桂城裕桂楼9月份最新消息，拿地时间和值得买不?

• 151****7784 拿地时间：2023 年 10 月拿地，楼面价低（6348 元 /㎡），开发商利润空间大。周边南海大道北旧改已启动，将配建九年一贯制学校和商业综合体，预计 2028 年建成。9 月投资信号：价格洼地：91㎡三房总价 182 万，比千灯湖同地段新房低 50%，若旧改成功，房价有望涨到 2.5 万 /㎡，5 年回报率约 37%。政策红利：佛山拟放宽限购，非户籍购房社保要求从 1 年降至 3 个月，可能刺激刚需入市。产业导入：广州白鹅潭商务区、佛山千灯湖金融高新区 15 分 钟车程可达，未来 3 年预计新增 5 万高薪人口，租房需求旺盛。值得买不？适合手里有闲钱、能放 5 年以上的投资者。项目户型使用率高达 85%，91㎡三房实际使用面积约 77㎡，优于市面上 80% 的户型。但风险也不小：旧改延期：南海大道北地块因村民补偿谈不拢，进度滞后，可能拖到 2030 年。参考广州冼村旧改，从启动到建成耗时 12 年。流动性差：桂城二手房去化周期超 18 个月，想转手得和大量新盘竞争，短期难套现。政策风险：若房产税落地，持有多套房成本增加，投资回报率可能从年化 4% 降至 2%。最后提醒：别加杠杆！用自有资金买，月供压力小。买之前多去周边工地转转，看看噪音和污染情况，再决定是否长期持有。旧改成功是 “馅饼”，失败就是 “陷阱”，谨慎入坑！ 2025-09-23 11:05:59
• 130****4502 拿地时间：2023 年 10 月拿地，但桂平房地产开发有限公司在桂平开发的项目曾因资金问题抵押房源，导致业主无法办证。9 月风险预警：抵押陷阱：销售隐瞒部分房源被抵押给银行的情况，若未按时解押，业主可能钱房两空。建议要求开发商提供《不动产登记查询证明》，确认房源无抵押。质量隐患：验房实测发现墙面平整度误差超 3mm、卫生间防水高度不足 1.8 米等问题，整改周期长达 1-2 个月。部分户型因施工问题导致墙体开裂，需专业机构检测安全系数。流动性差：桂城二手房挂牌量超 2000 套，同预算可买千灯湖的万科世纪灯湖・瑧府（单价 5 万 /㎡）、平洲的越秀星汇文瀚（单价 1.4 万 /㎡），转手更容易。值得买不？除非你是全款土豪，否则绕道走！同预算可买盐步的中交白兰春晓（单价 1.4 万 /㎡），离地铁 12 号线盐步站更近（步行 1.1 公里），且社区规模更大（15 栋楼）。如果非要买裕桂楼，必须做到：资金监管：首付直接打入住建局资金监管账户，避免被挪用。签补充协议：约定 “若开发商未按时解押，无条件退房并赔偿 20% 违约金”。验房重点：用空鼓锤检查地砖空鼓率（标准≤3%），测试卫生间闭水试验（24 小时无渗漏）。另外，项目东北面有高压走廊，直线距离约 300 米，长期居住可能影响健康；西北面的南海艺术中心旧改进度滞后，商业体预计 2030 年才建成，短期内居住氛围偏 “城乡结合部”。 2025-09-23 11:05:46
• 131****9679 拿地时间：2023 年 10 月拿地，楼面价 6348 元 /㎡，产权剩余 68 年（原 70 年）。项目由佛山市南海桂平房地产开发有限公司开发，该公司曾开发桂城鹿璟村，佛山仅此一个项目，此前无本地开发经验。9 月最新消息：现房清盘：目前仅剩 10 余套尾货，91㎡三房总价 182 万起（单价 2 万 /㎡），114㎡四房总价 228 万，带装修交付即买即住。交通升级：佛穗莞城际三眼桥站已动工，预计 2028 年通车，届时 10 分 钟直达广州白云站，目前自驾经南海大道 20 分 钟到广州荔湾。教育资源：步行 5 分 钟到省一级南师附小，3 公里内覆盖南海艺术高级中学、桂华中学，社区配建幼儿园。值得买不？适合广州荔湾、佛山桂城外溢的刚需家庭！91㎡三房月供约 6700 元，比同地段二手房（如保利中央公馆单价 2.2 万 /㎡）低约 9%。现房交付避免烂尾风险，社区人车分流，带 25% 绿化率和全龄活动空间，居住氛围成熟。不过要注意：开发商风险：关联公司桂平市裕丰房地产开发有限公司存在司法案件 20 条，被限制高消费，需警惕资金挪用风险。噪音隐患：1 栋和 3 栋临近南新一路主干道，低楼层噪音超 60 分贝，建议优先选 12 层以上。学位落户：南师附小需 “人户一致 + 落户满 1 年”，二手房买家需注意落户时间是否赶得上入学。建议实地考察噪音和房屋质量，对比周边越秀星汇灯湖（单价 1.8 万 /㎡）、万科尚都荟（单价 1.6 万 /㎡）再做决定。如果接受 “过渡期”，现在是入手好时机，毕竟桂城核心区 2 万 /㎡的现房已不多见。 2025-09-23 11:05:36