如何规避物业服务风险

• 158****9276 物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险.建立相应的应急预案来防范风险和应对紧急事件,也可以购买相应的物业管理范畴的保险。 2018-07-14 20:10:20
• 143****9905 物业管理的风险主要包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，因为企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。
  
  (一)早期介入的风险
  
  早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。
  
  1、项目接管的不确定性带来的风险:有的物业服务企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，**终未被建设单位选聘，物业服务企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。
  
  (二)前期物业管理的风险:前期物业管理的风险有许多方面，但**主要的是合同风险。合同风险具体包括两个个方面。
  
  1、合同期限:《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”前期物业服务合同是附解除条件的合同的，《物业管理条例》第二十六条规定：“期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业管理项目的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受损失。但如果企业过多局限于这一因素，致使前期的规划和投入不到位，可能会带来操作上的短期行为，也会引发业主(或物业使用人)与物业服务企业的矛盾和冲突。
  
  (三)日常物业管理的风险
  
  日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主(或物业使用人)在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险；二是物业管理日常运作过程中存在的风险。 2018-07-14 20:10:04
• 155****3934 分三块。早期介入风险；前期物业管理的风险；日常物业管理的风险。防范：
  1、企业要学法、懂法和守法。
  2、抓制度建设、抓员工素质、抓管理落实。
  3、妥善处理物业管理活动相关主体间的关系。
  4、重视企业的宣传，建立良好的企业形象。
  5、适当引入市场化的风险分担机制。
  6、建立事前科学预测、事中应急处理和事后妥善解决的风险防范和管理机制。 2018-07-14 20:09:48
• 156****1903 1、规避方式之一：把好合同关，明确相关方的权利、义务和责任。
  　　谨慎签订物业服务合同，是规避物业管理风险的有力保障。物业管理公司在签订合同时应着重注意以下几点：在服务合同中，如果委托物业服务的内容、范围和期限约定不明或承诺过度，会带来很多不必要的麻烦；不少物业管理公司常常过头承诺，图一时指标好看，脱离实际，盲目提高服务标准，甚至超过企业能力，哪管日后如何践诺，在“业主至上”口号下，不注意自身利益的保护，为了争一点市场份额，保证不丢车、不发生人身安全、偷盗事件、不发生刑事案件，大中小修保证在多长时间内处理完毕。殊不知，这些都是理想的“奋斗目标”，可以作为内部管理的追求和内部考核，一旦纳入合同或作出其他形式的承诺，就给自己上了一个圈套，随之而来的风险也增大了。由于过头承诺，一旦物业管理公司不能按承诺进行处理，业主有权将物业管理公司告上法庭，物业管理公司将自食其果，甚至可能倾家荡产。
  　　本着权利和义务对等的原则，在赋予物业管理公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业管理公司和业主所承担的义务和责任，例如业主物品被盗，物业管理公司在什么情况下可以免责，在什么情况下应承担赔偿责任；对于停车场停车，业主和物业管理公司分别承担哪些安全责任和义务；对于违反消防规定的业主，对其造成的后果应承担哪些责任等等，对违约责任的约定要具有实用性和可操作性。
  　　2、风险规避方式之二：服务过程中全方位、多层次的“预防性提示服务”。
  　　物业管理公司应尽可能考虑到一切不安全因素和隐患，能整改消除的当然更好，不能及时整改的，也必须向业主或其他相关方（包括物业管理公司内部员工）明示，在与开发商签订前期物业服务合同中，在与业主委员会签订物业服务合同以及小区文明管理条约、小区公众管理规定或须知中，在物业管理公司内部各项服务作业流程、安全操作规程中，在所有针对不安全因素的提示和警示中，必须明确哪些不能做、哪些区域有危险、做哪些事应注意什么等等。例如在人员复杂的写字楼每个租户门口贴上“写字楼人员复杂，离开时请务必断电断水，锁好门窗”等防火防盗警示语，在未设专人看守的单车停放处设置“本单本停放处仅提供免费停车场地，请车主保管好自己的车辆”提示牌，在小区游泳池旁放置“请照管好您的孩子，小孩不得进入深水区”标示等等。
  　　3、风险规避方式之三：转嫁风险。
  　　许多业内人士认为，物业管理公司采用投保公众责任险中的场所责任险可以转嫁风险。但现在问题在于，有能力而且愿意承担保险费的物业管理公司有几家？开发商为了获取**大利润是不愿意为小区业主和其个人财产、公共设备设施等购买保险的，那么剩下来只有物业管理公司动员全体业主，让业主为自己购买保险或物业管理公司代业主投保，回头向业主收取保险费。为此，物业管理公司实施有效宣传，向小区业主灌输保险意识和推广场所责任险已成为必要。
  　　监督和使用好公共维修基金，充分发挥维修基金的作用，也是转嫁风险的又一个有效方法。物业管理公司要监督维修基金及时到位，监督业主管理好维修基金、使用好维修基金。维修基金属于全体业主，可用于公共设备设施大中修，意味着物业管理公司可以花业的钱，为业主办事，省自己的钱，这是降低物业管理企业财务风险的又一有效途径。
  　　另外，对物业管理企业来说，可以将一些专业性较强、安全风险较大的业务，如外墙清洗、电梯维修、化粪池清掏等，以外委的方式包给专业公司打理，有效转移企业的安全风险。 2018-07-14 20:09:16