如何判断房产的价值？需要考虑哪些因素？

地段是王道，政策是风向，供需是关键。

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听说拆迁房价值要看位置、面积、质量，还有市场情况和政策等，具体我也不懂。

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买房需考虑的因素有：1. 避免中介公司的暗箱操作 。某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋，利用收购的形式赚取不正当差价；另外，业主名义上虽已出售了房屋，获得房款，但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产（尚未过户）从事不法活动，业主仍然拖不了干系。 2. 房屋本身状况 。用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围； 房屋权属是否存有争议； 房屋是否为共有，出卖人未经共有权人同意； 房屋是否已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的； 房屋是否已抵押，未经抵押权人书面同意转让的； 是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让。3. 维修基金余额的结算与更名 。买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是"送"的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。因此，交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。

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买房时，主要考虑的因素由一下几个方面：1、地理位置。位置为第一要素。周边商业设施要充足，生活和购房会很方便。交通要发达，去哪里都很便捷。2、价格适中。太贵的房子咱们买不起。太便宜的房子，那肯定有问题。3、生活环境。周边绿树成荫，小河流水，这样的环境肯定让人居住的惬意且舒适。如果身处闹市，从早到晚的吵杂噪音、汽车尾气污染或沙尘满天，这种房子能住的舒服么。4、公共资源。周边就近有没有幼儿园、**，有没有超市便利店，有没有菜市场或早市，这些都是提高生活舒适度的标准。5、好的物业管理。常说，一个好的物业可以让房子保值增值。相比一个三不管的居民大杂院，一个由优秀物业管理的安全、整洁、干净、温馨的小区。带来的不仅仅是居住生活上的差异，若干年后房屋价值的差异会更大。

