购房的流程和注意事项有哪些，新手买房流程明细是什么？

2016年后房地产市场又火热了起来，很多地方房地产的价格都在上涨，很多观望的人也都开始蠢蠢欲动准备买房。买房子是一件需要极大的耐心与时间的事情，尤其是对于刚需购房者来说更是如此，那么买房主要有哪些步骤呢？一、买房详细流程看楼首先，购房者应该去现场看房，重点关注楼盘有无预售资格。在检查楼盘有无预售资格的流程里，重点是查商品房预售证，如楼盘是否没有预售证就公开进行内部认购、是否把预售证挂在售楼部显眼处、预售证是否过期等。房屋质量方面，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。其次，购房者应该上网查发展商资质，查验所选购的住房是否已被抵押、查封。如果选购的住房是由房地产中介公司代理销售的，应了解该公司是否具有房地产中介资质等。买楼首先，购房者应慎签认购书。认购书是商品房买卖的预约合同，是独立合同。签认购书时常会引发一系列纠纷，具体表现在购房者要收回定金，而发展商却不一定会退还。因此，为避免过多的麻烦，购房者在决定买房，可以向发展商提出看正式合同样本，在觉得正式合同可以接受的情况下，再签署认购书，以免被套牢。其次，购房者要看认购书是否能保证公平。认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）；价格计算；签署契约的时限规定。大家要看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。**后，房款必须支付到监控账户。购房者应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上，不要直接交给开发商或者中介。房款可以采取一次性付款或分期付款，具体如何分期，可以由双方约定。比如购买者可以留15%的房款，其中10%可以在出卖人交付使用之前支付，5%的房款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付。房屋总价格、单位价格、楼面地价房子总价格：简称总价，是指一宗房地产的整体价格。一般来说，总价不能说明房地产价格水平的高低。房子单位价格：简称单价，是指单位土地面积或单位建筑物面积的地价、房价或房地价格。单价可以反映房地产价格水平的高低。房子楼面地价：又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价　＝土地总价格÷建筑总面积；楼面地价=土地单价÷容积率。房子的签订认购书在商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。其实签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括：（1）房屋开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。（2）客户认购物业的楼层；户型；房号；面积。（3）购房房价。包括单价；总价。（4）买房付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。（5）房屋认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。在签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括：（1）本项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。（2）房屋购买人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。（3）购房房款支付方式。

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如果做按揭的话：你们签好买卖合同后——银行评估——和银行签借款合同——交易所过户（付**款）——领自己名下的产权——银行抵押——放款——物业交接，收房。 如果对方一次性付款就很简单了，你签完合同后支付定金，约好时间就直接去交易所过户即可。 你们过户的材料如下：双方夫妻的身份证 结婚证 户口本 。 产权证 土地证 收入证明（按揭才用）。 注意事项：一手房看开发商是否有《商品房预售许可证》 二手房看房产证上的名字是否是卖方本人，一定要本人签合同才有效。 ----------------------------------------------------------------- 我觉得面积是**没好吹的，都是房管局下面的有资质的测绘公司的测绘的。跟开发商没有关系。

