现房销售占比接近30%，房地产销售模式迎来重大变化

来源：吉屋 2024-10-28 12:41:00

现房销售的推进速度比想象中要快。先来看一组关键数据：1-8月全国现房销售占比已增长至近十年来最高点，这一数字是26.4%。今年以来，从中央到地方也在不断推进现房销售，并有了实质性支持举措。

今年8月住建部曾就加快构建房地产发展新模式中提到“有力有序推进现房销售”，并明确“在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。”不久前，深圳推出了首宗全部现房销售的地块引发热议，与深圳一样推出现房销售地块的还有郑州。除此之外，CRIC统计，2024年以来，全国至少30个省市发布推进现房销售试点相关文件。

房地产销售模式正逐步由预售制向现售制逐步过渡，不过现房销售制度仍面临难以全面铺开的问题，真正意义上的现房销售仍有很长一段路要走。现房销售，成为房地产行业发展新模式的题中之义。

根据国家统计局数据，2024年1-8月，全国商品住宅现房销售面积达到1.34亿平方米，而同期全国商品住宅销售面积为5.1亿平方米，现房销售面积占比升至26.4%，较2023年全年增长7.7个百分点，较2020年低点时增长16.2个百分点。

近10年来，我国商品住宅现房销售比例先降后升，2015年-2021年，现房销售占比由23%逐步回落至10%。转折点出现在2022年，受新房交付事件影响，购房者对现房偏好增加，叠加市场转冷不少项目从预售卖到现售，现房销售占比开始触底反弹，当年现房销售占比较2021年增长3.5个百分点至13.9%，至2023年现房销售占比进一步提升至18.7%。

实际上从现房销售的价格也可以看出一个关键信息：现房销售并非主动选择。近十年来，现房销售价格整体低于期房价格，且从2022年以来两者价差逐渐拉大。2024前8月商品住宅期房的销售均价为10984元/平方米，而现房销售则比期房低了23%，为8463元/平方米。实际上，当前大部分的现房房源是因为在期房时期滞销房源和尾盘，最终转为现房降价销售，并非开发商主动选择现房形式销售，这也是推动现房销售占比走高的重要原因。

据不完全统计，2024年以来，全国至少30个省市发布推进现房销售试点相关文件，深圳、郑州等在今年首次推出了现房销售地块，邵阳、营口、湘潭、海东等4城更是明确表态将向现房销售过渡，其中营口更为彻底，从2025年1月1日起，对新挂牌土地的项目、已供地未办理施工许可的项目，全部实行现房销售。

另值得注意的是，泉州、江门等18个城市推出实质性支持举措，这些城市多以三四线城市为主。地方支持性举措主要集中在供给层面，比如现房销售项目融资支持、缓缴土地出让金，降低现房开发的资金成本，减轻开发商财务负担和现金流压力，以此提升房企现房开发积极性，同时简化审批手续、规费税费减免、允许规划调整、支持带押过户等，加快现房项目从拿地到开发建设再到入市的进程，并提升现房产品市场竞争力。需求端主要是以公积金政策倾斜为主，激励购房者选购现房产品。比如泉州，对使用住房公积金贷款购买新出让房地产用地一手现房销售商品住宅的，公积金贷款额度在最高额度基础上上浮5万元；购买一手现房销售全装修商品住宅的，公积金贷款额度在最高额度基础上上浮10万元。

要知道，2024年前8月现房销售占比已升至近十年来最高点，可以预见，随着市场尚未扭转叠加地方政策支持下，现房销售占比还将持续增加。随着现房销售试点支持性政策不断加力，试点范围持续扩大，在土拍阶段就明确实行现房销售的地块占比将持续增加，房地产销售模式将发生重大变化。

不过现房销售并非一蹴而就，目前绝大多数的现房销售试点项目还在建设施工阶段，鉴于从拿地到竣工通常需要2至3年的时间周期，预计到2026年左右，将迎来现房试点项目的集中入市高峰期，届时，现房销售在市场中的占比预计将进一步增加。

值得注意的是，除了现房销售以外，还可以试点“开发商交房后再办按揭尾款”，即购房者支付首付款后，尾款和按揭在开发商交房后再支付和办理，能够很大程度上保障购房者权益。