下跌0.5%和0.8%。

　　2017年前10个月的情况则与此形成鲜明对比。根据国家统计局数据，今年前10个月里，15个热点城市的新建商品住宅价格环比涨跌走势总结如下：

　　北京：2个月上涨，3个月持平，5个月下跌，5-10月连续6个月没有上涨；

　　天津：4个月上涨，2个月持平，4个月下跌，6-9月连续4个月没有上涨；

　　上海：2个月上涨，3个月持平，5个月下跌，3-9月连续7个月没有上涨；

　　南京：2个月持平，8个月下跌，1-10月从未上涨；

　　杭州：2个月上涨，4个月持平，4个月下跌，7-10月连续4个月没有上涨；

　　合肥：3个月上涨，1个月持平，6个月下跌，8-10月连续3个月没有上涨；

　　福州：3个月持平，7个月下跌，1-10月从未上涨；

　　厦门：4个月上涨，2个月持平，4个月下跌，8-10月连续3个月没有上涨；

　　济南：5个月上涨，1个月持平，4个月下跌，8-10月连续3个月没有上涨；

　　郑州：2个月上涨，1个月持平，7个月下跌，5-10月连续6个月没有上涨；

　　武汉：4个月上涨，6个月下跌，8-10月连续3个月下跌；

　　广州：7个月上涨，3个月下跌，8-10月连续3个月下跌；

　　深圳：3个月持平，7个月下跌，1-10月从未上涨；

　　成都：1个月上涨，3个月持平，6个月下跌，1-9月连续9个月没有上涨；

　　无锡：3个月上涨，1个月持平，5个月下跌，6-10月连续5个月没有上涨；

　　统计显示，南京、福州、深圳三城市的新房价格在今年前10个月中没有一次上涨。其它城市虽有上涨，但进入6月或8月后都基本都是连续下跌或持平的走势，尤其是8月、9月时，15个城市的新房价格没有一个上涨，到10月时，虽然天津、上海、成都三城有小幅上涨，但大多城市仍然保持着止涨回落的势头。

　　由此可见，与2016年同期相比，2017年前10个月15个热点城市的新房市场发生了根本性的变化，新房价格一路走高的趋势彻底扭转，市场预期出现明显转折。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在坚持“房子是用来住的，不是用来炒”的定位下，因城施策，因地制宜的楼市调控政策，对改变市场预期，平抑房价起到了立竿见影的作用。2016年，以北京“930新政”为代表，全国二十余城在十一前后展开了密集的楼市调控，将政策从2015年到2016年初降准、降息、降税、降*比例，鼓励购房，加速库存去化的方向转移到了限购限贷，提升贷款利率，打击*投机的方向。由于政府的准入管理能对开发商的新房项目产生直接的影响，所以新政的效果在各城的新房市场上迅速的得以体现，进入2017以后，深圳、南京这两个新房价格涨幅曾经长期位居前列的城市不再上涨，其它大多热点城市的新房价格也开始下降。

　　当然，部分城市在今年一二季度也还有小幅上涨，如广州、济南、厦门，但北京出台“317新政”后，一线城市、核心二线城市以及一线城市周边的部分三四线城市掀起了又一轮调控风暴，“限售”成为了许多城市的调控标配。虽然这些政策并非完全针对新房市场，但在这些政策的影响下，这些城市的二手房市场开始大幅降温，二手房市场的冷却，使得大量改善型购房需求延后了置业升级计划，这也在一定程度上影响了新房市场购房需求，今年下半年开始，越来越多热点城市的新房交易量开始下滑，新房价格开始止涨回落，到8、9、10月时，环比持平或下降已经成为15城新房价格的*主流。

　　胡景晖表示，从鼓励去库存到收缩调控，政策对全国房地产市场的走势起到了至关重要的作用。如今，*已经定下“房子是用来住的，不是炒的”这一基调，可以预见，楼市政策将以此为核心，持续保持现有的调控力度，甚至提升力度，未来热点城市的新房价格也将维持现有的止涨回落趋势，于平稳中继续小幅回调。

随着全国房地产市场去库存政策持续发力，商品房库存延续下跌态势。27日，易居房地产研究院发布的*数据显示，截至2017年10月底，受监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米，环比减少2.1%，同比减少10.1%，已经连续27个月同比下跌。

对比历史数据，当前全国80城库存规模相当于2013年8月的水平，即库存规模回落到了四年前。事实上，2015年以来全国80城库存规模就呈现出持续性下跌态势，这也意味着全国去库存“战役”取得了较好的效果。

具体来看，各线城市楼市库存普遍下跌。截至10月底，一、二以及三四线80个城市新建商品住宅库存总量分别为2168万平方米、23884万平方米和13438万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-2.4%和-1.5%，同比增幅分别为-17.6%、-9.6%和-9.6%。这些城市均出现了环比和同比下滑态势，未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。

10月，80个城市中有67个城市库存低于去年同期水平，另有13个城市库存出现了同比增长。其中珠海、合肥和惠州三个城市库存上升幅度较大，同比增幅分别达到95%、79%和77%。80个城市中，有67个城市的库存出现了同比下滑态势，其中杭州、柳州和马鞍山的同比跌幅较大，分别为55%、49%和38%。库存同比下跌的城市数量明显多于上升的数量，80城补库存的节奏需要加快。

从供求结构来看，2017年10月商品住宅新增供应规模整体上小于销售规模。80个城市新建商品住宅新增销售量为3617万平方米，环比减少1.5%，同比减少27.2%。对比供应数据，10月楼市供小于求，使得库存规模总体上有所下滑。

分析认为，各地普遍实行严格预售审批政策，是库存减少的主要原因。“2017年10月，80个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为2782万平方米，环比减少33.3%，同比减少36.4%。总体上看，10月房企推盘节奏有所放缓。这也说明当前预售证管控政策依然是比较严厉的，且超乎预期。”他说。

专家表示，“今年前十个月，全国80个城市新批准的预售面积为32711万平方米，同比下跌16.5%。预售证发放规模减少，一方面和各地前两年供地节奏放缓有关，另一方面也和各地价格管控有关。实际情况是，很多高价楼盘若不主动调低申报价格，那么就会面临无法获得预售证的尴尬。”

从存销比来看，10月，80个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.8个月，该数值和9月持平。

此外，截至10月，一、二和三四线80个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、10.7和10.9个月。相比9月11.6、10.6和10.8个月的数值，三类城市均有所反弹。专家表示，“观察近期这三类城市的存销比数据，纵向看，基本都呈现了在低位水平上微小反弹的态势。从横向看，一线城市的去化周期甚至比二线城市、三四线城市要大，已经增长到压迫房价下跌的程度，这也可以解释近几个月国家统计局公布的70城房价指数中，一线城市房价指数率先下跌的现象。”

“今年前十月全国楼市深度调整，充分体现了调控政策效应。尤其是一些房价过快上涨的城市，在预售证发放上持续收紧，这对于督促房企降价、稳定房价等都发挥了重要的作用。”专家表示，“从短期来看，至少在今年年底前，考虑到房价稳定的政策导向没有变化，所以年底前部分城市依然会执行较为严厉的预售证管控政策，这会制约库存规模的上升速度。”

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