城投鹤鸾郡楼盘评测报告
楼盘

城投鹤鸾郡

在售

26100 元/平

晋安 东二环泰禾

户型3-4室|建面98-126㎡

楼盘综合评分

9.0

产品力

9.0

配套价值

9.0

区域价值

9.0

— 01 项目亮点 —

【国企品牌】福州市城投建筑有限公司(简称城投建筑)创建于1996年,前身为福州三桥建筑工程有限公司,为福州市城乡建设发展总公司全资下属子公司,是福州市国资委监管的市属重要骨干企业。企业具有房屋建筑工程施工总承包一级、房地产开发二级资质。

【物业服务】项目引进拥有国家一级资质物业管理企业的伯恩物业,伯恩物业是中国物业服务企业TOP50,公司设于福建福州,2005年至今,业务遍及全国近二十个城市和百多个项目。

【区位优势】居有价而地段无价一直以来是房地产行业的金科玉律,城投鹤鸾郡以前瞻性眼光落子崛起的东二环热土之上咫尺尽享东二环泰禾广场商圈,家门口更有牛岗山公园、鹤林公园、晋安湖公园三大公园环绕,周边更是汇聚晋安新城体育馆、福州市科技馆新馆、省儿童医院等配套加持,居住价值,高下立见。

【户型设计】城投鹤鸾郡项目基本做到户型全部都朝南,无东西向,南北通透,采光优良,外部空间的利用追求多功能重叠,消化交通面积,有效提高了使用率,与商品房几无二致。对比以往安商房项目实属难得。优秀的户型设计来自大量本地项目设计的经验,在苛刻的安置房户型配比中,仍然能坚持以人为本,符合当地居民家庭构成与生活习惯。在满足设计任务书的要求上追求住户的舒适度。

【社区完善】从视野可见的超高绿化的阳光花园、讲究因地制宜的设计、不同材质拼贴的玲珑外立面、泛会所概念;到涉及民生生活舒适度的水电暖通、人车动线考量、地下室分布设计等内部工程,城投鹤鸾郡项目拥有了高端楼盘的品质和社区概念,在生活深度上探索甚胜,将城投鹤鸾郡的生活划进舒适圈。城投鹤鸾郡项目的完备表现整合了丰富的设计经验成果,是一整套完整完善的解决方案效果呈现。

— 02 区域价值 —

引领城市发展

“东进南下,沿江向海,山海协同”,这是城市格局的发展方向。

10年前的东二环,外观上以旧屋区为主。随着交通路网的覆盖和完善,这里迎来发展契机,并蝶变为晋安区首个大型城市综合体。以东二环泰禾商圈为中心,包含高档酒店、写字楼、娱乐中心、步行街等商业,还有多家实力地产企业进驻,东二环一跃成为福州最具活力的片区之一。

在东二环的化工路上,向东南眺望,这里是福州市正在全面推进建设的晋安湖“三创园”(创新、创业、创造)。它以历经30年的成长蜕变福兴经济开发区为基底,打造宜居、宜业、宜商的新园区,更是市中心城区唯一的“三创园”,东二环商圈、宜家商业广场、晋安公园都将成为这个片区的配套。晋安湖“三创园”片区的成长,将带动福州东部整体提升,东二环的“Plus版时代”即将拉开大幕

交通引领城市发展

2012年之前,东二环片区以工厂、旧屋区为主,当时这里也有新开辟一些楼盘,但因为远离闹市,生活在这里的市民,并未感受到生活的便捷。

交通先行引领城市发展格局,这是近年来,福州城市建设中倡导的理念。2013年下半年,金鸡山隧道、塔头路相继启动扩宽工程;2018年初,湖东路下穿通道实现通车;去年4月,鹤林高架桥完成改造。交通路网的完善,让东二环与鼓楼台江等老城区的距离迅速拉近。

