住宅和商品房有什么区别？

公寓式住宅适合投资出租，商品房适合自住。

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商品房包括住宅，从法律的角度来说，商品房是通过国家规定，可以在市场上自由交易，不受政策限制的各类房屋，无论是新建商品房还是二手房都包含在内。商品房一般可以分为商品房，现房和商品房预售房目前市面上绝大多数都属于预售房，是开发商将正在建设当中的商品房预先出售给购房者。而住宅属于房屋的一种性质，主要是由于房屋所在土地的性质所决定。购房者在买房时主要需要区分商住房和住宅，而商住房主要是以商业性质为主，比如商住公寓可以作为店面，同样可以作为住房，但因为土地年限的原因，往往只有40年到50年的产权，不能够享受住宅用地使用年限为70年的规定。所以购房者如果是一般家庭用房，建议多考虑住宅用商品房，无论是在交易时享受的贷款政策还是土地使用年限都会更为优惠。

相对于以作为商品为目的出卖的商品房，非商品房就是不以作为商品为目的房子，福利性保障房多属于非商品房:像廉租房还有经济适用房都属于非商品房。即商品房带有一定的盈利色彩，而非产品房更倾向于解决实际的居住需求，不以盈利为目的。

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商品房住宅和公寓的区别主要表现为：商品房住宅虽然限购限贷，但是首套房，利率是比较优惠的，而且可以使用公积金来贷款，如果符合条件就可以进行落户，而且还有学位，使用年限方面在70年。公寓不仅不限贷，而且不限购，但是**相对来说比较高，还不能用公积金来进行贷款。公寓的缺点也是比较明显的，不能落户，没有学位，而且使用年限在50年。除此之外，在出售的过程中，公寓的交易税费要比商品房住宅更高一些，通常要征收差额的5%，另外还多差额土地增值税以及0.1%的印花税，因此公寓**相对来说是比较快速的，但是在二手房交易的过程中，当税费减去之后，增值收益其实并不是太多。购房者在购买房屋时，在商品房住宅和公寓的选择过程中，如果预算足够，那么买商品房是不错的选择，如果购买公寓房，那么孩子的上学问题是无法解决的。

商业住宅与普通住宅的区别就在于其土地使用性质和产权性质的差异1、土地使用年限不同商业住宅土地使用年限为40-50年；普通住宅的土地使用年限为70年2、产权性质不同商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层商业网点，上层为民用住宅。普通股住宅一般不会出现这种情况。一般来讲，土地原有的规划性质，如商业、综合、住宅这几类，开发商在签订了土地使用权合同后，是无法改变的。但出于市场的不同需要，开发商可以做出与原有土地使用性质不同的产品。比如在商业性质用地上建设产品定位为住宅的房产，或者在住宅性质用地上建设产品定位为商业的房产。虽然购房者**终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质，但购房者可以将房产做其他用途使用。其中，在商业用地上建住宅用房，是近两年由于严格禁止土地协议出让，实行招拍挂后，导致住宅供应大幅减少，稀缺性增强后，开发商开始采用的新兴做法。而在住宅用地建办公用房，就是购房者所熟识的“商住房”（产权70年，但产品定位为办公，建造标准介于住宅和写字楼之间，或者完全就是写字楼的标准）。

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