银行贷款评估房子的方法和因素

银行贷款评估房子时，会采用多种方法和因素来综合判断房子的价值。以下是一些常见的评估方法和考虑因素：

一、市场比较法

市场比较法是最常用的评估方法之一。银行会挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值。这种方法在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的情况下较为常用，并且估价结果较为准确。

二、重置成本法

重置成本法是对现有房屋按照正常市场标准下的重新建造所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发或建设利润得出完全重置成本价，最后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值。

三、收益法

收益法主要运用于企业资产、投资性房产的评估。对于已经出租的个人住房及商铺，可以采用毛租金乘数法。该方法是通过将年毛租金乘以毛租金乘数来得出房地产价值。毛租金乘数通常根据产权年限和回本期限来确定，例如商铺的产权一般为40年，前20年回本，后20年收益，因此毛租金乘数可以简单理解为20。同理，住房的产权一般为70年，前30年回本，后40年收益，因此毛租金乘数可以简单理解为30。然而，从更为科学的角度出发，毛租金乘数具体要根据周边居住环境和商业氛围的变化来不断调整决定。

除了以上方法，银行在评估房子时还会考虑房屋的地理位置、建筑结构和质量、使用情况以及市场行情等因素。地理位置决定了房屋的价值，位于繁华地段、交通便利的房屋价值更高。建筑结构和质量包括建筑年限、结构是否牢固、装修是否精美等，也会影响房屋的评估价值。房屋的使用情况，如使用年限、是否有租赁情况、是否有抵押等，也会对评估结果产生影响。此外，银行还会考虑当前市场的行情，因为市场行情会直接影响房屋的交易价格。

综合以上方法和因素，银行可以得出一个相对准确的房屋评估价值，从而为贷款决策提供依据。请注意，不同的银行和地区可能采用不同的评估方法和标准，因此具体的评估结果可能会有所差异。

房主本人在房屋评估时并不一定需要在场。如果房主本人不能到场，可以通过办理委托公证手续，委托他人代为办理。办理委托公证需要委托人亲自到场，并提供产证、身份证、户口本、结婚证等原件。

在房屋买卖过程中，买卖双方通常都需要到场，以达成共识，包括买家对房屋状态和价格的认同，以及卖家对买家支付方式的认可。之后双方签订购房合同，并将合同交由公证机关进行公证。