土地征用补偿标准及征地工作程序是什么？

征用土地补偿费包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其计算方法是：1.征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6—10倍;征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准，结合当地实际情况具体规定。属于有收益的非耕地的土地补偿费，可按该土地征用前三年平均年产值的3—6倍计算，征用无收益的耕地不予补偿。征用柴山、滩涂、水塘、苇塘、经济林地、草场、牧场等有收益的非耕地的土地补偿标准为该土地被征用前三年平均年产值的6—10倍。2.征用人工鱼塘、养殖场、宅基地、果园及其它多年生经济作物的土地，按邻近耕地补偿标准计算。3.被征用土地的青苗补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。4.被征用土地上的附着物，由省、自治区、直辖市自行制定。参照建筑造价折多少，补偿多少。5.征用城市郊区的菜地，用地单位应按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

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土地管理法第四十七条第二款规定：征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以 及地上附着物和青苗的补偿费。其中，土地补偿费针对被征土地，地上附着物和青苗补偿费针对被征土地上的附着物，安置补助费针对失地农民。前二项对象为 物，系对物因征地受到的损失的补偿，基于损失与补偿的法律因果。后一项对象为人，系对征地后失地农民的劳力安置，该项是基于法律强制性规定。土地管理法实 施条例对这些补偿费的权属亦作出规定，条例第二十六条第一款规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。 一、基本知识 1.土地补偿费归村集体所有。村集体作为抽象主体，象征性拥有所属成员的集体土地所有权，依照法理，在村集 体失去其所有土地时，理所当然拥有该土地征用后的所有征地补偿费。对该征地补偿费的具体处分，《村民委员会组织法》第十九条规定：涉及村民利益的下列事 项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：(三)从村集体经济所得收益的使用。村集体有权以村民会议或村民代表会议的形式，决定征地补偿 费的分配和使用，村集体可以将该集体收入用于开办集体企业，发展公益建设，可以分配到各户，可以分配给被征用承包经营土地的村民。而村集体依法对其所有征 地补偿款作出的处理，应承认其合法性。若村集体将征地补偿费进行分配，则该部分征地补偿费权属依法发生转移，集体与成员间因分配决议而产生了权利义务关 系。 2.地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。用地者在征地中，因其征地致使他人可预得收入的减少，从而造成权益损失，理应对该 全部可预得收入予以补偿，此补偿性质同于经济上的权利义务平等原理。该处的他人指该被征用土地的承包经营者，包括已转包经营者。村民的该项所得，是其 财产损失的金钱补偿，故地上附着物、青苗补偿费同于村民的其他财产，性质上并不具有其他特殊的含义。实际中，用地者在预算出其三大补偿费金额后，将地上附 着物、青苗补偿费连同其他费用一并支付与村集体，由村集体再行处理。因货币所有权随占有而转移，此时地上附着物、青苗补偿费由村集体占有控制，村民并不拥 有该费的所有权，其与村集体形成法律上的债权债务关系，村集体作为享有青苗补偿费的村民的债务人，必须将该费返还村民，村民亦可向村集体行使给付请求权。 3.对于安置补偿费的归属，土地管理法实施条例第26条规定：需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织， 由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或征得被安置人员同意后 用于支付被安置人员的保险费用。