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买房得选好房，谈好价，签合同要仔细，贷款先了解政策。

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大概今年上半年感觉武汉的房市开始回暖，日光盘重现，一个月卖完几栋楼很寻常，然后觉得自己再不买，可能真就买不起了。同事先去买了，感觉她买的户型和价格都算比较合理。然后我跟家里人商量了下，我打算买了，**按揭都自己出，如果差几万的话，希望家里能支持，爸妈同意了。在买房之前还发生了件事，更加坚定了我的决心，这两年我一直租的单位的房子，房租比市场价便宜三分之一。然后从今年清理职工福利，结果就是房租要涨，按评估价租，这个价格比我楼下同事家出租的房子还贵一百，按此趋势，过不了五年，房租比按揭还贵了。 然后就开始了看房之旅。 话说我没开始看房之前还没发觉自己人缘有这么好，中午在食堂吃饭的时候我就说了句我打算买房了，爸妈同意了，然后三个同事自告奋勇要陪我去看房，有个已婚的男同事（他老婆是资深房地产从业人士）说就明天中午吧，我开车。然后我科长(一个很热情善良的军转大叔）叮嘱了我很多买房的注意事项。 看了大概两个星期的房子，**后终于敲定了，中间几乎看崩溃了，把买房心得总结出来就是以下几条： 我是选择买新房，理由有三： 第一，二手房装修过的重新装修会比毛胚装修困难。 第二、二手房的交易税费，评估费用，中介佣金加起来也是一笔不小的费用。不适合我这种可以拿出的**有限，但是贷款额度没问题的人。 第三、二手房贷款是按评估价来计算的，评估价很有可能比购房金额要小，而且我咨询过中介，如果原房主本身房贷没还完，这个手续将更麻烦。 感觉二手房更适合买了之后用于出租，或是**多，贷款少的人。 因为看了下周围的房子，除了万科是精装现房之外，其余的都是期房，万科的单价比周边的期房贵三千，总价我承担不了，所以还是选期房，这样也给了我一年多的等待时间让我去攒装修的钱。 在买房之前我的家人、同事已经告诉我很多看房心得，同事里还有个建筑设计院的前设计师，相当专业。他们的意见汇总在一起就是：房子要交通便利，有地铁有公交，周边要有**超市，五百米之内不要有殡仪馆、医院、高压线，户型要南北通透，板楼，楼层不能太高，不能太低，一定要在小区的中间。等到我去看房的时候，发现他们说的这种房子有，可是我根本买不起。 首先关于板楼和塔楼的问题，自然是板楼住起来各种好，塔楼各种不好。但是开发商不会这么想啊，连小户型都做板楼的话，开发商赚得就少了。看了一圈，只有一个很偏僻的楼盘二室的户型有板楼的，其余都是板塔结合。我**后买的小区里只有三四室的房子有纯板楼的，所以这个没得选。 再就是关于南北通透的问题，我那个前建筑设计的同事直接说两室的小户现在很难有南北通透的了，除非在楼层的两端，但是这样的一般也宁可做大点，卖贵点，因为采光好嘛。 还有明厨明卫，一室的几乎做不到，两室的也要自己挑挑，明厨的多，明卫的也少，更别说干湿分区。 **后直到我挑好房子，我终于懂了，穷人买房，就是在自己能接受的地段中找到总价能接受的那些房子，然后找一个户型相对比较OK的。总价就是手头能拿出的所有的钱加上自己能贷到的贷款，可以先找银行的熟人，让帮忙算一下贷款额度。我大概看了十个楼盘吧，**终敲定了两个近单位较近的，环境也较好，交通也比较方便的楼盘。 总结： 朝向：南北通透>主要窗户朝南>东西通透>主要窗户朝北 （不要觉得东西通透这个很可笑，现在什么样的房子都能卖出去，什么样奇怪的朝都有，记得我看过的第一个盘，置业顾问说他们的房子是朝南的，南偏西65度，而且还不通透。也是醉了，东西通透的房子我老师租着在，前后无遮挡的情况下，还是不错的） 厨卫：明厨明卫>都有窗户但是窗户不朝南>没窗户（卫生间没窗户的话，水汽不好散出去，容易发霉） 户型：**完美的户型就是宜家中的那些样板间，大约成一个正方形，不能是长条或是手枪型，使用率高。 大小：越是大房子，越容易出好户型，必竟这一层楼不是只有一家，所以边边角角的地方都给小户型了，我看过一个一室一厅的二手房，居然被奇葩的做成了一个扇型。 西晒：一般情况下西晒肯定不好，但是如果是卫生间和生活阳台在西边，这倒无所谓，卫生间晒晒更好。 容积率、公摊：因为一开始就决定了要买市区的新房，所以只能在容积率和公摊上让步。开发商不是做慈善的，不会在市区建低楼层，绿化又多的房子。我的房子公摊是百分之二十六点六，比我之前看的一个房子公摊大三个点，但是我这个房子是三梯五户，另一个是三梯八户，早晚挤电梯的时候要方便得多。