房屋公摊面积怎么算?如何规避公摊面积风险?

• 137****5728 一、公摊面积怎么计算？
  房屋的公摊面积是各产权主共同占有或共同使用的梯间等公共用房设施面积加上外墙水平投影面积的一半。比如说电梯井、设备间、变电室、管道井、楼梯间、公共门厅过道和共用墙体等。对广大购房者来说，公摊面积的算法简单理解就是“商品房建筑面积-套内建筑面积”。哪些面积不计入公摊面积？
  1、作为人防工程的地下室不计入公摊。
  2、高层低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层不计入公摊。
  3、利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋不计入公摊。
  4、与房屋室内不相通的房屋伸缩缝不计入公摊。
  5、活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属 性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房不计入公摊。
  6、小于2.2米的部位，不计算建筑面积。
  7、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计算建筑面积。
  二、公摊面积越小越好吗？
  目前国家只规定共有面积分摊系数的有关计算原则和方法，但并没有规定分摊系数计算结果和大小范围。根据业内经验，一般7层楼以下的多层建筑分摊率大概为10%～15%，带电梯的小高层分摊率为17%～25%，而高层楼分摊率则为20%～30%，还有一些别墅的分摊率为1%~8%，其中独栋别墅几乎没有奋公摊买面积。
  虽然说公摊数越大所购房屋的使用面积会越小，但其实公摊并非越小越好，如果过小即意味着配套公共设施规模的缩减，从而影响住宅品质。而一般公共设施、走廊越多，公摊面积也会越大，同样楼层如果越高，随着电梯及消防等公共设施的增多公摊面积也会越大。小编还要提醒广大购房者，市场上宣称的所谓“零公摊”一般多为噱头，一般是将赠送面积算入建筑面积从而计算出0公摊。
  三、如何规避公摊面积的风险？
  实际购房过程中买房人为了放心，可以通过以下三种方法规避公摊面积不必要的风险：
  1、决定购房前，买房人可以向开发商索要公摊数据；
  2、买房人也可以索要建筑设计图让建筑专业人士计算；
  3、买房人应该和开发商就公摊面积在购房合同中进行约定，从而有效保护自己的权益。 2019-03-27 14:43:37
• 143****1071 一、房屋公摊面积多大比较合理？
  1、7层以下的住宅的公摊率是7％—12％
  多楼层建筑的楼层数指得是在6层左右的磗混合的建筑，而其他的公摊部分的面积也包括外墙的水平投影的二分之一楼梯、楼梯间以及为每位住户所提供的服务业务的用房（热水交换站、水泵房、配电室等等）。一般情况下，这些会占我们住房建筑面积的13％—18％。
  2、7层—11层的住宅的公摊率是10％—16％
  楼层为7—9层的小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。如果在地下没有设备用房，而在底层也没有任何商铺和底层架空的情况下，小高层的公摊系数是在10％—15％之间的。而带有电梯的小高层住户，公摊的系数在15％—20％之间。
  3、12层—33层的住宅公摊率为14％—24％
  根据建筑规模的不同，高楼层的建筑一般都会在25层—33层之间。而且，高楼层的住宅也是楼梯高度**高的。而且，高楼层的建筑除了有电梯和电梯前室所占用的空间之外，安全通道的楼梯也占用了很多的空间，还有“管道井”、“强电井”以及“弱电井”等等，许多公用的设备也都占用了很多的空间。
  4、别墅类型的住房的公摊率是1％—8％
  别墅类型的住房包括地下楼层在内的，**多三层楼房的独栋住宅的形式，其中带室内的车库。一般来说，独立的别墅是没有公摊面积的，而联体的别墅有比较少的公摊面积。
  二、房屋的公摊面积怎么计算？
  1、公摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积÷整幢建筑物各套内建筑面积之和×100％
  2、公摊面积＝套内建筑面积×公摊系数
  3、套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积
  综合以上公式，我们可以得出：公摊面积＝总公摊面积／【（套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积）×总套数】×（套内使用面积＋墙体面积＋阳台面积）
  三、如何规避公摊面积风险？
  1、索取公摊数据
  在签订购房合同时，让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。
  2、查阅有关资料
  业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如**终设计图纸或者**终设计方案、**终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。
  3、在购房合同中约定公摊面积
  《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。 2019-03-27 14:43:27
• 148****4443 公摊面积到底怎么算的？
  先计算整栋楼的分摊系数，分摊系数＝整栋楼需要分摊的总的公用面积/各套内建筑面积之和＝（总建筑面积一总套内建筑面积）/各户套内建筑面积之和。具体各套房屋的分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积。
  不同建筑的公摊面积该占多大比例？
  1、7层以下住宅公摊率为7－12％
  多层建筑一般是指层数在6层左右砖混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房（热交换站、水泵房、配电室等）。这类住宅的公摊率为7－12％。
  2、7－11层住宅公摊率为10－20％
  楼层为7－11层为小高层，一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10％－15％之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间。
  3、12－33层住宅公摊率为14－24％
  高层住宅的公摊面积是比较大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25－33层之间，而且高层住宅的楼梯高度高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。
  4、别墅类的公摊率为1－8％
  别墅是包括地下层在内的**多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。
  如何规避公摊面积风险？
  1、向开发商索取公摊数据
  在进行新房认购时，可要求开发商给出有关计算公摊面积的数据，一般需要整栋楼的建筑面积、楼内所有房屋的套内建筑面积之和、不属于公摊的建筑面积等等，方便购房者大致计算公摊面积，做到心中有数。
  2、查阅有关资料
  这些资料包括房屋的设计图纸或者**终的设计方案、**终面积的报告、关于公摊面积的数据及其计算方式和文件等，一般购房者可自行向有关部门（相关设计、规划、测绘单位等）查阅，也可委托律师。
  3、在购房合同中约定公摊面积
  正规的《商品房买卖合同》中有关于房屋公共部位和公用房屋分摊建筑面积的具体条款，购房者**好能与开发商在合同中约定好公摊面积的具体数字，也可在合同的附件中，明确约定好公摊面积的具体位置及其面积大小。如果在收房时发生纠纷，交易双方可依据合同解决，**大程度上维护购房者自身的利益。 2019-03-27 14:43:06