商品房退房的流程有哪些？

商品房退房的原因归集起来主要有四种：一是购房者违约；二是卖方违约；三是双方都不违约，但双方就退房问题 达成一致意见；四是双方都违约，但协商达不成一致意见。

退房流程：协商、解约、退款。典型案例：质量问题、违约退房。

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　一手商品房退房流程 第1步：向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由法院判决。 第2步：在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据**高人民法院的司法解释，这种请求法院应给予支持。 第3步：将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。

       商品房的退房流程一般是先由购房者向房屋开发商发出退房通知，然后在十五天内与开发商明确双方责任与协议，办理好退房手续。商品房的详细退房流程：　　1.买房人向开发商发出退房通知。退房的原因是开发商的责任的话，退房造成的损失需由开发商承担，包括贷款利息、**款的存款利息、购房的税费等；退房的赔偿标准在购房合同中有明文约定的，按照合同约定处理，赔偿标准不够弥补购房者损失的，可另行要求赔偿；　　2.15天内办好各种手续。购房者提出退房要求后15日内，开发商应当返还全部已支付房款，并且负责购房者银行贷款解除及合同作废的全部手续，在流程尚未办完前，开发商应当代缴购房本息。　　3.如果以上内容无法办理完成，在退房通知发出第16日后，至购房者取得全部退款之日，开发商应当每天向买房人支付总房款千分之一的违约金。　　商品房不是普通商品，牵涉多方的资金和义务关系，其退房流程比较复杂，遇到商品房必须要退房的情况，一定要了解清楚各个环节的操作，保障自己的权益和财产安全。

（一）订金（定金或认购金）阶段当购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜涛与刘桂林律师认为，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。（二）已做预售登记阶段买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

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