二手房估价一般在6到7成吗

1、房屋评估：首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。2、继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱（如有遗嘱），亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。3、房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。4、继承登记：申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。5、规定需递交的其它资料：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须缴交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书

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1)购买房屋时可能需要房地产估价；2)进行房地产保险时需要房地产估价；3)申请抵押贷款时需要房地产估价；4)遇到征地和房屋拆迁时，需进行补偿估价；5)发生房地产纠纷时要进行房地产纠纷估价；发生房地产纠纷时，可委托具体权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

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购买二手房房价的决定权在卖家手上，这个价格是由买卖双方自行协商的，具体的还价空间每套房、每个业主不同，其增减价格的空间也不同，不能一概而论。还价也应随行就市，以前的价格并不能完全作为还价的参考标准，买家在还价时一定要根据当前的市场行情来进行，这样成功的可能性才会增加。1、如果卖家心态较好且不缺钱，则还价成功的可能性较小，而如果卖家有资金去向(如有意投资股市，或者经营方面缺钱等)，则可以大胆还价。2、有些房子屋顶有些渗漏，或者房型设计有些问题等，这都需要买家仔细进行检查，因为卖家在报价时是会故意忽略这些因素的。如果买家发现这些问题之后，可能根据其维修成本来确定还价额度。3、此外，众多周知，中国的住宅土地使用年限只有70年，虽然目前我们尚无从得知土地使用年限到期之后如何续交土地使用费用，但是不可否认的是，该费用是必须要缴纳的。因此买家在考察二手房时，千万不能忽略房龄因素。对于房龄较长的房源，则应该适当考虑房龄因素，以此为理由要求卖家降价。

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一、测算价格，二手房以同地区商品房价格为基准：　　1、房屋因素　　（1）折旧：年折旧－2%　　（2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）－10%　　（3）楼层：2、6楼－3%；7楼－5%；3、4楼+3%；1、5楼为基准价；　　（4）朝向：无朝南外门窗－5%　　2、环境因素　　（1）无物业管理－5%　　（2）非独立封闭小区－5%　　（3）有省、市重点**区+15%　　二、计算折旧　　房屋折旧是房屋价格补偿的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。　　（1）建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成，是住宅经营中的进货价。　　它只应是住宅本身的进价，而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年，甚至一百多年，在这样长时期内物价变化很大，故一般均不以其原始造价为计算依据，而按重置，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。　　（2）房屋的残值，是指房屋经过长期使用，失去使用价值后，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用，它作为使用房屋的追加耗费，应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值，简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大，而且是在住宅报废后才能得到的，因此它与原值无法比较。　　在计算时，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法，有时计算折旧时也采用残值率这一参数，即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构为0；砖混结构为2%；砖木结构一等为6%；砖木结构二等为4%；砖木结构三等为3%；简单结构为0。　　（3）使用年限，是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下，从而发生有形的磨损；在有形的磨损下，住宅能维持正常使用的年限，称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限，是住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外，还受无形损耗的影响。　　房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为：　　造价－残值　造价×（1－残值率）　　消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：　　旧房价格=造价－年折旧费已使用年数　　当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。

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工商银行广州分行工业大道支行有关工作人员告诉记者，根据银行征信记录及房管局出具的房屋套数证明，只要属首次贷款购房，****低仍为三成。

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