房屋契税规定及购房付款方式解析

房屋契税是购房者在购买房产时需要交纳的税费，不论是商业房还是存量房的销售都需要缴纳契税。购买新房的契税税率为购房总价的3-5个百分点，而一般产品住所的契税税率为1.5-2.5个百分点。对于易手房的购买，非一般住所的契税要加倍。

根据国家规定，房产销售需要向国家交纳契税，征收标准为一般住所的1.5个百分点，高级住所的3个百分点，全部由买方承担。而地方规定中，住所需要满足三个条件才能被确定为一般住所，包括住所小区修建容积率在1.0以上，单套修建面积在144平方米以下，实际成交价低于平等级土地上住所正常销售价格的1.2倍以下。

此外，根据财务部、国家税务总局发布的通告，夫妻一方拥有的房产、土地权属如果改变为夫妻双方共有，免征契税。

一、房屋契税的计算方式

房屋契税是按照成交价格来核算的，成交价格是由买卖双方协商确定并构成合同的。税务机关根据成交价格来直接计算契税。这种定价方式适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售和房产销售。

契税的计算方式也适用于土地和房产的赠送，此时定价依据仍然是销售价格，而不是土地或房产的原值。此外，对于易手房的交易，契税的计算也是根据房产交易差价来确定的。

在土地使用权交易中，如果土地使用权的转让发生在划拨后的3年内，转让方需要补交契税，补交的税款根据土地收益来计算。

二、购房付款方式对契税交纳的影响

购房分为期房和现房两种，期房是指购买后不能立即入住的房屋，而现房则可以立即入住。购房付款方式对契税交纳有一定的影响。

对于购买期房的付款流程，买受人需要按照约定的方式支付房款。如果没有约定或约定不清晰，根据合同法的规定，买受人应在收到标的物或提取标的物单证时支付房款。合同生效后，对于质量、价款、酬劳、实施地址等内容没有约定或约定不清晰的，可以协商补充，如果无法达成补充协议，根据合同的相关条款或销售惯例来确定。

购买期房时，需要按照与开发商签订的《商业房预售合同》约定的方式支付房款。如果没有约定付款方式，按照合同法的规定处理。如果是按揭购买期房，需要看开发商的付款流程，一般来说，按揭手续会在交房前办理。购房合同上签定的付款方式和流程要根据合同执行，不同的开发商允许的付款方式可能不同，常见的付款方式包括一次性付款、银行借款和公积金借款。

无论购房付款方式是什么，只要证件齐全，就可以签订正式的购房合同。购买期房时需要注意选择正规的开发商，关注其资质和实力。