购房合同定金退还的条件和方法

一、合同条款达不成一致

根据购房合同条款，如果双方意见无法达成一致，购房者要求退房，开发商和卖家一般会直接将定金退还给购房者。如果开发商和卖家不退，购房者可以向住建委投诉。购房人可以通过合同条件谈判时双方修改的记录或双方谈话的录音来证明退定金的合理性。

二、合同约定可以退定金

认购书或购房合同中，如果对退定金的条件有明确约定，只要情况符合退定金的条款，购房者可以依据认购书或购房合同要求开发商退还定金。例如，购房者面临限购后失去买房资格的情况，可以在合同中约定这是楼市调控行为，属于不可抗力的因素，从而解除合同并要求退定金。

三、无销售许可证或产权证

对于没有销售许可证或产权证的项目，无论是内部认购还是其他情况，定金都可以退还，无需做大量的取证工作。如果开发商不退定金，购房者可以直接起诉。

定金与订金的区别

1. 含义不同：定金是一种担保手段，用于担保债务的履行；订金只是一种支付手段，没有担保债务履行的作用。

2. 退还情形不同：定金在任何一方违约时都可以要求返还，而且返还金额是双倍的；订金不能用于违约时的罚金，只能返还或折抵违约金或损害赔偿金。

3. 数额不同：定金的数额有限制，不能超过主合同标的额的百分之二十；订金的数额可以根据当事人自由约定。

4. 支付方式不同：定金必须一次性付清，而订金可以选择一次性付清或分期付款。

购房者在与开发商签订购房合同时，应仔细阅读合同条款，明确定金退还的条件和方法。如果遇到退定金的问题，可以根据合同约定或相关法律规定，采取相应的措施来维护自己的权益。