房价的构成因素有哪些？

商品房价格是怎样构成的 我国规定商品房价格的构成因素有：土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的财务费用、利润和税金等费用。开发成本费包括：土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等。期间费用指开发经营者在商品房开发期间为管理费用、财务费用、销售费用等与房产开发基础有关的支出。税金为依据国家税收法律、法规规定应当交纳的营业税、城市维护建设费、教育费附加等。商品住宅开发期间依法应当交纳的城市基础设施建设费等其他行政事业性收费。开发商将开发成本加利润分摊到单位建筑面积上，再通过绿化、小区配套朝向、户型设计等相关指标的优劣比较，就确定出了具体的商品房价格。

2015年关于房地产人们的印象是：“还没降价吗？”，今年大家伙**直观的体会就是，车子降价了，服装降价了，手机降价了，羊肉降价了，就连苹果和大白菜都降价了，房价怎么还这么贵？ 前两天又流行一个词，“负利率时代”这到底是个什么鬼？小编机智的百度了一下得知，在负利率时代这种情形下，如果只把钱存在银行里，会发现财富不但没有增加，反而随着物价的上涨缩水了。仿佛间世界万物都在降价，连利率都降价啦？可房价为啥还这么贵呢？ 据著名经济学家郎咸平估计，一套房子大约有12项税，56项费。几乎每个政府部门，都有一项收费，房子成了唐僧肉。政府性税费占房价（非成本，因为税费大部分是按照房价收取的，比如营业税）的70%左右。 看过这个统计，似乎明白了什么。但是税费的收取还并非是房价主要产生费用之一，那建造一套房子的成本又有哪些呢？ 成本的第一项是地价 地价就是土地出让金。开发商一律在国土资源部门主持下，通过“招拍挂”，也就是招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用开发权。拍卖的资金，也就是著名的“土地出让金”，进入地方政府的财政专户。 尽管法律是城市土地是国有的，但是，其实际的所有者，是地方政府。据说，地方政府靠卖地筹集资金，是受了香港地方政府的影响，土地出让收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。伴随城市化过程，农村人口向城市流动，也是造成地价进而房价高的基础性因素。 成本的第二项是建安费 这个包括七通一平、人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装使用费、小区公共服务及建设费、小区公共设施建设费等。这部分成本，大体上是正常的。这部分成本大约占全部成本的。 不管房价的构成具体如何，看过再多的文章，老百姓还是会一致的认为，房价就是得降，而且得一降到底，不管究竟里面有着多么错综复杂的费用。而现实中，有的人为了个iphone手机做出种种不可思议的出卖灵魂事情，拿着上万的名牌包包炫耀，却从来没有人在网上高呼iphone降价，名牌包包降价……中国人究竟是缺钱呢？还是不缺钱呢？

一般来说，建房成本中土地费用约占20%，拆迁安置费用占10%～20%，房屋建筑安装费用占20%～30%，市政设施费用约占10%，各项税费约占20%。在此基础上，还要加上20%左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。

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地段、政策、市场情绪，三者缺一不可。

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商品房作为商品，价格波动受市场供给关系影响，但是由于其特殊性，政府在政策上会有一些导向性，那么房价走势究竟如何呢？ 商品房作为一种商品，商品的价格很大程度上是由供求双方所决定的。但商品住宅具有建设周期较长、价值量大、空间固定性等特点，这就使其价格有了一般商品价格所没有的特点。由于商品房的以上特点所以在短时间内房屋的供给是缺乏弹性的，这就是说商品房的价格很大程度上取决于供给关系。 2016房价走势 买方时代难迎大涨 决定房价主要的因素为的供求关系、未来预期和货币三大因素，这些因素都不支持今年楼价上涨，多数二三四线城市已进入买方时代，虽然一线城市刚需稳定，但仅靠消费需求难以支撑楼价上行。不过，由于前期经济刺激尚未完全消化，楼价大跌的可能性很小，或将延续稳中有降的发展态势。住房既是消费品，也是投资品。在信用货币时代，从根本上说，决定房价的有供求关系、未来预期和货币三大因素。 1、从供求看，近年来我国城市建设如火如荼，很多地方超前规划，大面积开发新区，住房供给快速增加，供需矛盾得到很大缓解，甚至出现了住房的结构性过剩。京沪深穗等一线城市因为每年都新增一定数量的落户人口，所以住房需求估计仍将保持稳定增长。但同时新房建设仍在不断增加，前期大量投资性空置住房也将流向市场。因此，总体而言，一线城市住房供需将趋于平衡。二三四线城市由于住房库存较大，住房市场已进入买方时代，购房者有较大议价权。显然，供求关系已难以推动房价再次上涨。 2、从未来预期看，若大家普遍预期房价会涨，则投资性需求增加，房价就会被顺势拉高。但2014年房价已有所松动，楼价再次上涨的预期很难形成。而且，随着互联网金融的发展、股市升温，投资理财渠道更加多元，房产的投资需求正面临全面衰退。特别是2014年底沪深股指的持续大幅上涨，已将大量资金从楼市流向股市，人们看跌房市、看涨股市的预期十分明显。除非再次爆发通胀，否则房价持续上涨的预期很难维持。因此，未来预期也难以推动房价再次上涨。 3、再看货币因素，2015年实施稳健的货币政策，强调稳定和完善宏观经济政策，继续实施定向调控、结构性调控。李克强总理多次表示不会再推行大规模经济刺激，而要强力推进改革，大力调整结构，着力改善民生。因此，推动房价上涨的货币因素较弱。 房价涨跌自有其规律，我们不能脱离一定的前提条件来判断房价走势。多数二三四线城市已进入“买方市场”时代，一线城市虽然刚需依然稳定，但仅靠消费需求难以支持房价上涨。但是，由于前期经济刺激尚未完全消化，房价大跌的可能性也很小，或将延续稳中有降的态势。