二手房违约的起诉流程是怎样的？

1、根据自身的经济状况来选择。在选择购买什么样的二手房时，要量力而行，根据自己的经济状况进行选择，只选合适的，不选贵的。 总的原则是你的积蓄付过首期款后，还小有余款。2、要了解楼盘的使用年限、开发商及物业管理的情况。有的楼盘批地时间早，而建成入伙时间较晚;有的物业管理不到位，服务差，安全状况不好;有的开发商建设楼盘时使用的建材质量较差，这些情况是在选择二手房时要重点考虑的。3、选择合适的地理位置。所购买的楼盘能不能保值或者增值，在很大程度上取决于二手房的地理位置。要尽可能多的了解物业所在地的市政规划，将来的发展状况。4、不要盲目高额贷款。一般原则是每个月的月供金额不要超过月收入的一半，超过这个界限，经济压力将很大，如果自己的收入不稳定，压力将更大。5、要多次实地看楼。除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外，选择购房时，一定多次、实地看房。6、要了解产权状况，避免卷入不必要的纠纷。有的楼盘可能会因为债务问题而变买，一旦没有了解清楚，就可能造成房产被查封，还带来损失。有的是因为夫妻感情问题或男女朋友分手而处置房产，有的是因为遗产继承问题而转让房产，这些情况如果不了解清楚，就会卷入到不必要的纠纷中。7、不要被装修迷住眼睛。有的楼盘因为质量缺陷、结构不好等情况，而用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是厨房、洗手间、墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。

二手房过户流程主要有以下四步：一、买卖双方无贷款： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，**后在交房时，下家将尾款结清给卖方。二、卖方有贷款未还清： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买房将尾款结清给卖方。三、买方贷款购房： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给卖方；买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。四、买卖双方均有贷款： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款；7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；**后在交房时，买方将尾款结清给卖方。房产证办理过户所需时间：材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后，会有一个回 执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。房产证办理时限为10个工作日(自登记 受理后次日起)。二手房过户所要缴纳的费用：交易税费共涵盖8个税种，主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。2、营业税：税率为5.5%。根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。3、印花税第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。注意：资金监管对二手房卖家和买家都有好处，它由独立的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免二手房买卖纠纷，从而起到降低二手房交易风险的作用。

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二手房过户流程主要有以下四步：一、买卖双方无贷款： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，**后在交房时，下家将尾款结清给卖方。二、卖方有贷款未还清： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将**款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。

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二手房买卖的流程具体如下：1、选房看房：买方先通过各种渠道，中介或网上选房、价格，房子和位置都觉得OK后，实地看房、然后买卖双方初步议价、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方承担。2、产权调查：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到房管局或档案大厦国土部门查该房的档案；从而获取房地产的权属人、面积、结构、有没有违章、有没有被抵押、有没有被查封等情况。3、签合同交定金：买卖双方就商定房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任等这几个重点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，支付定金给中介公司或卖方。4、卖方和担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。5、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，等候银行审批。6、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，大概需要5-7个工作日。7、房产过户：买方同担保公司去房地产产权登记中心签订房地产买卖合同，然后递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个-7个工作日；8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证，担保公司领出新房产证同按揭银行在本地房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，大概需要10个工作日左右；

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二手房按揭贷款办理流程：⑴递交材料，提出申请买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将材料交给工作人员审阅。工作人员就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。然后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。⑵评估根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。具体多长时间会依据约定情况而定，一般3至5个工作日内即可完成。交易方需交纳评估费。

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