北京楼市新政满月：二手房交易或破2万套

9月底以来，楼市迎来一系列重磅政策“组合拳”，有超40个省市发布楼市新政超50次。如今“银十”楼市已近尾声，新政效果如何？未来呈现怎样的趋势？ 立享购房大礼包 

2024年9月30日晚间，北京市6部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，推出多项楼市调控政策。

其中，北京以“321”的梯度设置限购门槛：非京籍居民购买五环内住房的，社保或纳税门槛为3年；购买五环外住房的，门槛为2年；符合人才政策的，门槛为一年。北京还将首套房商业性贷款最低首付比例由20%下调至15%，二套房贷最低首付比例由不低于35%（购买五环内住房）、不低于30%（购买五环外住房）统一下调至不低于20%。

这也是近年来，北京最大力度的一轮楼市政策松绑。

目前，北京楼市新政出台已满月。根据北京市住建委的数据，10月1日至29日，北京新房住宅实现网签4434套，比9月全月的水平增长84.9%，但仍低于去年同期；二手住宅网签16260套，比9月增长27.8%，为近8年来的同期最高点。

价格方面，无论新房还是二手房，都出现企稳迹象。

议价空间减少

作为最早进入存量市场的城市之一，新房交易并不占据北京市场的主流。今年1月，北京新房住宅网签量曾冲上7000套的高点，但此后一直在低位徘徊。其中，9月北京新建商品住宅成交2398套，仅高于受春节影响的2月。

9月26日召开的中央政治局会议提出，“要促进房地产市场止跌回稳”。结合当时的市场表现和相关部委的表态，楼市政策加码的预期较为强烈。

作为北京市场的主流，除2月外，今年北京二手房月度网签量保持在1.2万套至1.6万套之间。受此轮新政影响，10月的网签量已经突破1.6万套，这不仅是最近19个月以来的最高点，也是近8年的同期最高水平。

事实上，由于网签数据有所滞后，多家机构指出，10月全月北京二手房的实际交易量在2万套以上。

但明显涨价的情况仍然较少。原因是二手房的总体供应量仍然较大，并不具备涨价的基础。

新房市场同样如此。虽然部分新房项目已在10月减小或收回折扣，但尚未有项目提价。相反，临近年末的业绩结算节点，以价换量仍是开发商的主要策略。

“暖冬”有望出现

本轮北京楼市政策“组合拳”中，除“限购令”的放松外，最低首付比例的下降也值得关注。根据政策，北京首套房商业性贷款最低首付比例为15%，二套房贷最低首付比例不低于20%。两者均为史上最低。

相比于首付比例的下降，北京购房者更关心的政策在于利率的下降，尤其是存量房贷利率的下降。另外，很多购房者对于相关税费的下降也有期待。

二手房市场的预期也在潜移默化地发生变化。当前北京二手房挂牌量在15万套左右，比此前17万套有明显下降。分析人士指出，这也在一定程度上说明业主的预期较为稳定，不再急于出手。

值得注意的是，相比月初的热度，到10月末，不少项目开始出现交易降温的情况。二手房市场的交易热度也有所下降。

与其他一线城市相比，北京楼市政策的力度并不大。因此在前期市场交易放量后，政策效应难免会出现递减。

北京楼市政策仍有松绑空间，从近年来“小步快跑”的政策节奏看，未来不排除北京进一步优化楼市政策的可能。加之年终是房企冲击业绩的关键时点，今年北京楼市有望出现“暖冬”。 一键拨号 

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