房改房买卖过户需注意的事项及产权类型解析

一、房改房的产权类型

房改房的产权分为三个级别，分别是成本价产权、标准价产权以及标准价优惠产权。购房者在买卖房改房时，需要区分清楚不同产权类型的特点。

1. 成本价产权：

成本价产权属于完全产权，可以直接上市交易，不需要经过原产权单位同意。但是，该产权的房屋不能办理赠与。

2. 标准价产权：

标准价产权房屋的购买者只拥有房屋94%的产权，原产权单位对其拥有优先购买权。在上市交易时，需要征得原产权单位的同意，并且交易后，收益按比例分成。如果产权人不想与单位进行收益分成，可以向原产权单位补齐差额，获得房屋的全部产权。

3. 标准价优惠产权：

标准价优惠产权是比标准价更优惠的一种方式，产权人只拥有房屋的部分产权，原产权单位拥有部分价值份额。在上市交易时，与标准价产权交易方式相同。

二、房改房买卖过户的注意事项

1. 确认产权可靠性：

要确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可以到房管部门查询产权证的真实性。还要确认原单位是否允许转卖，并了解房屋的性质。

2. 确认登记的面积和使用期限：

在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积。产权证上一般标明建筑面积、户型、土地使用期限和是否已补分摊。此外，还要了解是否需要支付土地出让金。

3. 清楚房屋背景与周边环境：

要了解房改房是否欠交物业管理费和水电煤气费用，是否抵押给银行。还要观察配套设施是否完好，如电线、电话线、小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

4. 确定房价的合理性：

通过对市场上房屋交易信息的比较，判断房屋的价值。可以委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，以达成合理房价。

5. 慎重办理交易过户手续：

办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节，也是最重要的一关。建议买卖双方将房款放在双方都信得过的单位代为保管，等过户手续完成后再交付相应房款。

通过以上注意事项，可以消除房改房买卖过户的风险，保障买卖双方的权益。