安置补助费俗称劳力安置，是对具有劳动能力而失去劳动对象的农民的生活安置，具有很强的人身性，但安置补助费的金额 多寡、支付标准并不受被征土地多寡因素影响，其标准更多地考虑受安置农民个体因素。 二、可执行性分析 三大补偿费可否执行，关键在于其性质是否属一般的财产范畴，即其是否具有不可执行的个性。如上分析，村民取得青苗补偿费的法因在于损失与补 偿，其取得的该收入，并不异于其他财产，故不具有不可执行的个性，应当可以执行。而土地补偿费及安置补助费可否执行，我们则在下面具体探讨。 1.对已经进行分配的土地补偿费，法院有权予以执行。笔者认为，虽然法律对集体土地的处分加以强制限制，但对集体土地被征用后取得的土地补偿费，并未禁止处分。 因此，村集体对土地补偿费的处分有完全权利，对其依自治权作出的处分的合法性，应当予以承认。土地补偿费财产性质同于其他财产，但因土地补偿费权属归村集 体，若村集体对土地补偿费并不分配到户，则法院不能因被执行人为村民而执行集体财产。仅在村集体依法分配土地补偿费，该征地补偿款权属、性质发生变动时， 法院对此时的土地补偿费才可采取强制措施。 2.对于直接支付给农民的安置补助费，法院亦有权予以执行。法院的强制执行并不与法律强制设立安置补助费初衷相冲突，安置补助费设立初衷在于保 护农民这一弱势职业群体，强制执行对象为农民个体，注重对被执行个体的生活条件、经济状况的分析。在现实中，多数农民并不富有，安置补助费在其失地后一段 时间内，对其生活与工作的扶持亦可以想像，故一般不能再强制执行。对此，法律亦规定了强制执行中的执行豁免制度，法院在执行中必须保护被执行人的基本人 权，保证其基本生活水平，使其不会因法院的强制执行而走上绝境，或只能依赖社会救济过日子，导致社会负担的加重。 综上所述，对于直接支付给村民的安置补助费法院有予以执行的权力。法院强制执行标的为行为或财产，其中的财产应为被执行人所有或可支配或可期待 财产，若土地征用后对需安置人员进行统一安置，安置补助费不再直接支付村民，虽安置补助费利益指向被执行人，法院对该种类型的利益可否执行，理论界尚未形 成主流观点，为稳妥起见，法院目前对该利益不予强制执行为妥。 三、法院的执行 法院在对三大补偿费执行中，应当先查明被执行人有无征地补偿款的收入，以及被执行人个人具体收入金额。对被执行人的该收入予以强制执行的先决条件，必须是该收入名义上已归被执行人所有。因此，对于这三种费用的执行，还很有必要结合征地补偿款的支付过程进行分析。 由于青苗补助费完全归属于被执行人所有，虽青苗补助费由村集体占有，但所有权归属于村民，因此，在用地者征地并支付青苗补偿费后，法院即有权对 该补偿费予以强制执行。而对土地补偿费强制执行的条件，是该补偿费所有权属已发生变动。一般而言，村集体作出分配决议后，因决议为纯意思表示，故并不立刻 致使征地补偿费性质、权属发生变化。同时，再考虑到村集体也完全可再依法重作出推翻分配该补偿费的新决议，因此，即使在决议中被执行人可得土地补偿费已得 到明确，法院亦不能对权属仍归村集体的财产采取强制措施。然而，因村集体依法作出的决议，对村集体本身及村民具有约束力，故在尚未有相反证据足以排除该决 议的情况下，法院可依分配决议对属被执行人应履行义务范围的征地补偿款予以冻结，以防事后的执行难。这是法院对权利人可期待权利预先采取的控制性措施，法 无明文禁止此种执行措施，故从法理上讲，应当是允许的。在这种情况下，假如村集体事后重作出与分配决议相抵触的新决议，法院可在审查后予以解冻。此时的解 除冻结裁定并非基于前一冻结的根本性质错误，而是基于法律事实的变化而变化。另外，如果在法院采取冻结措施后，被执行人不能再放弃领取该土地补偿费，法院 也不因其不到场，而受制于村集体意志，致使划拨不能。笔者还认为，因分配土地补偿费在性质上属于村集体分配其集体财产，若村集体对法院的划拨措施不予配 合，法院可直接执行村集体的其他财产，以充抵执行标的额。同理，在形成需安置人员不再统一安置的决议后，法院即有权对被执行人的安置补助费予以执行。

