如何规避公摊面积的风险？

我听说，买房时要注意公摊面积，这个好像挺重要的。好像是说，公摊面积太大的话，实际使用面积就小了。我也不是很清楚，但我觉得还是得多问问，多看看，别被忽悠了。

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购房过程中，总是会被各种各样的面积搞得晕头转向，不知如何计算和处理。尤其是令人头疼的公摊面积。公摊面积的计算看起来十分简单，但实际上，购房者在购买的过程中，对于计算公摊面积所涉及的数据是不得而知的，因而公共建筑面积分摊系数也没办法算出。 自己购买的房子到底要公摊多少都是以发展商说了算。在这样一种购房者和发展商信息获得不对等的情况下，购房者的知情权根本得不到体现，因此，关于公摊面积的纠纷不断。 公摊面积怎么算 公摊面积既然公摊到每个业主身上了，所有权当然属于所有业主。然而，问题在于开发商总不愿明明白白地公示哪些公有面积已经用于公摊，购房者就无从知道哪些公用面积是属于业主所有，哪些是开发商的，就更无从讲到所有权和使用权了。正因为这样，开发商钻空子的机会也多了，购房者落入陷阱的机会变多。 三招教您规避公摊面积中的风险 新版的《商品房买卖合同》中有附件标明了"公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明"，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。这里我们总结了几招，提供给购房者参考。 第一招：索取公摊数据 在签订购房合同时，可以让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。 第二招：查阅有关资料 业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如**终设计图纸或者**终设计方案、**终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。 第三招：在购房合同中约定公摊面积 《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。 万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。当然，我们期望的是，随着法律的不断健全，政府监督力度的不断加强，发展商诚信意识的不断增强，普通购房者的权益能得到更好的保障。  有了这三招，购房者在购买房屋的过程中，对于公摊面积的相关问题，应该可以得到很好的解决。如果您实在是看不懂，**好请律师随同，在购房交易过程中，出现的所有问题，都会得到法律的保障。

一、公摊面积怎么计算？房屋的公摊面积是各产权主共同占有或共同使用的梯间等公共用房设施面积加上外墙水平投影面积的一半。比如说电梯井、设备间、变电室、管道井、楼梯间、公共门厅过道和共用墙体等。对广大购房者来说，公摊面积的算法简单理解就是“商品房建筑面积-套内建筑面积”。哪些面积不计入公摊面积？1、作为人防工程的地下室不计入公摊。2、高层低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层不计入公摊。3、利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋不计入公摊。4、与房屋室内不相通的房屋伸缩缝不计入公摊。5、活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属 性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房不计入公摊。6、小于2.2米的部位，不计算建筑面积。7、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计算建筑面积。二、公摊面积越小越好吗？目前国家只规定共有面积分摊系数的有关计算原则和方法，但并没有规定分摊系数计算结果和大小范围。根据业内经验，一般7层楼以下的多层建筑分摊率大概为10%～15%，带电梯的小高层分摊率为17%～25%，而高层楼分摊率则为20%～30%，还有一些别墅的分摊率为1%~8%，其中独栋别墅几乎没有奋公摊买面积。虽然说公摊数越大所购房屋的使用面积会越小，但其实公摊并非越小越好，如果过小即意味着配套公共设施规模的缩减，从而影响住宅品质。而一般公共设施、走廊越多，公摊面积也会越大，同样楼层如果越高，随着电梯及消防等公共设施的增多公摊面积也会越大。小编还要提醒广大购房者，市场上宣称的所谓“零公摊”一般多为噱头，一般是将赠送面积算入建筑面积从而计算出0公摊。三、如何规避公摊面积的风险？实际购房过程中买房人为了放心，可以通过以下三种方法规避公摊面积不必要的风险：1、决定购房前，买房人可以向开发商索要公摊数据；2、买房人也可以索要建筑设计图让建筑专业人士计算；3、买房人应该和开发商就公摊面积在购房合同中进行约定，从而有效保护自己的权益。

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根据《商品房销售管理办法》，开发商应明确公摊面积的计算方法和比例。购房者应要求开发商提供公摊面积的详细说明，并在合同中明确约定。政策规定公摊面积不得超过总建筑面积的一定比例，具体比例各地有所不同。

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物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险.建立相应的应急预案来防范风险和应对紧急事件,也可以购买相应的物业管理范畴的保险。

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