购房定金与订金的区别及退还规则解析

一、购房定金与订金的区别

根据合同法的规定，购房定金与订金在性质和处理方式上有所区别。首先，交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。其次，当一方不履行合同债务时，交付和收受订金的当事人一方不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作为损害赔偿金。此外，定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》规定定金数额不得超过主合同标的额的20%；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。最后，定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性质。

二、购房定金的概念和处理方式

购房定金是为了保证合同的履行，消费者预先向销售者交纳一定数额的钱款。根据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，当收受定金一方违约时，“定金”双倍返还；交付定金一方违约时，“定金”不返还。需要注意的是，定金的总额不得超过合同标的额的20%。

三、购房订金的概念和退还规则

订金不具有定金的性质，一般情况下，交付定金的视作交付预付款。根据《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的规定，房地产开发企业收取订金时，订金数额应当在总房价的千分之五以内。双方在签订商品房预售合同或销售合同后，订金应当即时返还或抵充房价。

四、购房订金的退还情况

购房者在交付订金后不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理。但如果房地产开发企业未签订书面协议收取订金，或者签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确，或者双方对预售合同或出售合同条款存在分歧，不能协商一致，或者广告、售楼书、样品房与实际状况不相符，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金。

五、定金罚则的适用条件

根据《担保解释》的规定，给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。适用定金罚则需要符合以下几个条件：定金合同是实践合同，需要定金的实际交付；主合同必须有效；当事人不履行债务且无法定情形。

购房定金和订金在性质和处理方式上有所区别，购房者在交付订金后不购买预订房屋的退还规则也有所不同。了解购房定金和订金的区别以及退还规则，可以帮助购房者在购房过程中更加明确自己的权益和责任。购房者在签订合同时，应仔细阅读合同条款，确保自己的权益得到保障。