还建房公摊小，还有一梯四户，两梯十户的，但是上下就很不方便了。 开发商：尽可能选择大开发商，央企，国企等，避免出现烂尾楼的情况，小开发商一旦资金断链跑路了就悲催了。 上北下南，厨房不对卫生间，明厨明卫，上北下南，两个窗户，卧室在房子的**里面，私密性好。 但是这个房子有个致命的弱点，这栋楼北边靠着三环线，很吵，所以北边会十分吵闹，南边的卧室会安静点，所以我选择了这层楼全朝南的一个户型，北边被电梯井挡住，左右两边都有房间，等于三面都有别的房子给挡掉噪音了，南面是小区内部绿地，会很安静。 这就是权衡之后的结果，优点是厨房卫生间都有窗户，卫生间干湿分区，所有主要的窗户都朝南，卧室采光不会差，阳台较大，可以改成一个迷你小书房，缺点就是窗户都不大，阳台不够宽，那么进门时候的餐厅区光线不好。 别问我为什么不买小区中间的房子，因为贵啊。开发商不是傻子，他们都是专业的，哪个户型好哪个不户型不好，了如指掌，连每个房子每天的光照时间都用模拟软件计算过，好的就贵，差的就便宜点，同一层楼中两个同样面积的户型单价都会不同。 1、看房的时候**好找个有买房经验的人陪着一起去。我那个之前买了房的同事陪着我一起看房，她问了置业顾问一堆问题，没有一个是我想到的。。。。。。包括电梯、防盗门的品牌，窗户是否是隔音玻璃，是内保温还是外保温，外墙装修材料等。不要这些问题不重要，国外大品牌电梯比国产电梯贵，这个也算在成本里了，防盗门好的话，自己家里装修都不用换门了，也省一笔开支，举个例子，武汉有个东湖边上的两万一平米的房子，防盗门用的密码锁。内保温的话装修的时候可能要拆除部分保温层。外墙的话，有涂料，真石漆，贴砖，挂砖等多种，价格不同，这些都会体现在房价里。 2、加业主论坛。不管你**终会不会买，都可以在QQ上搜下这个楼盘的业主群，加进去交流下，一般关于小区周边环境之类的情况，置业顾问都是报喜不报忧，而在业主群里这房子周边环境会被大家反反复复的讨论。我这个房子主要被诟病的有三个问题一是小区斜对面将来会有一个变电所，可能会有辐射，二是旁边要建设一个垃圾转运站，三是房子后面挨着三环线，每隔几百米有一个手机信号基站。我找了规划局的图纸看了下，那个变电所大概离我的房子少说有五百米以上，而且中间有很多楼隔着，这个可以忽略不计。然后垃圾转运站离我大概还有两个小区，影响不到好，至于基站，咨询了中国电信的人，说是武汉每过三百米必有一个基站，你住哪里都插翅难逃。之前看过一个房子，户型，交通无不满意，小区在正地铁口，楼间距八十米，但是房子卖得很差，因为紧挨着一条武汉历史悠久的排污河，现在非常臭。托人去问水务局的人，说是未来十年不可能有明显的改善所以果断放弃。 3、认真看样板间。不要说样板间都是假的之类的话，至少它的尺寸户型是真的（不含内保温层），并且在户型优化方面做得很好，必竟是找了设计师，尽**大努力突出这个户型的优点。我看了一个样板间，因为厨房小，客厅又太大，所以设计师把厨房和客厅之间的墙拆了，往客厅推了一点，用一面毛玻璃墙代替，厨房空间大了不少。如果这个户型的样板间你都觉得不好，那这个户型你是真的不满意。 4、尽量去工地看看。如果你是开盘的时候就买了，那么房子估计只做到一半，脚手架还没拆，那就看不成了。我是买的一期的**后一栋楼，早就封顶了，在贴外保温层。实地查看了，才会对光照有个直观的体验。我买房的时候发现业主论坛里有不少是在北上广上班的湖北人，自己在网上看了个广告，觉得价格合适就打电话让家里人来交钱的。有个人在北京上班，这次一口气买了两套，一套自住，一套装修后出租。但是因为他没有实地看过，他本来以为在一层中间的出租用的房子，其实是在西端，卧室西晒严重，另一套他想用来自住的房子，就是我上面贴的那个南北通透的户型，北边吵死。他说看效果图，根本不知道背后是三环线的。。。。。。 5、拿不定主意的时候多问问长辈。长辈们在买房和装修上的经验多，对于采光、朝向什么的更敏感。之前我也是拿不准哪个户型好，还是请爸爸陪我去看，才定的。 6、买了就别后悔，也别听别人的闲话，也不用去费心解释什么。得知我买了房后，我家一邻居，就是特别喜欢东家长西家短的一个阿姨，特意跟我妈说她儿子也看中武汉一个房子，精装现房4700一个平米，在光谷，还说你女儿为什么买的价是这的两倍？我问了楼盘名称，地图上查了，距离光谷地铁站大概还得开车四十多分钟，距离我那里得开车两小时的路程。

选好房，算好账，签合同，验房收房。

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