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租用跟征用是不一样的。要搞清楚。如果是租用的话，价格肯定得高出你的地产值收入，比如，你的地一年能产粮价值800元/亩，那他出1000元你可以考虑，(想多要点那是另一回事)。如果是征用的话，那就和通过政府行为了，那就得按国家标准了。比如铁路。高速公路征地都有标准，你可以跟据这个标准做你的依据了。看你的意思好像是租用。你可以再考虑考虑。另外补偿就是如果有青苗的话，就有青苗赔偿。复垦费。谢谢！

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一、征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。二、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，**高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。三、征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。四、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。五、依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。六、国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

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土地管理法第四十七条第二款规定：征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以 及地上附着物和青苗的补偿费。其中，土地补偿费针对被征土地，地上附着物和青苗补偿费针对被征土地上的附着物，安置补助费针对失地农民。前二项对象为 物，系对物因征地受到的损失的补偿，基于损失与补偿的法律因果。后一项对象为人，系对征地后失地农民的劳力安置，该项是基于法律强制性规定。土地管理法实 施条例对这些补偿费的权属亦作出规定，条例第二十六条第一款规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。 一、基本知识 1.土地补偿费归村集体所有。村集体作为抽象主体，象征性拥有所属成员的集体土地所有权，依照法理，在村集 体失去其所有土地时，理所当然拥有该土地征用后的所有征地补偿费。对该征地补偿费的具体处分，《村民委员会组织法》第十九条规定：涉及村民利益的下列事 项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：(三)从村集体经济所得收益的使用。村集体有权以村民会议或村民代表会议的形式，决定征地补偿 费的分配和使用，村集体可以将该集体收入用于开办集体企业，发展公益建设，可以分配到各户，可以分配给被征用承包经营土地的村民。而村集体依法对其所有征 地补偿款作出的处理，应承认其合法性。若村集体将征地补偿费进行分配，则该部分征地补偿费权属依法发生转移，集体与成员间因分配决议而产生了权利义务关 系。 2.地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。用地者在征地中，因其征地致使他人可预得收入的减少，从而造成权益损失，理应对该 全部可预得收入予以补偿，此补偿性质同于经济上的权利义务平等原理。该处的他人指该被征用土地的承包经营者，包括已转包经营者。村民的该项所得，是其 财产损失的金钱补偿，故地上附着物、青苗补偿费同于村民的其他财产，性质上并不具有其他特殊的含义。实际中，用地者在预算出其三大补偿费金额后，将地上附 着物、青苗补偿费连同其他费用一并支付与村集体，由村集体再行处理。因货币所有权随占有而转移，此时地上附着物、青苗补偿费由村集体占有控制，村民并不拥 有该费的所有权，其与村集体形成法律上的债权债务关系，村集体作为享有青苗补偿费的村民的债务人，必须将该费返还村民，村民亦可向村集体行使给付请求权。 3.对于安置补偿费的归属，土地管理法实施条例第26条规定：需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织， 由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或征得被安置人员同意后 用于支付被安置人员的保险费用。安置补助费俗称劳力安置，是对具有劳动能力而失去劳动对象的农民的生活安置，具有很强的人身性，但安置补助费的金额 多寡、支付标准并不受被征土地多寡因素影响，其标准更多地考虑受安置农民个体因素。 二、可执行性分析 三大补偿费可否执行，关键在于其性质是否属一般的财产范畴，即其是否具有不可执行的个性。如上分析，村民取得青苗补偿费的法因在于损失与补 偿，其取得的该收入，并不异于其他财产，故不具有不可执行的个性，应当可以执行。而土地补偿费及安置补助费可否执行，我们则在下面具体探讨。 1.对已经进行分配的土地补偿费，法院有权予以执行。笔者认为，虽然法律对集体土地的处分加以强制限制，但对集体土地被征用后取得的土地补偿费，并未禁止处分。 因此，村集体对土地补偿费的处分有完全权利，对其依自治权作出的处分的合法性，应当予以承认。土地补偿费财产性质同于其他财产，但因土地补偿费权属归村集 体，若村集体对土地补偿费并不分配到户，则法院不能因被执行人为村民而执行集体财产。仅在村集体依法分配土地补偿费，该征地补偿款权属、性质发生变动时， 法院对此时的土地补偿费才可采取强制措施。 2.对于直接支付给农民的安置补助费，法院亦有权予以执行。法院的强制执行并不与法律强制设立安置补助费初衷相冲突，安置补助费设立初衷在于保 护农民这一弱势职业群体，强制执行对象为农民个体，注重对被执行个体的生活条件、经济状况的分析。在现实中，多数农民并不富有，安置补助费在其失地后一段 时间内，对其生活与工作的扶持亦可以想像，故一般不能再强制执行。对此，法律亦规定了强制执行中的执行豁免制度，法院在执行中必须保护被执行人的基本人 权，保证其基本生活水平，使其不会因法院的强制执行而走上绝境，或只能依赖社会救济过日子，导致社会负担的加重。 综上所述，对于直接支付给村民的安置补助费法院有予以执行的权力。法院强制执行标的为行为或财产，其中的财产应为被执行人所有或可支配或可期待 财产，若土地征用后对需安置人员进行统一安置，安置补助费不再直接支付村民，虽安置补助费利益指向被执行人，法院对该种类型的利益可否执行，理论界尚未形 成主流观点，为稳妥起见，法院目前对该利益不予强制执行为妥。 三、法院的执行 法院在对三大补偿费执行中，应当先查明被执行人有无征地补偿款的收入，以及被执行人个人具体收入金额。对被执行人的该收入予以强制执行的先决条件，必须是该收入名义上已归被执行人所有。因此，对于这三种费用的执行，还很有必要结合征地补偿款的支付过程进行分析。 由于青苗补助费完全归属于被执行人所有，虽青苗补助费由村集体占有，但所有权归属于村民，因此，在用地者征地并支付青苗补偿费后，法院即有权对 该补偿费予以强制执行。而对土地补偿费强制执行的条件，是该补偿费所有权属已发生变动。一般而言，村集体作出分配决议后，因决议为纯意思表示，故并不立刻 致使征地补偿费性质、权属发生变化。同时，再考虑到村集体也完全可再依法重作出推翻分配该补偿费的新决议，因此，即使在决议中被执行人可得土地补偿费已得 到明确，法院亦不能对权属仍归村集体的财产采取强制措施。然而，因村集体依法作出的决议，对村集体本身及村民具有约束力，故在尚未有相反证据足以排除该决 议的情况下，法院可依分配决议对属被执行人应履行义务范围的征地补偿款予以冻结，以防事后的执行难。这是法院对权利人可期待权利预先采取的控制性措施，法 无明文禁止此种执行措施，故从法理上讲，应当是允许的。在这种情况下，假如村集体事后重作出与分配决议相抵触的新决议，法院可在审查后予以解冻。此时的解 除冻结裁定并非基于前一冻结的根本性质错误，而是基于法律事实的变化而变化。另外，如果在法院采取冻结措施后，被执行人不能再放弃领取该土地补偿费，法院 也不因其不到场，而受制于村集体意志，致使划拨不能。笔者还认为，因分配土地补偿费在性质上属于村集体分配其集体财产，若村集体对法院的划拨措施不予配 合，法院可直接执行村集体的其他财产，以充抵执行标的额。同理，在形成需安置人员不再统一安置的决议后，法院即有权对被执行人的安置补助费予以执行。

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