北京楼市再次进入集体疯狂溢价模式！

来源：吉屋 2024-11-15 10:23:00

近期，北京楼市再次进入集体疯狂溢价模式，备受关注的海淀功德寺地块竞拍价超过指导价，引发市场热议。绿城和越秀分别摘得了该地块的001地块和002地块，竞得价分别为51.75亿和63.825亿，楼面价分别为7.11万/平和7.16万/平。两个地块的指导价均为10.5万/平（±8%），但002地块的楼面地价比001地块贵了446.53元/平。

根据踩盘实测，可以看出002地块的优势。首先，001地块面积比002地块小了7785平，产品规划的腾挪空间会弱些；其次，001地块西边有高压线塔，心理影响作用大；还有，001地块北面150米处有4万多平米的停车场，西北方向还有两个公交站。相比之下，002地块的先天条件更好，距离规划的101中学也更近，上学方便。

两个地块的容积率均为2.1，限高30米，除了南侧一路之隔是万德嘉园小区，其他三面都被绿树环绕。地块条件还是A+级别，具备豪宅基因。根据容积率和限高，两项目大概率做9-10层洋房产品，主力户型会在140-170平之间。

海淀功德寺地块虽然不算是临铁盘，但距离最近的马连洼地铁站约2.3公里，上地地铁站约2.5公里。虽然买豪宅的人很少坐地铁，但有总比没有要好。海淀目前在售的几个项目中，建议刚改可以重点关注永丰南（海开颐海澐颂），板块价值要高于大牛坊（保利嘉华天珺）；纯改善预算1500万以上的客户，可以等等功德寺地块，低密洋房产品，客群更高端纯粹。预计明年年初就能入市。另外还有朱房村地块值得期待。

通州区土桥中路西侧棚户区改造项目FZX-0202-6025地块被金隅以11.96亿底价摘得。该地块的容积率为2.2，控高30米（局部36米），预计也是做9-11层的低密小洋房产品。地块楼面价2.52万/㎡，销售指导价为6.2万/㎡（±8%）。参考周边在售新房网签价格，新地块开盘价格预计在6万左右。周边二手房价格也在相应提升。