物业管理主要负责哪些方面？

物业治安与安全管理在整个社会中具有重要的地位和意义,是社会活动中的基础和保障。在物业管理活动中,不仅关系着业主和用户的生命财产不受损害,而且保障物业公司正常运作。然而,当前复杂的社会环境和治安状况,对物业管理的安全工作提出了严峻的挑战。加强安全防范的作用日趋突出,已成为物业活动中的首要问题。 安全是一个企业的效益源、生命线,而物业安全管理主要指在物业辖区内做好防火、防盗、防破坏、防自然灾害等安全措施,防止给业主及用户造成损失及伤害。物业安全管理内容多而范围广,具有专业性强,管理与服务并存性、受制性等特点;稍不注意,就有可能出现安全隐患或事故。案例:“2004年,东海花园一位业主在家中被凶犯杀害,后查明凶犯使用过期《装修出入证》混入小区,受害人家属提出高达600万元的赔偿要求,法院一审判决物业公司承担受害人损失的补充责任,赔偿l 7万余元。” 对于物业管理这个微利行业来讲,动则几十万的赔偿,损失很大。所以,建立起一支高效、专业的安全管理队伍,是物业管理活动中的重中之重,作为安全主管除了要具有良好的职业道德和业务素质、专业知识,还必须有高度的责任心、使命感。要做到管理与服务并存,我认为根据目前公司安全管理状况,安全管理工作还须进一步做好以下几方面的内容: 一、建全安全管理制度和完善岗位责任制 制度是企业利益的保障,“没有规矩不成方圆”,制定完善详细的规章制度,不仅对今后的工作有指导意义,更重要的是通过制度,检验工作中存在的问题及漏洞,及时更改和完善。比如,在深圳x x物业公司,在ISO9000文件体系中,关于消防中心电话接听他们是这样规定的:消防中心值班员必须在24小时严守岗位,电话铃声必须在三声内接听,否则视脱岗处理。这种详细的操作规程,把工作细化、量化,显示出物业管理公司高超的管理水平。 在文件体系中,通过对公司、岗位的实际操作情况,不断及时调整、修改,进行总结,**后制定**符合实际操作的岗位制度。另外,物业安全管理的各项工作要有详细的记录和完整的保存,这不仅是管理规范的体现,也是日后追溯责任留下的重要依据。例如:安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度、中控值班记录等等,一旦发生纠纷,在判断物业公司有没有履行安全保障义务的时候,就成为认定事实的重要依据。 在建立、健全安全管理制度的基础上更要落实制度。安全管理各岗位人员需严格要求、严格管理,来促进安全管理制度的落实。例如:每月进行一次安全专题研讨活动,讨论安全隐患,制定防范措施,对出现差错的个人给予安全处罚,对出现的问题要认真分析发生的原因,总结改进。 二、加强培训和思想教育,提高安全管理专业知识和技能 物业管理公司的管理、服务好坏,归根到底取决于员工队伍素质的高低,虽然我们在选择安全人员时,都是精挑细选,考虑了他们对职业的适应能力和岗位的需要,但由于员工在接受能力、思想方面上的不同等诸多的个体差异因素;要想保证适应服务工作的需要,提高人员素质,作为安全主管必须花大力气对他们开展培训与思想教育,只有掌握专业的物业管理知识和服务技巧,才能减少工作中的失误,提高工作效率、保持积极的工作心态,由被动服从转为主动服务、优质服务。例如:加强职业道德的培训,让其树立正确的人生观、价值观,培养敬业精神;加强礼仪知识培训,增强员工的服务意识,树立公司良好形象,建立起文明的服务“窗口”;加强物业知识、消防知识的培训,提高业务知识和业务技能;加强法律知识的培训,使其知法、守法、懂法,能正确地维护好业主和公司利益的同时,也能保护好自己。 三、建立“群防群治”的机制,维护片区治安 任何物业,无论其封闭性多大,也只是一个城市的建筑点,其治安工作必须有赖于社会力量和周边社区的保卫力量。所以,物业公司(作为安全主管)应与当地辖区治安人员保持密切联系,及时了解当地治安情况,掌握犯罪分子动向,确保辖区物业的安全。根据“群防群治”的原则,维护好社区的公共关系,从根本上扩大小区安全性范围。在深圳XX物业公司举行,由辖区派出所组织的片区联防上,就取得了较好的效果,通过定期验收辖区治安状况,通报治安情况,形成“一方有难,八方支援”的氛围,建立良好的社区关系,扩大治安力量,从而降低案发率,保证大厦安全。 四、加强突发事件的预防与处理 应急突发事件:可分为突发事件、自然灾害、消防事故等,对于这此事件关键要做好预防工作。对于自然灾害,作为安全主管首先要熟悉本地区自然环境,熟悉当地气候、地质等状况。比如暴雨,季节性台风等,对物业小区易造成损害的地方及时采取预防及应对措施;对于突发事件,要本着及时、高效,大事化小、小事化无、用户至上的原则进行处理;对于消防管理,须要建立一支快速、灵活的消防队,平时加强训练及消防培训,季度性地进行消防演习。 定期进行消防演习,不仅能检验小区内的消防设施设备,而且可以进一步锻炼义务消防员的业务技能,还可进行消防宣传,从用户做到“要我安全,我要安全”的观念,使业主和用户增强消防观念,树立消防的意识,减少消防事故发生概率。 五、对停车场、车辆的管理 加强停车场的管理,有利于维护交通秩序,保障用户人身、财产安全。避免车辆乱停乱放,保证良好的交通秩序,是物业管理活动中的重要环节和组成部分,同时也市场竞争的重要手段,增加客流量,提高收入。目前,停车场管理难度大,停车时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生,产生纠纷多,解决困难,加上车辆价值昂贵,极易形成安全隐患。所以,我们需要通过建立一支高素质的安全管理队伍来预防这些情况的发生,通过严格的训练,加强专业培训,建全技术防范设备,适当配备先进的技术器具设施,比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等,才能有效的确保车场安全运行。 六、安全管理队伍的人力资源合理配置 有效的管理组织结构应当有利于资源的合理配置,对于各管理处的安全管理队伍我应该做到熟悉每个岗位的工作职责,根据物业管理规模确定人数,根据物业管理类型选择适合的特质的人员,根据管理的服务承诺等因素来进行人员的合理的排班等安排,对安全管理关键岗位配置具有责任心、有管理能力、敬业爱岗的高素质人员,为公司安全管理队伍合理配置人力资源提出实质性的参考建议。 我国在2004年5月1日生效的《**高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》中规定:从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织,未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害,人民法院应给予支持。法条中虽然没有明确是物业管理,但从条款中看,物业管理应当属于“经营活动”,物业管理公司要对他的业主和用户承担安全保障义务是毫无疑问的,作为物业管理者,更应该加强责任,树立良好的安全防范意识,确保物业经营活动正常运行。 目前,安全管理队伍的实际情况是:人员年轻化、流动性强,素质参差不齐,这都给我们的安全管理带来难度。我觉得平时应该多组织一些业余文化活动,培养良好的团队精神,加强引导,坚持对安全管理员的定期培训,硬件与软件一起抓,建立起一支优秀的团队,把安全工作做好,把服务工作做到位。

