开发商赠送的房屋面积是如何计算的，有哪些注意事项？

“赠送面积”已经成为众多楼盘的卖点之一，赠送花园、大露台、地下室、挑高空间……形式真的是多种多样，让人眼花缭乱。可是，你知道么，按照国家法律规定， “被赠送的面积”有些本应就是不能算作面积的？阳台、露台、飘窗、入户花园的面积到底该怎么计算？购房指南在此为你仔细盘点一番。 目前，楼盘卖点中**常见的“赠送面积”的方式主要有8种：挑高设计加隔层、入户花园、露台、阳台、飘窗、阁楼、内庭院、地下室。 一、挑高设计加隔层 在很多小户型设计中，将房屋层高设计到5.3米甚至更高，在上层做一个层高低于2.2米的阁楼。还有一些户型将客厅挑空，可在客厅局部“掏”出一个夹层，使空间得到充分利用。作为赠送面积的复式楼装修成本要贵一些，至少要多做一个楼梯，而因为内部楼层没有普通平层住宅的那么高，装修时要多运用窗户、镜子等增加空间通透感。 根据相关规定，房屋内隔层如果超过2.2米就要计算面积。如果开发商把房子做成“客厅挑空，客厅之外面积加隔层，做成两层”的格局，计算产权面积时，如果交房时房屋没有隔层，而是全部挑空6米，即使交房以后业主自行建造，也只能按交房时一层的面积来算产权面积。 开发商以挑高户型来提高空间使用率，两房可变楼上楼下四房、三代同堂、超高面积使用率……这些听着诱人，但是由于层高问题，房间可能让人感到压抑。2.8米的层高能否住得舒服？在享受挑高房型带来实惠的同时，购房者也要考虑到居住的舒适度，毕竟对于大部分人来说，买房子是一辈子的事，我们买房的**初愿望和**终用途都是居住。 二、入户花园 入户式花园的设计初衷，是为了实现人们将花园引入住宅的梦想，形成了真正的立体园林景观。根据规定，建筑物的这块区域只能算一半的建筑面积，所以开发商说什么“半赠送面积”之类的都是一个噱头，因为这块区域按照规定本来就只能算一半的建筑面积，“赠送”神马的只是噱头而已。 三、露台 露台一般出现在楼盘的顶楼或者是一些错层单位，目前只有极少数楼盘的部分户型才有露台。由于露台处于房间户型之外，所以都不算建筑面积。简单来说，就是直接对着天空没有顶盖的阳台，其实这块面积根据规定是不能计入建筑面积的。所以置业顾问和购房者说“半赠送露台”这完全是不合理的，因为就算“全赠送”那也是购房者本来就该享有的空间。 如果露台是在楼盘的公共区域，就是属于全体业主所有，不能作为某一住户的专门使用；如果露台处在一个其他业主无法进入的独立空间，那么开发商可以将这部分露台使用权转让或者指定给某一业主。所以消费者在买房时，一定要弄清楚露台的权属，而且一般来说露台都不能再次进行搭建。 四、阳台 一般来说，只要是凹进来的阳台都是要算全部面积，凸出建筑物外边的阳台算一半建筑面积，所以，做大阳台的户型，建筑面积也会相应的增加，这部分的成本等于还是转嫁给消费者。 五、飘窗 飘窗，一般呈矩形或梯形向室外凸起，三面都装有玻璃。大块采光玻璃和宽敞的窗台，使人们有了更广阔的视野，更赋予生活以浪漫的色彩。一般来讲飘窗高度比起一般的窗户低。 按照有关规定，飘窗台到天花板的高度少于2.2米的，窗台不算入面积，而超过2.2米的落地飘窗有效地扩大了房屋的实际使用面积，要按照**终实测面积计算房价。而开发商“赠送超大飘窗”往往都是低于2.2米高的，原本就是不计入建筑面积的，就不会再有所谓赠送之说了。 六、阁楼 阁楼只是一个附加的楼层，对于层高并没有具体要求。一般来讲层高比较高的户型做阁楼会比较实用。因为层高的限制，阁楼也不计入面积。 目前大部分住宅项目标准层高在2.8米，这样的层高之下很难做出阁楼的效果。所以一些开发商将层高稍微拉高，然后在一定区域就可以用钢结构框架或者木材搭建出一些阁楼。但是装修比较费时费力，材料支出也很大，**终大多都只能用作储藏室。 七、内庭院 内庭院又称入户庭院，有三种不同情况：一是有顶且由单户住宅内部围合而成的，属于一户专用，计入该户套内面积；二是有顶但有两户或多户住宅围合，属于几户甚至本层共用，计入该单元本层的公摊面积；三是无顶的，则不计建筑面积。 八、地下室 和阁楼相对，地下室是充分利用了地下的空间。高层、小高层和多层建筑的地下室一般是车库，和住宅分开计算产权，而别墅的地下室则属于赠送空间，给购买住宅产权的业主单独使用。不少别墅还会增送两层地下室，如建筑面积200平米，实际使用面积约为450平米，赠送达250平方米。 高层建筑家庭的地下室都只是用来放置闲杂物品，很少去改装。同时，地下室物业维修资金缴纳方式和普通住宅相同，需要缴纳物管费。 因此，购房者需要理性看待“买房送面积”，根据自己的住房实际需求去衡量，再决定是否要购买。如果产品设计合理，开发商“赠送”面积能被合理使用；但如果只是冲着“赠送”而出手，一旦户型设计不合理，就会增加购房者后期装修成本，甚至造成使用不便，那就得不偿失了。  