在公交和地铁布局方面,东二环也搭上“顺风车”。随着2号线的开通运营,以及相关公交线路的支撑,市民可以从主城区的各个角落,在半小时内来到东二环片区。东二环的人气在过去几年内急剧升温,并成为最宜居的片区之一。

正在建设的福州地铁4号线,是东二环进入“Plus版时代”的关键。竹屿、横屿、前屿、后屿四个站点开通后,东二环的中心将东移。晋安湖“三创园”以更高的视角,引领该片区的发展。脱胎换骨的交通网络,让片区居民享有15分 钟的步行生活圈,轻松抵达片区的商超、办公楼、学校、医院、政府机关等。

配套先行 疏解压力

和国内大多数省会城市一样,福州老城区承载着极大人口压力。为了改善市民的生活品质,福州一方面通过城市更新行动,提升和改善片区环境;另一方面则需要通过规划布局,寻找全新的城市综合体,疏解老城区的压力。

打造全新的城市综合体,吸引人气,不能一味只建设新型高档住宅,而是要从规划上先行完善片区的配套。便捷的交通网络,智能的市政配套,优质的教育医疗资源,文化、科技、体育类场馆的建设,将逐步满足市民日益增长的美好生活需要。

东二环泰禾广场位于化工路北侧,连江路东侧,是一个集超五星级酒店,甲级5A写字楼、大型高档购物中心、大型高档娱乐中心、SOHO办公、时尚步行街、酒店式公寓七大顶级业态为一体的大型城市综合体。

东二环泰禾的打造,先于大多数住宅区的建设。它的出现不仅填补晋安区大型城市综合体空白,还将周边的晋安区体育馆、牛岗山公园、晋安区市民服务中心、鹤林公交总站等公共配套相串联,同时也让整个片区市政、公建配套水平全面提升。

在这个商业体投入运营后,随之而来的是国内一流房地产企业入驻,高品质住宅的建成,越来越多的老城区居民转变观念,选择来东二环居住。

山水人文 无限遐想

清新生态的山水格局和源远流长的人文历史,赋予了东二环片区的根与魂。

东二环片区,拥有良好的山水肌底,西靠金鸡山,北临登云水库,东侧为牛岗山、凤坂一支河、晋安湖,南侧有光明港。福州东北部的山间溪水,通过东二环片区四通八达的内河网络,汇入闽江,将清新的“风水之气”留驻在片区内。

东二环片区,也是人文荟萃。在牛岗山公园内,有落款为“凤丘鹤林”的摩崖题刻,相传是南宋理学家朱熹所留。位于东二环商圈的竹屿木牌坊,上书“礼经奥义”、“父子贤良”、“兄弟孝友”,记录从明代以来邓氏家族的家风家训。福州文化名人邓拓、悬壶济世的中医萧治安的祖居地都位于该片区。如今,市民可以在片区内修缮的古厝中,追寻这些名人留下的故事。

根据福州市相关规划,作为“Plus版东二环”的晋安湖三创园,将以“四心、三区、一廊、一带、多节点”的空间布局结构。深厚的山水人文底蕴,让传统和现代在片区交融,也赋予片区未来发展无限的遐想。晋安湖三创园,未来可期。

区域房价

声明:以上价格为吉屋数据中心基于大数据统计,仅供参考,不作为成交依据

小吉点评
福州的二环,是福州第一条环城公路,是城市交通大命脉,更是生活配套便捷的代表地段。近年来,福州“东拓南进,沿江向海”,在“大福州”战略下,四环时代已经到来,“城市越大,中心越小”,福州城市版图的不断扩张,使得二环内的板块价值愈发凸显。
— 03 配套价值 —