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物业管理涉及多方面权益保障，需遵守相关法规，如物业管理合同、公共设施使用规定等，确保业主和租户权益不受侵害。

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物业管理公司在物业管理中的权利主要有：①根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法；②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；④有权制止违反规章制度的行为；⑤有权要求业主委员会协助管理；⑥有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。物业管理公司在物业管理中的义务主要有：①履行物业管理合同，依法经营；②接受业主委员会和全体业主的监督；③重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；④接受房地产主管部门、有关主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。物业管理公司资质等级划分资质三级企业：1.注册资金50万以上；2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，企业经理取得建设部门颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；3.委托的物业管理项目；4.具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；5.建立了维修基金管理与使用制度。资质二级企业：1.注册资本300万以上；2.具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书；3.管理两种类型以上的物业；4.管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：（1）多层住宅80万平方米；（2）高层住宅40万平方米；（3）独立式住宅（别墅）6万平方米；（4）楼、工业区及其他物业20万平方米。5.10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；6.具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；7.建立了维修基金管理与使用制度。至于一级资质的企业要求更高，建议先申请三级资质，随着公司逐步发展在一步步升级

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物业管理主要负责整个小区内部的配套设施管理和保养，除了要对区域环境内的卫生做好清洁工作之外，还要保障相应的秩序活动。为了能够保持小区内部的完好性，并且可以较为长久的发挥功能。除了要保障卫生洁净之外，对于相应的设备场地以及治安等方面进行专业化的管理。比如对于公共设施当中的电梯、消防设备和路灯进行常规的维护。并且在我国住房制度不断改革的前提条件之下，物业管理已经形成了以业养业和自我发展的优越性。再加上随着生活水平的不断增高，对于居住环境的要求，也投入了更多的关注一些高端小区，对于物业的管理也更为严苛，并且物业管理的好坏也成为了购房者在选择购买楼盘时所考虑的重要因素。一般来说小区的文化氛围以及居住的环境好坏都直接受到物业的影响。

我听说物业管理主要负责小区的日常维护、安全、清洁等工作。具体细节我不太了解，但感觉物业对居住体验影响挺大的。

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