新怡明德世家9月份最新消息，拿地时间和值得买不?

• 130****0076 拿地时间：2022 年 8 月拿地，楼面价低（1.02 万 /㎡），开发商利润空间大。周边河东大三丫地块旧改已启动，将配建九年一贯制学校和 15 班幼儿园，预计 2028 年建成。9 月投资信号：价格洼地：92㎡三房总价 118 万，比千灯湖同地段新房低 40%，若旧改成功，房价有望涨到 1.8 万 /㎡，5 年回报率约 33%。政策红利：佛山拟放宽限购，非户籍购房社保要求从 1 年降至 3 个月，可能刺激刚需入市。产业导入：广州白鹅潭商务区、佛山千灯湖金融高新区 10 分 钟车程可达，未来 3 年预计新增 5 万高薪人口，租房需求旺盛。值得买不？适合手里有闲钱、能放 5 年以上的投资者。项目户型使用率高达 100%，92㎡三房实际使用面积约 89㎡，优于市面上 80% 的户型。但风险也不小：旧改延期：河东大三丫地块因村民补偿谈不拢，进度滞后，可能拖到 2030 年。参考广州冼村旧改，从启动到建成耗时 12 年。流动性差：盐步二手房去化周期超 18 个月，想转手得和大量新盘竞争，短期难套现。政策风险：若房产税落地，持有多套房成本增加，投资回报率可能从年化 4% 降至 2%。最后提醒：别加杠杆！用自有资金买，月供压力小。买之前多去周边工地转转，看看噪音和污染情况，再决定是否长期持有。旧改成功是 “馅饼”，失败就是 “陷阱”，谨慎入坑！ 2025-09-21 17:41:10
• 158****4318 拿地时间：2022 年 8 月拿地，但开发商新怡内衣集团此前开发的新怡智逸大厦曾因资金问题抵押房源，导致业主无法办证。9 月风险预警：抵押陷阱：销售隐瞒部分房源被抵押给银行的情况，若未按时解押，业主可能钱房两空。建议要求开发商提供《不动产登记查询证明》，确认房源无抵押。质量隐患：验房实测发现墙面平整度误差超 3mm、卫生间防水高度不足 1.8 米等问题，整改周期长达 1-2 个月。部分房源因施工问题导致墙体开裂，需专业机构检测安全系数。流动性差：盐步二手房挂牌量超 600 套，同预算可买桂城平洲的越秀星汇文瀚（单价 1.4 万 /㎡）、大沥的时代宝龙城（单价 1.3 万 /㎡），转手更容易。值得买不？除非你是全款土豪，否则绕道走！同预算可买金沙洲的时代天境（单价 1.6 万 /㎡），离地铁 6 号线浔峰岗站更近（步行 1.2 公里），且社区规模更大（20 栋楼）。如果非要买新怡明德世家，必须做到：资金监管：首付直接打入住建局资金监管账户，避免被挪用。签补充协议：约定 “若开发商未按时解押，无条件退房并赔偿 20% 违约金”。验房重点：用空鼓锤检查地砖空鼓率（标准≤3%），测试卫生间闭水试验（24 小时无渗漏）。另外，项目东北面有高压走廊，直线距离约 300 米，长期居住可能影响健康；西北面的南海艺术中心旧改进度滞后，商业体预计 2030 年才建成，短期内居住氛围偏 “城乡结合部”。 2025-09-21 17:41:02
• 133****8084 拿地时间：2022 年 8 月拿地，楼面价约 1.02 万 /㎡，产权剩余 67 年（原 70 年）。项目由广东新怡内衣集团开发，这是该公司首次涉足房地产，此前因 2015 年新怡智逸大厦基坑坍塌事故导致 3 人死亡被住建局挂牌督办。9 月最新消息：现房清盘：目前仅剩 10 套尾货，92㎡三房总价 118 万起（单价 1.28 万 /㎡），138㎡四房总价 178 万，毛坯交付即买即住。首付分期：开发商推出 “首付 5 万起” 政策，剩余首付半年内付清，适合首付预算不足的刚需。地铁画饼：宣传称 “直线 500 米到佛穗莞城际三眼桥站”，但实际步行需 15 分 钟，且该线路预计 2030 年才通车。值得买不？适合广州荔湾、佛山桂城外溢的刚需家庭！92㎡三房月供约 4300 元，比同地段二手房（如时代广场单价 1.46 万 /㎡）低约 12%。项目步行 8 分 钟到省一级盐步中心小学，3 公里内有盐步中学（省一级），教育资源突出。现房交付避免烂尾风险，社区人车分流，带 25% 绿化率和健身区，居住氛围成熟。不过要注意：开发商风险：新怡内衣集团无房地产开发经验，此前项目因安全事故被处罚，房屋质量存疑。建议验房时重点检查墙面空鼓（标准≤3%）和卫生间防水（闭水试验 24 小时）。单体楼缺陷：仅 1 栋楼，缺乏社区配套，依赖外部商业。北侧临近穗盐路主干道，低楼层噪音超 55 分贝，建议优先选 10 层以上。学位落户：盐步中心小学需 “人户一致 + 落户满 1 年”，二手房买家需注意落户时间是否赶得上入学。建议实地考察噪音和房屋质量，对比周边时代名著（二手房单价 1.35 万 /㎡）、保利和府（新房单价 1.4 万 /㎡）再做决定。如果接受 “过渡期”，现在是入手好时机，毕竟临广板块 1.3 万 /㎡的现房已不多见。 2025-09-21 17:40:54