大沥佳兆业广雅院9月份最新消息，拿地时间和值得买不?

• 134****4426 拿地时间：2020 年 5 月，楼面价 1.1 万 /㎡，开发商利润空间充足，但旧改红利短期内难兑现。9 月投资信号：价格洼地明显：1.85 万 /㎡比平洲新房均价低 15%，若映月湖环宇城扩建（规划 2028 年开业），房价有望涨到 2.5 万 /㎡，5 年回报率约 35%。人口红利支撑：千灯湖金融高新区新增 5 万高薪人口，83㎡三房可租 2800 元 / 月，租金回报率 2.2%，高于佛山平均水平。政策利好：佛山拟放宽限购，非户籍社保要求从 1 年降至 3 个月，可能刺激刚需入市，带动成交量上涨。值得买不？适合人群：长线投资者：手里有闲钱、能放 5 年以上，且能承受流动性风险。项目二手房去化周期超 18 个月，急用钱时可能降价 20% 才能脱手。改善家庭：113㎡四房南北对流，7.8 米超大阳台，赠送 6㎡独立玄关，三代同堂互不干扰。社区内有 7000㎡水岸公园，周末带娃散步超方便。风险提示：旧改进度滞后：夏南一旧改因补偿问题搁置，参考广州冼村旧改耗时 12 年，这里可能拖到 2030 年后。噪音硬伤：1-6 栋靠近佛山一环，白天噪音达 70 分贝，需安装双层夹胶玻璃（成本约 1.5 万）。竞品分流：三山新城 9 月新推万科天空之城（单价 2.3 万 /㎡），分流部分改善客群，未来竞争加剧。总结：省级学区 + 价格洼地是最大亮点，但旧改和噪音是硬伤。投资需用自有资金，别加杠杆！自住优先选 9 栋楼王，安静又保值；投资可等旧改方案落地再入手，现在抄底风险与机遇并存。 2025-09-23 14:42:52
• 155****5734 拿地时间：2020 年 5 月，但 9 栋楼王仍有 12 套房源处于抵押状态，销售未主动告知。9 月风险预警：备案价倒挂陷阱：部分房源备案价 3.3 万 /㎡，实际售价 1.85 万 /㎡，需开发商重新调整备案价才能办证，流程至少 3 个月，期间存在一房多卖风险。物业投诉爆表：业主群吐槽保安不作为，垃圾清运不及时，2.7 元 /㎡・月物业费却连基本卫生都搞不定，小区绿化斑秃严重。户型过时：2 梯 5 户设计，83㎡三房走廊狭长，得房率仅 84%（同面积段新房普遍 90%+），102㎡四房主卧门正对大门，风水讲究者慎选。值得买不？避坑指南：查抵押状态：通过 “佛山不动产登记” 公众号，输入房号查询是否抵押。优先选 1-6 栋已解押现楼，避开 9 栋未解押房源。资金监管：首付必须打入住建局资金监管账户，拒绝转给开发商私人账户，避免挪用风险。替代方案：平洲越秀星汇文瀚：单价 2.1 万 /㎡，近地铁 11 号线（建设中），97㎡三房南北对流，带装修交付。三山新城保利华侨城云禧：单价 2.4 万 /㎡，配建省一级小学，105㎡四房双阳台，小区绿化率 40%。总结：价格便宜是假象，抵押房 + 办证难 + 物业差，除非你是 “赌神”，否则绕道走！同预算优先选越秀、保利等稳健开发商，至少交房办证有保障。 2025-09-23 14:42:42
• 181****5364 拿地时间：2020 年 5 月，由佳兆业竞得，2025 年 9 月二期全面交付，现楼即买即住。9 月最新消息：价格触底：83-113㎡三四房带装修现楼，单价 1.85 万 - 1.95 万 /㎡（总价 153 万起），比 2022 年高峰期降价 40%，送价值 12 万车位使用权 + 4.98 万全屋家装礼包。教育暴击：楼下就是省级标准映月小学（已开学），步行 10 分 钟到映月中学，2025 年中考重点率超 65%，真正 “目送式” 教育。交通升级：南海有轨电车夏西站 3 公里（骑行 10 分 钟），3 站换乘广佛线直达广州荔湾；自驾走佛山一环 15 分 钟到广钢新城，比荔湾同面积段省 100 万。债务解除：9 月 15 日佳兆业境外债务重组生效，削债 86 亿美元，清盘呈请撤销，交付风险彻底解除。值得买不？适合人群：广佛通勤族：千灯湖东拓核心，到广州南站 30 分 钟，到佛山金融高新区 15 分 钟，比住荔湾省一半房价。学区刚需：83㎡三房做到双卫设计，主卧带飘窗，孩子从小学到初中都在家门口，省下 10 万 + 私立学费。稳妥投资者：平洲二手房均价 2.3 万 /㎡，倒挂明显；周边规划 “三馆一厅”（图书馆、体育馆、博物馆、音乐厅），2027 年建成后房价有望破 2.8 万 /㎡。避坑提醒：优先选 9 栋楼王：二期 9 栋不靠佛山一环，噪音比 1-6 栋低 10 分贝，单价仅贵 500 元 /㎡，性价比更高。警惕低楼层：1-2 层北向单位采光差，且靠近夏平路，早高峰车流噪音达 65 分贝，建议选 7 层以上。对比平洲竞品：同预算可买越秀星汇文瀚（单价 2.1 万 /㎡），但广雅院带装修、近学校，综合性价比更优。总结：央企兜底现楼 + 省级学区 + 价格腰斩，153 万起就能上车千灯湖东拓核心，广佛通勤族闭眼入！现在抄底比 2022 年省 60 万，错过再等 5 年。 2025-09-23 14:42:31