购房合同中有哪些常见的陷阱需要注意？

签署购房合同须知(一)产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可(二)签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70%以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。(三)延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5%为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。(四)购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。(五)公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。(六)面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。(七)付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。(八)卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。(九)有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。(十)房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。(十一) 开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是**基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。(十二) 关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，*作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。(十三) 其它：比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同**后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向;第二要标注面积，或者是面积的标尺。  编辑提示：买房签合同对于很多人来说都是第一次，对于房子这么大的消费品稍微一不留神自己的权益就被侵占了。信息的不对等使大家不能了解内幕，权益被侵占了结果自己还蒙在鼓里。

“选房难，订合同更难！花了大半辈子的钱买了一套比较中意的房子后，与售楼人员谈合同就费尽了心思，真没想到这么麻烦啊！”这是很多购房者在购买房子签订购房合同中经常的感慨。鱼在水中、冷暖自知，这样的感慨其实在购房中经常见，本文就采访几个购房者，将他们在购房中遇到的问题呈现给大家，希望您购房时能够加以防范。 一：土地使用权时间缩水 “我先说吧！”素来内向的老李抢着说了，“国家法律说住宅的土地使用权限是70年，但到我的手里只有63年。听专家们说合法销售的楼盘需要有国有土地使用权证、预售许可证等，为此我到售楼部查验过，该楼盘的国有土地使用权证是2000年前后取得的，根据我与开发商签订的购房合同规定，只有在后年初才能交房，而且是单项验收条件下的交房，交房后还必须等到综合验收等一系列工作完成后才能办理产权证，从法律上说当我得到产权证即表明本套房子属于我个人时，土地使用权时间只剩下3年了，这缩水的7年哪去了呢？找开发商，店大欺客，回答是如此条件要就来、不来拉倒，没办法只好接受喽！” 二：公摊面积与套内面积之变 对于建筑面积，连在司法界工作的老王也是感慨声声：“按照政府部门规定的格式合同，在面积上可以进行好几种方式选择，可实际情况证明我太书呆子气了。开发商拿来的合同就是按照交房时的实际面积计算，我选的房子的面积是138平方米，如果超过1%误差，那不是容易超过140平方米了，为此我得多交百分之一点五的契税，那可差别太大了。于是我通过与开发商的好几轮谈判，**终签订了实际面积不得超过140平方米的补充协议。就这样我放心地回家睡了一个晚上的安稳觉，第二天还美滋滋地吹牛皮，没想到一个行家马上给我一盆冷水——上当了，届时来个总面积不变，公摊面积扩大、套内面积缩小，损失的还是你！” 