国有土地房屋征收补偿制度解析

一、产权交换式补偿

国有土地房屋征收补偿中的产权交换式补偿是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿。根据规定，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，补偿金额不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

1. 房屋价值补偿标准

被征收房屋的价值补偿标准是根据市场价格确定的，每个地级市政府都会依据每年住宅房屋市场价格规律制定相应的房屋市场价格表供被拆迁居民参考。如果不清楚自己区域被拆迁房屋的价格，可以咨询当地政府建设部门。对于评估确定房屋价值有异议的，可以进行复核评估或向评估专家委员会申请再次鉴定。

2. 搬迁费和临时安置费

搬迁费和临时安置费用的具体数额和计算方式一般由各地政府制定标准。如果被拆迁人提供了周转房，则无需支付临时安置费。停产停业损失的补偿针对非住宅类房屋进行，补偿标准因个案而异，一般需要进行协商确定或委托房地产价格评估机构评估确定。

3. 补助和奖励

补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，标准由当地政府确定；公摊补助是针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会有相应的标准。奖励是指鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿，具体标准因地而异，是否给付仍需根据当地政策决定。

4. 房屋装修补偿及家电设备移机补偿

房屋装修补偿和家电设备移机补偿的具体标准一般由各县市依照市场价格出具，具体数额以征收拆迁时出具的补偿标准为准。

二、货币补偿方式

货币补偿方式是指以货币形式对被征收房屋进行补偿。

1. 房屋价值补偿

货币补偿方式下，房屋价值补偿标准与产权交换式补偿相同，但需要将公摊补助面积计算在内一同作价。

2. 临时安置费和搬迁费

临时安置费和搬迁费的具体标准参照产权交换式补偿标准，一般只支付12个月的临时安置费，搬迁费与产权交换式搬迁费标准相同。

3. 其他补偿项目

货币补偿的被拆迁人如果符合条件，也可以享受各种困难补助、拆迁奖励、停产停业损失补偿，以及房屋专修、家电移机补偿等。

三、国有土地拆迁补偿计算公式

1. 房屋被征收后被征收人能够获得货币补偿的金额

房屋征收货币补偿金额=被征收房屋经由评估机构确定的市场价格+搬迁费用+临时安置费用+营业性房屋的停产停业损失（非营业性房屋无此项）。

2. 采取房屋置换方式补偿的差价金额

房屋征收调换产权补偿差价金额=被征收房屋的评估价格+房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额-获得的调换产权的房屋评估价格。

3. 搬迁费用

搬迁费用为搬迁发生的实际费用或双方约定的一定数额的搬迁补偿费。

4. 临时安置费用

临时安置费用包括没有提供周转房情况下的临时安置费和超出过渡期限的临时安置费。

5. 停产停业损失的计算方法

停产停业损失的计算方法由各省、自治区、直辖市制定，主要方法有根据被征收房屋总体价值的一定比例计算、根据房屋面积按照单位面积补偿一定金额计算、根据营利性房屋的前几年的年平均经营收入和利润等指标乘以停产停业的期限来计算，或由评估机构评估确定，也可以根据实际损失进行协商确定。

通过以上解析，我们可以了解到国有土地房屋征收补偿的具体内容和补偿方式。这一制度的实施旨在保障被征收房屋所有权人的合法权益，维护公共利益。无论是产权交换式补偿还是货币补偿方式，都需要按照相关规定进行评估和补偿，以确保被征收人的合法权益得到保障。