预售房可以转让吗？

目前商品房开发，普遍采用预售的销售方式，即开发商在房屋建造期间，就在市场上公开预售房屋。现在经常有一些预购商品房的人，由于种种原因，在房屋交付使用之前，即有意将房屋转手出售，也就是人们通常所说的转让“楼花”，那么这部分购房者想要转让所预购房屋应按什么程序去办理呢？　　按照有关商品房转让的规定，预售商品房再转让的前提条件，首先是《商品房预售契约》应在有效期之内。在具备这一前提条件后，其办理程序如下：　　1、转让方与受让方须签订转让合同(一式两份)，合同中应载明转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、转让方与受让人的权利和须承担的义务等内容。其中，转让金额与原预售契约价款相一致。转让合同需经开发企业认可、签字盖章。　　2、转让双方持预售契约、转让合同及有关的证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记。经审核转让合同并符合规定的，经办人填写《预售商品房转让审批表》，报市房屋土地管理局审批。　　3、交易管理部门对批准转让的，通知转让双方缴纳印花税。按预售合同金额的2%收取手续费，由转让方支付。转让合同加盖“预售登记专用章”。其中两份贴有印花税的正本由转让方／受让方各执一份，副本由开发企业、交易管理部门各执一份。转让方所持预售契约正本移交给受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。对不准转让的，应通知转让人。　　4、商品房预售登记后，购房人(个人)要求更名的，根据继承权的亲属关系可在预售契约上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明。其他不具亲属关系的应按转让程序办理。　　预售商品房需要转让时，由于是个人之间的交易行为，因此交易双方成交的前提首先是双方取得信任。双方对房屋的成交价、房屋的品质、房屋的产权状况等都要有明确的认知，但由于这种行为毕竟不属于购房人与企业之间发生的关系，因此为了稳妥起见，此种交易**好是委托律师或房地产代理机构代为办理。中介机构在交易过程中可以协助当事人对房屋的价值、成交价格、房屋的品质、房屋的权属状况、房屋的实付款状况以及房屋原购销合同中的权利约定条款进行评估调查和必要的审核工作，从而保障交易双方当事人权益。中介机构在交易过程中能起到的另外的一个重要作用就是，为当事双方办理繁琐的房屋过户手续。如果委托中介机构代理成交了房屋，中介公司一般要向购房一方收取2%-3%的代理佣金，如果原房屋所有人未交纳契税，购房一方还要补交3%-6%的契税，转让方如果出售价高于购入价25%，还要根据差价的幅度交纳增值税　预售商品房属于《中华人民共和国营业税暂行条例》（1993年12月13日国务院令第136号）所规定的营业税（销售不动产）应税销售行为，应当遵从营业税的规定确认纳税义务的发生时间。 一、销售不动产纳税义务发生时间的基本规定 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 二、销售不动产纳税义务发生时间的特殊规定 （一）采取预收款方式的纳税义务发生时间。纳税人销售不动产，采取预收款方式时，其纳税义务的发生时间为收到预收款的当天。 （二）无偿赠送不动产的纳税义务发生时间。纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 （三）转让土地使用权或销售不动产预收定金的纳税义务发生时间。预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 三、纳税人在预售商品房时，必须按照规定开具地方税务机关监制的销售不动产专用发票。如实反映和报告所实现的销售收入，按照纳税期限的规定依法申报缴纳税款。

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　能转让，值得注意的是，预购人与受让人签订商品房预售转让合同，不需要重新与开发商签订预售合同。预售转让手续分为两种情况：　　1、买受人一次性付款的办理程序：　　首先，买受人与受让人签订一式四份的转让合同，合同中应载明转让的预售合同的编号、转让原因、金额、面积、双方的权利和义务等内容。转让合同必须征得开发商的同意并在合同上签字盖章。　　第二、转让双方持预售合同、转让合同及有关的证件到预售登记的交易主管部门申办预售转让登记。经审核符合规定的，报市国土与房屋管理局审批。　　第三、经交易管理部门批准转让的，转让双方需缴纳相关税费。转让合同在加盖“预售登记专用章”后，买受人所持原商品房买卖合同正本移交给受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。　　2、通过银行贷款预售转让的程序一般按如下方式办理：　　首先，开发商、银行、买受人、受让方应共同协商，达成一致意见后，买受人向贷款银行提出申请，要求转让所购房屋、解除贷款合同并经银行同意;　　第二、开发商与原买受人解除原房屋买卖合同并与受让方重新签订商品房买合同;　　第三、办理预售合同登记的变更手续同上一所述;　　第四、买受人与贷款银行解除借款合同，开发商与贷款银行解除担保合同。

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值得注意的是，预购人与受让人签订商品房预售转让合同，不需要重新与开发商签订预售合同。预售转让手续分为两种情况：　　1、买受人一次性付款的办理程序：　　首先，买受人与受让人签订一式四份的转让合同，合同中应载明转让的预售合同的编号、转让原因、金额、面积、双方的权利和义务等内容。转让合同必须征得开发商的同意并在合同上签字盖章。　　第二、转让双方持预售合同、转让合同及有关的证件到预售登记的交易主管部门申办预售转让登记。经审核符合规定的，报市国土与房屋管理局审批。　　第三、经交易管理部门批准转让的，转让双方需缴纳相关税费。转让合同在加盖“预售登记专用章”后，买受人所持原商品房买卖合同正本移交给受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。　　2、通过银行贷款预售转让的程序一般按如下方式办理：　　首先，开发商、银行、买受人、受让方应共同协商，达成一致意见后，买受人向贷款银行提出申请，要求转让所购房屋、解除贷款合同并经银行同意;　　第二、开发商与原买受人解除原房屋买卖合同并与受让方重新签订商品房买合同;　　第三、办理预售合同登记的变更手续同上一所述;　　第四、买受人与贷款银行解除借款合同，开发商与贷款银行解除担保合同。

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人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。在开发商取得预售证后，购房者交齐**款或一次性付清房款的，当天就可以跟开发商网签购房合同的。

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（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符

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