房产交易的增值税怎么计算？

增值税的计算公式应纳税额=增值额×适用税率-增值额×速算扣除系数。增值税的征收方式：第一步核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。第二步减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：(1)取得房地产时有效发票所载的金额(2)按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金(4)取得房地产时所缴纳的契税。2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

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听说房产增值税是卖房时按差价和税率算的，具体我也不太清楚，得问问专业人士。

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商业住宅交易税费怎么计算？以商住两用房为例，商住两用房主要涉及的税费有：契税、个税、营业税、印花税、土地增值税。商住两用房不限购，可居住亦可办公，环境好。但是并不能够落户口，没有学区排位，**相对较高，所应缴纳的税种也多于普通商品房。商住两用房具体怎么缴税：1、营业税：（申报价-原值）*5.6%2、个税：（申报价-原值）*5.6%3、印花税：申报价*0.1%4、契税：申报价全额*3%5、土地增值税：增值额*税率（税率：30%-60%）增值额=申报价-扣除项目金扣除项目金=原值+原契税+本次营业税+递增额递增额=原值5%年数（3年零8个月按3年算）税率=增值额/扣除项目金

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《土地增值税暂行条例》第八条　有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。《条例实施细则》第十二条个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的免予征收土地增值税；居住3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

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《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 》规定：1，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。2，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。3，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

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