三：不可抗力的理解 “现在不少购房合同对不可抗力理解是不公平的。”小老板王先生大梦初醒地喊道：“我急着结婚，所以选择了在8月份交房的一楼盘，可是开发商**终推后交房了，原因是有一段时间建设工程违规施工被政府下令停工，而按照合同规定此原因也被列入不可抗力的免责条款中。而且，下雨刮风也变成了不可抗力，这哪公平啊？听说建设部有文件对工程的合理工期计算中就包括了下雨刮风等自然因素，现在开发商在签订合同时就已比国家规定的工期推迟了许多，这还不够，还从不可抗力中拖延时间！我这个楼盘工程进度**快的时期是开盘后到封顶期间，原因是封顶后购房户又得交钱，而钱到了开发商手里后，随便找一个理由做挡箭牌，开发商就可以慢慢地磨洋工了”。 四：我的合同咋没有备案？ 订了购房合同的章先生**近很是低落，原以为马上可以到房管局备案的合同后来发现没有，赶紧问售楼小姐们，得到的答复是快了，正在办理。可半个月后还是没备案，再催几次后售楼小姐们先是找其他理由叉开他，**后没办法了就只好劝告说没关系，肯定不会影响你所购的房子，放心吧！后来经一位业内人士解释后方才恍然大悟：“原来，开发商已经把我所购房屋到银行进行在建工程抵押贷款，如果开发商要及时进行商品房备案的话，那么这部分贷款不是要先还清吗？当有些购房户问开发商为什么那么少备案时，开发商回答说是有些人要炒房不愿意备案。这纯粹是瞎说，一般是开发商在楼盘封顶时先催一次性付款的购房户先交钱，用这一笔钱去解除一部分在建工程抵押贷款，解押后备案一批方才能够催购房户办理银行按谒贷款一批，如此循环才能**终解决问题”。 五：逾期交房与超期收房不一样 开发商逾期交房每天要交房价款的万分之一，而业主超期收房却要承担万分之三的滞纳金，怎么如此不公平呢？小钱说，要万分之一都万分之一，为什么我们业主的责任要加重呢？充其量我们超期收房，比如说1月1日应该收房，如果我拖到3月1日才收房，那么开发商为我承担的成本是二个月的物业管理费用，要我多交这些费用是正常的，而万分之三的滞纳金明显高出了这个费用，这很明显是不公平的。何况不收房也有理由，比如所交纳的商品房有质量问题，或者我约定的收房条件是综合验收，而开发商只完成单项验收就叫我交房，难道不符合约定条件也要让我强行收房吗？ 六：解释权被开发商“独占” 小王是个明白人，有眼光的他较早就订了一套住宅，当时他是被开发商的广告迷上了，于是该出手时就出手，早早地就交了**款，非常精明的他在签订合同时还特地留了一手——声明开发商的售房广告也作为合同的内容之一。看到楼盘一天天进展，3年后终于等到了交房的那天，可收到房子后，马上失落极了——原先说的200个车位变成了80个；人防工程的用途是平时作为小区活动健身室，一下子被开发商转给别人开网吧做歌厅；广告中所说的共800户居民也变成1200户居民等。小王马上手持广告找开发商，开发商倒很干脆地满口承认，但他们认为自己并不违约，理由是在广告**下面有一行小字“本广告**终解释权在开发商，所提交商品房与广告不一致的以政府部门**终审批为准。”针对小王提出的异议，开发商耐心地找出政府有关部门审批文件，**后小王倒成了无理取闹之徒。 七：配套设施强制要你接受 收房后的小修碰到一肚子委屈，他夫妇俩都在电力部门工作，单位福利之一是每月可免费使用一定数量的电，且数量可观，一家人做什么事都用电，如果停电时则一家老小上饭店解决吃饭问题。可收房时，被开发商代收了数量可观的管道燃气安装费，说是全体业主的共同行为，后来一打听，还有一些业主不同意，于是大家联合起来找开发商谈判。开发商找了两条理由：一是政府要求新建小区必须建设管道燃气，我们是代政府和管道燃气供应商收钱的；二是在购房合同中有一兜底性条款，即开发商提供电信、有线电视、自来水等配套设施，而管道燃气就在其列，按照合同必须交钱。当然，如果不接受的话，允许按照原价再加上同期银行利息给你们退房！无可奈何，退房后拿回来的钱已远远不够再添置一套同等条件的新房了，即使够，哪有精力，何况天下乌鸦一样黑啊！感到累极了的小修赶紧投降了！ 苦水远不止这么多，住房被誉为压在平常百姓身上的“新三座大山”之一，需要消费者们睁开一双慧眼，积极努力维护自己的合法权益。同时商品房作为一种非常特殊的商品，很多问题并非老百姓能够自己解决的，一些不诚信的行为，在市场不成熟时期还可以用没有经验、开发商素质较低等理由进行解释，但随着发展，房地产业的市场竞争将十分剧烈，此时各方市场主体特别是开发商要把提升服务和铸造品牌作为做强做大和企业发展的主要手段。

