房改房的税费计算方法及购买注意事项

一、房改房的税费计算方法

根据房改房的性质和交易价格，购买者需要缴纳一定的税费。具体计算方法如下：

1. 个税：如果房产证满五年且是家庭唯一物业，免征个税。如果提供发票，按照成交价减去上手发票价和可扣除项目后的金额的20%计算个税；如果不提供发票，则按照成交价的1%计算个税。

2. 契税：买方首次购买90平方以下的房产，按照成交价的1%缴纳契税；买方首次购买90平方以上（含90平）144平方以下的房产，按照成交价的1.5%缴纳契税；其他情况按照成交价的3%缴纳契税。

3. 营业税：房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税；房产证不满2年，按照成交价的5.55%缴纳营业税。

4. 土地出让金：按照成交价的1%缴纳土地出让金。

5. 交易费：按照每平方米6元的标准计算，乘以房屋的平方数。

6. 工本费：每个证件收取80元的费用，共有权证每个收取20元的费用。

7. 评估费：按照评估总额的千分之五计算。

8. 抵押工本费：银行贷款需要缴纳100元的抵押工本费。

二、购买房改房的注意事项

在购买房改房时，需要注意以下几点：

1. 确认产权可靠性：要确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可以到房管部门查询产权证的真实性。还要确认原单位是否允许转卖，并了解房屋的性质。要特别注意原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。

2. 确认登记的面积和使用期限：在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积。产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。此外，土地出让金也是购买房改房必须支付的费用，这是由原业主支付的。

3. 清楚房屋背景与周边环境：购买者需要了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行。可以向管理处或就近的居民了解情况。

4. 确定房价的合理性：通过对市场上房屋买卖交易信息的比较，判断房屋的价值。购买者还可以留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所感兴趣的房屋进行比较。也可以委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，以达成双方都认可的合理房价。

购买房改房需要了解税费计算方法和购买注意事项。合理计算税费，遵守相关规定，可以避免不必要的纠纷和损失。同时，购买者还要仔细核实房屋的产权可靠性和登记信息，了解房屋的背景和周边环境，确保购买的房屋符合自己的需求和预期。