买房时如何查看五证二书？

漫长的购房过程中，经历了看房选房之后，我们准备签购房合同。那么在签购房合同签还有什么需要我们注意的呢？首当其冲的必然是开发商的五证二书。查看五证两书的注意事项有哪些？购房者应当怎么查看开发商的五证两书？小编为您一一道来。 五证 一、查看五证的注意事项，怎么查看开发商的五证？ 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。 当然为了保险，各位在查看五证之后**好还是登陆当地房管部门去核对相关信息，以做到万无一失。 二、查看两书的注意事项，怎么查看开发商的二书？ 二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 买完房以后还要查验或者叫验收“二书”。什么是二书呢，二书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。 住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有二书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 此外，在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。目前有部分开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内/外销预/销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。 以上就是对如何查看开发商五证二书的一些总结。总之，五证两书在购买房屋的过程中十分重要，购房者一定要严格检查开发商的五证二书。发现问题可以直接终止签订购房合同，避免重大的财产损失。

房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证，买房一定要审查五证两书。购房者在签订购房合同之前，需要仔细查看“五证两书”，只有证书齐全，才能更好地维护自己的权益。毕竟买房不易，切记千万不要因为一时的疏忽，徒增困扰。 “五证”指什么？ 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 “两书”指什么？ 两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。 住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。 住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。 如何科学查看“五证两书”？ 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。 此外，在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。目前有部分开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内/外销预/销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。 购房者们在签订合同前，千万不要因为嫌麻烦而忽略了对五证的审查，收房时更要确认两书是否齐全。另外，房产证也是对自身房产而言非常重要的证明。买房不是一时的事，而此时的谨慎或许能为将来免去很多麻烦。

买房如果遇到质量问题、合同纠纷、房屋面积欺诈、物业服务纠纷等，那糟心的可不是一点点了。遇到这些问题该怎么应对，有没有办法提前预防，今天房圈儿就和您聊聊买房中不得不注意的几点事项。 房屋质量问题排第一 据中消协数据，2014年全年共接到房产及建材类投诉24599件，焦点主要集中在房屋质量问题、合同纠纷、房屋面积欺诈、物业服务纠纷等方面。其中涉及质量问题投诉达49.1%，占据了投诉数的“半壁江山”。作为普通购房者，如何才能避开**令人头疼的房屋质量问题，不花冤枉钱呢？ 途径一：选择品牌房企。通常情况下，知名房企与大型建设集团保持着长期、稳定的合作，而后者的工程质量管理标准往往是高于国家标准的，可以从源头上保证房屋的质量安全。而一些中小规模的施工单位不排除有将工程二次外包的情况，导致工程质量“缩水”，类似的案例在日常报道中并不少见，值得购房者留心。 途径二：收房时聘请专业验房师。房子到了交付期，开发商会通知准业主们前去收房，这时建议购房者可以带个有经验的验房师傅去，用专业的工具，测出不好的地方让开发商整改。 通常情况下，专业的验房师会在有问题的地方用粉笔做记号，结束时出具一份房屋质检档案表，如果室内存在墙面空鼓、地面平整度偏差、地面净高偏差等问题可以被发现并记录下来。 业内人士表示，像客厅地面净高偏差、地面空鼓现象，还有客厅空调孔被阳台雨水管挡住等都属于设计分工没做好，算施工通病，整改起来还相对容易。如果碰到楼板下垂、贯穿性裂缝、外墙漏水的问题，估计就难办了。而这些专业性强的问题，一般购房者是发现不了的，因此花点钱聘请专业验房师显得很有必要。 看清“五证二书”是关键 即使不买房的人，对于“五证齐全”也不陌生。然而实际操作中，很多购房者却往往盯着房价、户型，忽视了房地产资质这一关键性因素。购买过程中，一旦遇到无良开发商或市场清理违规项目等情形，交完钱却拿不到房的状况便会尾随而至。 看清“五证”，包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。而“五证”中主要看“两证”，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，有了这两证，一般原则上就没有问题，尤其是预售许可证。 需要提醒的是，查看“五证”的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。 此外，有部分开发商领取的是临时土地使用证，意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内/外销预/销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。签合同前，建议购房者一定要看清楚所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利地办理产权证。 而“两书”是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 置业功课提前修 “小产权房”价格再便宜也不能买。对于小产权房问题，国土资源部相关负责人此前就表示，小产权房就是违法的存在，所以永远不会被“转正”。所以，小产权房并不会因为不动产统一登记而变得合法。 提醒各位购房者注意，不动产登记可能会引发一批持有小产权房的房屋所有者低价抛售，在买房时一定要擦亮眼睛，切勿为了贪便宜买到没有房产证的房子，使自身利益受到损害。 户型选择很重要。老话说“鞋子搁不搁脚，只有自己知道”。户型的好坏直接决定了将来居住的舒适度。选择户型时，购房者除了要看规划图和沙盘，还应当特别注意内部空间的规划、布局，以免事后遗憾，影响居住效果。 贷款约定要谨慎。签订购房合同时，尤其碰到政策多变的时期，买家要谨慎签订合同。有两点尤其重要，一是约定贷款按揭办不下来时的处理方式，二是约定对双方公平的违约责任及合同解除条件。贷款约定越谨慎，日后在贷款政策出现变化时发生纠纷的可能性越小。

购房者较容易忽略，在购房时应主动要求房地产开发商、销售商提供齐全的“五证”和“两书”，一般正规开发商会主动出示，是购房者应有的权利，也是法律对销售方方面的基本要求。 五证： (1)国有土地使用证：   国有土地使用证是单位和个人在使用国有土地时的法律凭证，受法律保护。 (2)建设工程规划许可证：     建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位则属于非法用地，相对应其工程建筑也是违章建筑，不得领取房地产权属证件。 (3)建筑工程用地规划许可证： 建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序。 (4)建设工程施工许可证： 建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。武汉市建委负责开工审批等项工作。 (5)商品房预售许可证： 商品房预售证的主管机关是武汉市城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。 “五证”中**重要的是土地使用证和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。 在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。在其领取的《商品房内/外销预售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。 二书：  (1)企业法人营业执照 该执照是取得企业法人资格的合法凭证，有限公司即属此类。 (2)房地产开发企业资质证书 房地产开发企业资质根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等进行核定。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。

一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”.

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