听说买房需要留意虚假宣传、隐藏成本和合同细节。

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购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。补充协议在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充协议是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候一定要注意防范下面这些陷阱。 购房合同补充协议陷阱：补充协议效力大于合同条款 补充协议原文：若本补充协议与本合同有关规定有抵触，则以本补充协议规定为准。 点评：有关法规规定，合同格式条款是指合同文本提供方为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与消费者协商的条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释;有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释;格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 据此，就商品房买卖合同而言，其效力从大到小的顺序依次为：现场签约条款第一;标准合同条款第二;开发商单方提供的补充协议、以及填充条款第三。 结论：补充协议所设格式化条款，效力大于非格式条款(标准合同示范文本)，违背了法律法规相关规定。 购房合同补充协议陷阱：宣传广告不承担法律责任 补充协议原文：本合同与宣传资料、样板房的画片、数据、文字如有出入，以本合同内容为准。凡本合同未约定之事项，对双方无约束力。 点评：有关法规规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，必须真实、合法、科学、准确;其销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的则视为实际交付的商品房应与样板房一致。 结论：补充协议将商品房销售发放的宣传资料、样板房画片等仅视为购买参考，其实质是不对这类宣传资料的真实性负责，不按宣传履约，也不承担违约责任。 购房合同补充协议陷阱：购房总价成违约金基数 补充协议原文：任何一方在本合同签订后单方面终止合同，应承担终止合同违约金，比例为合同总价款的20%。 点评：有关法规解释规定，当事双方约定违约金，标准应以违约造成的实际损失计费，**高比例30%。很明显，消费者单方面终止买房合同，开发商损失再怎么也不超过总房价，因为房产始终摆在那里。 结论：补充协议看似对买卖双方有利，实则是单方面加大了消费者违约责任。 购房合同补充协议陷阱：限定买家商品房用途 补充协议原文：该商品房仅为住宅用途。 点评：有关法规规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处置的权利。业主享有房屋的所有权，享有对该房屋占有、使用、收益和处置的权利。换言之，只要业主对房屋处置不违法，他人就无权干涉。 结论：补充协议剥夺了消费者应享有的权利。

在走过了风风雨雨买房前期准备工作之后，购房者往往被买房的**后临门一脚签订购房合同而困扰。当你已经签订购房合同书，成交后，是否就万事大吉了呢？且慢，一切都还有很多变数，你还要注意很多方面的现实问题：签订买房合同之后的事情你知多少？下面就让小编告诉你签订购房合同后要明白的12件事！ 1、房屋交付后办理两证需交哪些费用？ 答：办房产证时需缴纳契税，首套房90㎡以下总房款1%，90㎡（含）以上至144㎡缴纳总房款的1.5%，144㎡（含）以上缴纳总房款的3%，其他情况一律按照3%缴纳。维修基金费用：带电梯120元/平米；不带电梯75元/平米；交房时根据实测面积办理面积补差（细则参考住建部88号令）。 2、交纳完定金后，几日内签约？ 答：以缴纳定金当日起5日内签约（以不同楼盘约定的日期为准），特殊情况需以书面形式向开发商申请，逾期按双方约定的违约条款执行。 3、办理按揭需准备哪些资料？程序如何？ 答：所有产权人到场，并提供身份证，借款人必须征信良好；提供贷款资料：身份证，户口簿，**款发票，结婚证（无结婚证，需民政局提供的单身证明），收入证明（如银行需要，需提供流水单或者资产证明），办理公积金需要提供公积金缴存单。 4、预售资金监管有指定银行吗，购房贷款在哪家银行办理？ 答：根据《商品房预售管理条例》采取专项资金监管制，预售资金监管为哪家银行、购房贷款就在哪家银行办理。 5、各楼公摊的分配原则及公摊面积说明？是否适用于**新的计算标准？ 答：通常计入分摊面积的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、配电室、设备间、公共门厅、过道以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋；2、套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半（具体分摊面积以每栋公示文件为准）。 6、两人无直系亲属可否共同购买？有无特殊要求？ 答：可以多人共同购买，根据客户实际情况确认产权分配，前提条件必须有购房资格。 7、是否可以不在开发商指定的银行办理按揭贷款? 答:不可以。 8、签《预售合同》以后是否可以变更购房人或所有权人，如何办理？ 答：不可以。客户在签署《预售合同》时可以增加所有权人，但认购协议出现的购房人姓名必须在预售合同内，不能变更。 9、商业贷款有何要求？ 答：满18周岁，有稳定职业和收入，为中华人民共和国合法公民，无案底。 10、未满18周岁的人可以购房吗？ 答：可以，一次性付款，无法取得按揭资格。 11、贷款的还贷方式有几种？有什么区别？ 答：等额本金和等额本息两种。 等额本息还款方式：是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。 等额本金还款方式：是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。 12、购房贷款政策明细？ 答：首套房**款三成，贷款上限七成，贷款上限30年；二套房**款至少六成，贷款上限30年，具体执行以银行政策为准。