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1. 地段地段当然是**为重要的因素了，我们买了房子是为了住，并不是放在那儿空着，所以要选好地段，生活工作都便利的地段！李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这句话道出了房子的真谛，一直以来也被房地产业界奉为金科玉律，因为房子可以改造，但地段没法改。调查显示，80%的购房者在选房时把地段作为**优先考虑的因素。因此，购买商品房时，在条件允许的前提下，仍应考虑房产位置的重要性。2. 交通如果没有好地段，有好的交通也可以拯救的，交通状况可分为距离工作地点、与朋友居住地点相距、父母亲戚远近，以及前往商业中心、娱乐休闲场所耗费的时间长短，均会对今后的工作、交际圈子、亲戚往来产生较为深远地影响，因此所购房屋的外交通状况不可不察。3.配套居住区内配套公建是否方便合理，周边配套服务设施是否方便，娱乐休闲设施是否丰富，对于居民生活质量影响很大，也是衡量居住区质量的重要标准之一。了解楼盘配套情况主要分为小区周边配套情况和小区内部配套情况。认清房子配套的几个误区误区：看配套，要防止几个误区：配套越多、越高档越好。追求完美无缺、豪华高档的小区配套实际上也是一种误区，因为开发商和后期的物业管理单位是会将配套设施费用加进房价和物业管理费用中的。而且许多设施对具体的业主而言有可能使用率很低，或只在某一个阶段使用，但这些设施的费用却需要广大业主来分担。配套越近越好。买房子的时候，有些人总希望垃圾场、变电站离得越远越好，而衣、食、行、玩、学则是越近越好。但配套也要分种类，同样是商业配套，小商品市场和购物中心对周边楼盘的带动力就完全不同。4. 内交通小区内的交通分为人车分流和人车混行两类。内交通的合理性对于居住安全和环境的静谧性是比较关键的,这也是在看房中容易忽略的问题。 购房者要向售楼人员询问小区在内交通上有什么措施，如何规划社区内的车行、人流等。时下，人车分流常常成为不少楼盘的卖点，但这类小区的的造价也会比较高。 小知识：“人车分流”指汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰。因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，所以环境质量较高；小区内的步行道兼有休闲功能。学会判断停车位的位置是否合理小贴士：判断停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。 停车位是租还是买，一定要仔细算一笔账再决定。车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少。5.价格体而言，购房者看中某一楼盘后，应当尽力克制购买冲动，首要读懂楼盘的价格；然后耐心地去了解本市及区域价格水平、楼盘的历史价格变化，并对所有相中的楼盘进行价格比较。 一般购房者接触较多的“价格”有：开盘价、均价、销售均价、成交均价、**高价、清盘价……，这几个房价出入很大，不弄明白会影响您的判断力。房价小知识开盘价：又叫起价，指该楼盘所销售的房屋价格中的**低价格。 常见房地产广告中打出“开盘价每平方米×××元”的字样，一般价位比较低，很让人心动。等到去售楼处一问才知道，在售的房子都不是开盘价房，价格也比开盘价要高出很多，广告中标的低价位根本就不存在。其实开盘价不过是开发商的一种销售策略而已！ 均价：指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。6.户型现在人们花自己的钱买房，当然不是要买大的，而是要选好的。什么样的房子好？好房子的标准，应强调符合人的居住行为，户型的设计就尤为重要了。面对开发商提供的各种户型，购房者应该怎样来选择呢？ 牢记：好户型的选择标准是布局合理、动静分区明晰、私密性好。住宅布局参考一般情况下，客厅、卧室、卫生间、厨房、餐厅是构成住宅布局的五个基本要素，有这样一组参考数字，说的是这五个要素的**低面积标准：客厅及餐厅14.7平方米、主卧双人卧15平方米、次卧或单人卧9平方米、厨房5平方米、卫生间4平方米。 功能区组合要切忌厨厕扎堆或厨房深藏不露。不少蹩脚的户型设计，厨房和卫生间紧连在一起，或者相对或者并列，对这样的户型尽量避免选择；厨房在使用中会产生油烟、抽油烟机会有噪音，若设计在房子的深处，会影响家庭成员的身体健康及休息。还要注意厨房、卫生间带水、带脏的空间与客厅、卧室。7.隔音选房时，要注意以下几点：要检查门窗密闭效果是否良好，上下楼板是否有合乎标准的隔声性能及相邻的分户墙隔音好等施工质量问题；住宅应与居住区中的噪声源如**、农贸市场等保持一定的距离；住宅内的卧室不能紧邻电梯布置，以防噪音干扰。 小贴士： 在《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。 住宅在距离高速公路中心线大于100米时，**、医院、疗养院等在距离高速公路中心线大于200米时，其承受的交通噪声能够符合环境噪声标准。 往往楼层越高，噪声会越大，1-5层噪声**小，11层中等水平，24层**大。这是因为，越高，俯瞰的范围越大，很远处马路的噪声都能传过来，相对的有效噪声源多；楼层低，很多可能**的噪声源被其他建筑遮盖了，噪声小。8.私密性私密性体现在对内和对外两个方面，对内的私密性要注意：厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求；卧室与卧室之间**好要拉开距离，，尤其是有小孩的家庭，两代人之间应各有各的空间；卫生间的门**好不要向着厅开，因为这样容易形成主客间的尴尬。对外的私密性要注意：卧室不宜距离邻居的窗户太近；若购买塔楼，要避免出现侧面窗与正面窗形成“通视”的现象。小贴士：为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。9.公摊购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。高层一般在18%～26%之间，而多层则在11%～16%之间。了解房子的公摊面积小贴士：北京市建委2008年7月31日印发的《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》中规定：新申请预售许可的开发项目，原则上不得再分摊建筑楼栋(相互连通的为一个建筑楼栋)外的公用部位。这意味着，购房者在支付高昂购房费的同时，将不再为小区物业房、车库等公摊面积买单了。 购房者可咨询当地有关部门是否有类似政策出台。10.物业管理物业管理包括住宅小区的安全、维修、清洁、绿化等许多方面，是居住生活的重要保障，也是住宅业未来发展的重要方面。物业管理在我国还是一个刚刚起步的新兴产业，各地社区的服务质量参差不齐，差异较大，这是购房者需要认真咨询和比较的。好的物业管理能使物业的品质保持长久。物管很重要买房时购房者一定要问问，物业公司是否进入了项目，何时进入项目。一般来说，物业公司介入项目越早，买房者受益越大。 选房时还应积极向有关人员打听负责小区服务的物业管理公司，**好能查看他们的相关资质、实力的文件，亦可去其现服务的其他小区打听有关他们的服务水平和能力。物业公司的规模大小是一个不可忽视的问题，一般说来规模大的社区比较容易解决。因为规模大，相对收费会低；如果聘请专业的物管公司参与物业管理，在规范管理模式上会有不错的表现。

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