购房时赠送的面积要注意是否合法、可计入产权。计算的话可以让开发商或者专业人员帮忙。

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在买房时，不可避免接触一些专业名词，比如像公摊面积。那么，房子的公摊面积是什么？公摊面积包括哪些？ 一、什么是公摊面积 公摊面积：顾名思义，公摊面积就是指每一套房子所分摊的公用建筑面积，即房子本单元中公用部分的建筑面积，如过道、电梯、楼梯、垃圾道、设备室、地下室、公共门厅、门卫室等等公用区域面积。 二、房屋公摊面积怎么算 公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(山墙)、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。 普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%;带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%;高层住宅相对更高一些，约在20%-25%。在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 公摊面积=公摊系数*套内建筑面积 公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数) 套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积 普通住宅的一般公摊比例： 多层：8%——15% 小高层： 10%——20% 高层：15%——30% 三、房屋公摊面积包括哪些？ 1、整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积 包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 2、共有建筑面积 包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 3、公用分摊建筑面积 指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 看完这个，对公摊面积是不是有了进一步了解呢。以后看房时，还应直接向开发商了解公摊面积是多少。

如今，“赠送面积”这一销售手段，被众多无锡房企运用到营销模式中，他们推出两房变三房、三房变四房、直接送面积等看似优惠力度较大的促销，来吸引购房者眼球。 看过盘的购房者不难发现，所谓购房“赠送面积”，在实际交易中存在很多问题。比如：小区容积率被增加，建筑构造质量下降，户型设计更改等问题，那么，买房时有“赠送面积”到底划不划算呢？ “在看房过程中，很多楼盘都有‘购房即赠送面积’的承诺，只不过赠送面积大小上有些差异，有的说赠送入户花园，有的说赠送地下室，也有赠送阳台的。”近期看房的小张，跑了很多楼盘，对于赠送面积的促销，他认为对购房者来说非常实惠。现实中，很多“准业主”与小张一样，对开发商的“赠送面积”表示欢迎，在他们看来，开发商赠送，置业者得实惠，可谓两全其美。 目前，赠送面积营销方式在无锡楼市中，被开发商热捧。过推出具有诱惑力的优惠来吸引购房者出手，是当下除特价房外的另一有效营销策略。事实上，部分购房者的确是在赠送面积的促销刺激下才出手购买的。锡东某盘表示，通过一段时间的面积赠送，项目推盘速度比前期有所提高，同时售楼部来客量也相应增多，现在市场上采用此种营销策略的楼盘不少，各项目赠送面积方式不同，形式多种多样，比如：赠送花园、大露台、地下室、挑高空间、阳台…… 但同时，也有很多购房者对开发商赠送面积这一做法存在很多疑问。他们表示，开发商赠送购房者些许面积是为了促销，但有些楼盘所谓的“赠送面积”太大，比如个别楼盘声称赠送面积达20%，令人难以相信。 开发商销售说辞中经常用到“一房变两房”、“二房变三房”、“赠送阳台花园”之类广告语，这被业界称为“面积营销”。在价格相等的楼盘中，拿到更大更多的居住空间，显然购房者更愿意。对于楼盘普遍促销手法，一些购房者表示可以接受。 当然，也有不少购房者对此表示质疑。很多购房者认为，“羊毛出在羊身上”，开发商怎么可能赠送面积给购房者呢，天下没有免费的午餐，买房送面积只是开发商的一种促销手段，说不清是“馅饼”还是“陷阱”。 赠送面积一般位于阳台、入户花园等部分，绝大多购房合同中都不会将赠送面积这一项写入，当然产权证也很难体现出来。后期赠送面积如不能落实，或因为赠送面积出现质量隐患、产权纠纷，遇到抵押、继承、拆迁等情况时，法律就难以保障业主利益。 据记者了解，对于这种促销手段，很多城市都出台了相应规范，明确禁止“赠送空间”。因此，购房者对于赠送面积等优惠，一定要擦亮眼睛谨慎出手。

问清楚，面积送的合法不？

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