【商业资源】:150万㎡福建最大的城市综合体东二环泰禾广场、宜家综合体、王庄商圈等繁华拱卫;同时500亩福州软件园晋安分园落地东二环。

【交通资源】:接二连三环、地铁4号线化工路站口(建设中),畅享无限换乘;地铁4号线预计2023年试运行。

【医疗资源】:福建省儿童医院(建设中综合楼已封顶)、福建省二人民医院等优质资源守护健康。

【公园资源】:鹤林生态公园、牛岗山公园、1.5倍西湖+左海大的晋安湖公园投资108亿元;三大公园近1100亩城市生态绿肺;福建最高的摩天轮正式落地东二环晋安湖公园。

【教育资源】:鼓山中心幼儿园、岳峰小学、鼓山中心小学、岳峰中学、福州三中(今年2019年9月1日已开学)、福州十一中(高中部)(规划中)等优质学校配套;晋安体育馆、市科技馆新馆(规划中)、市少儿图书馆(规划中)、群艺馆(规划中)等市政文化配套,以及涵盖民俗、文化、生态科普、文化讲堂等文化内容于一体。

 

详细配套及评分

数据来源:百度地图项目周边1公里内设施

交通

交通

2 家

地铁站

19 家

公交站

3 家

长途汽车站

教育

教育

8 家

幼儿园

1 家

小学

1 家

中学

0 家

高等院校

医疗

医疗

1 家

综合医院

0 家

专科医院

3 家

诊所

4 家

药店

商业

商业

33 家

美食

93 家

购物

3 家

休闲娱乐

41 家

生活服务

景观

景观

0 家

公园

7 家

景点

1 家

风景区

小吉点评
楼盘位于东区,靠近东三环,近铁路会有噪音影响,北面在建儿童医院,距离东二环泰禾广场2.4公里,算近商圈,距离地铁4号线直线距离888米,南面工业园区,东面鼓山,目前周边还在开发中,配套还未成型。 项目其实离东二环片区有一些距离,靠近铁路对以后的居住影响较大,北面有医院,不知道是好是坏。南面的工业区没有搬迁的计划。区位算一般,主要是靠崛起的东二环片区做带入。
— 04 楼栋分析 —

城投鹤鸾郡备案名:鹤鸾郡(鹤林M02),项目总共规划6栋共计688套(安置型商品房522户,可售商品房166套)。坐落在晋安区鼓山镇拥上路68号,靠近三环

 

— 05 户型分析 —

城投鹤鸾郡项目纯商品楼栋为1#,2#楼,2梯4户,主要在售户型为98,126户型也有其他混合楼栋的105户型。从98和126户型来看,可以算是现在的网红户型了,基本分析的新盘70%以上都是这种户型。

城投鹤鸾郡98㎡三房两厅两卫单阳台户型(中间户)

98㎡户型:3房两厅两卫单阳台,3开间朝南,全明结构。传统经典的一百平左右的户型。

城投鹤鸾郡126㎡四房两厅两卫单阳台户型(端头户)

126㎡户型:四房两厅两卫单阳台,端头户型,南北通透,全明户型结构。

— 06 周边对比-蓝光里 —

安置房配比

蓝光里:90% 混合型安置

鹤鸾郡:70% 部分分栋型安置

区位对比

其实从区位上看,差别并不大。两者之间只距离不到500米,都是安商房。

户型角度

蓝光里的76平可以做到端头,这在市面上是罕见的,特别是在市区现在寸土寸金的情况下,这点值得称赞,而且76平的2房和89平的3房都做了到双阳台设计。总预算约200万到230万。

鹤鸾郡可能由于是本土国企开发商,在户型设计上明显欠缺于其他开发商。鹤鸾郡是98平不通透3房,跟126平的通透4房,总预算约250万到330万。

从户型跟预算角度来看,蓝光里优势会相对来说大一些。但是蓝光里近期资金链有些问题,还是要多方考察一下。

对比总结

虽然鹤鸾郡有两栋是纯商品楼栋,蓝光里是混合型安置房,但也没多大差别。毕竟都是在同一个小区,也没有分隔,所享受小区底下的公共部分和配套都是一样的,也都有安置配比。

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