预售合同的法律效益及注意事项

一、预售合同的法律效益

根据《合同法》的规定，双方当事人签字或盖章后，合同即成立并具有法律效益。但对于房屋买卖合同来说，还需要进行房屋产权的转移登记才能发生法律效力。这意味着，房屋买卖合同在双方签字时已经成立，但要等到房屋产权转移登记完成后才能真正生效。

此外，《物权法》也明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭需要经过依法登记，才能发生效力。未经登记的房屋买卖合同不具备法律效力，除非法律另有规定。

二、预售合同的注意事项

1. 确认开发商是否具备预售许可证：为了保护购房人的权益，国家对商品房预售实行许可制度。购房人在签订预售合同前，需确认开发商是否具备房地产开发证、国有土地使用证、工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销售许可证等“五证”。没有取得预售许可证的预售合同是无效合同，购房人的权益得不到法律保护。

2. 约定抵押权的处理方式：开发商为筹集建设资金，往往会设定土地抵押权或在建工程抵押权，把在建的商品房抵押给银行以获得贷款。购房人需要注意抵押权的处理方式，以免因开发商与债权人的纠纷而导致购房人无法取得房产。

3. 约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任：预售合同示范文本对房屋交付条件做了基本规定，保障了购房人的权益。但示范文本并不能完全满足所有购房人的需求，购房人可以与开发商协商约定更为具体的交付条件。同时，预售合同还应明确开发商迟延交房的违约金、赔偿金以及购房人解除合同的权利等责任和权益。

预售合同具有法律效益，但需要进行房屋产权转移登记才能发生法律效力。购房人在签订预售合同时，应注意开发商是否具备预售许可证，约定抵押权的处理方式，以及明确房屋交付条件和迟延交房的违约责任等事项。只有充分了解和保护自己的权益，购房人才能安心购买房屋。