房产投资中的房产估价应如何进行，有哪些方法？

　　市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购 房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用**高的，或者在效用相近的住宅中选择价格**便宜的，从中挑选出自己**中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。　　市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件：　　第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。　　第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。　　第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。

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一、二手房估价的方法有哪些？1、 成本法房屋的建造本身就是需要成本的，不管是土地本身的成本，还是装修的花费，又或者后期养房的费用等，这些都会是不小的开销，因此在房屋估价时将各项成本费用加起来，然后再衡量一下房屋的增值收益，便会的房屋的价格了。2、 市场比较法市场比较法是现今房屋估价时使用**为普遍的方法，具体就是将市场上用途、户型、面积、位置等多方面条件都与被评估房屋相类似的房产挑选出来，对它们进行比较分析，然后得出房屋的评估价格，通常这样比较出来的结果也是比较准确的。3、 路线价法地理位置与房屋价格有着紧密的关系，也是房屋估价时必须要考虑的因素之一。路线价法就是在了解同一街区的土地平均价格的基础上，调整临街的深度与宽度，从而得出房屋的评估价格的方法。二、房屋估价是如何进行的？1、 委托估价机构如果你想要对房屋进行估价，那么首先需要向专业机构提出估价申请，专业机构在接受该估价业务之后，双方需要就房屋的具体信息进行协商。你需要将房屋的信息和你的具体要求告诉专业机构，该机构则会针对具体情况报出评估费用等。2、 制定评估计划专业机构需要对房屋的评估进行具体筹划，制定出适当的评估计划，包括什么时间进行评估、用什么方式进行评估、人员应该怎么安排等。当然，在此之前，他们还会对房屋的相关资料进行研究调查，以便更好地执行计划。3、 实地进行评估计划制定好了之后，专业机构便会在约定的时间跟你一起前往房产所在的位置，开始实地进行房产评估。其中评估的内容包括考察周边环境、查看房屋装修状况等。4、 撰写评估报告评估完毕之后，专业机构需要一定的时间将评估的结果进行整理，并撰写评估报告，分别是土地估价结果报告和土地估价技术报告。5、 交付评估报告报告撰写完毕之后，专业机构会将评估结果报告交给你，这时你就可以知道房屋的估价是多少了，不过千万别忘了支付评估费。

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一、二手房估价的方法有哪些？1、 成本法房屋的建造本身就是需要成本的，不管是土地本身的成本，还是装修的花费，又或者后期养房的费用等，这些都会是不小的开销，因此在房屋估价时将各项成本费用加起来，然后再衡量一下房屋的增值收益，便会的房屋的价格了。2、 市场比较法市场比较法是现今房屋估价时使用**为普遍的方法，具体就是将市场上用途、户型、面积、位置等多方面条件都与被评估房屋相类似的房产挑选出来，对它们进行比较分析，然后得出房屋的评估价格，通常这样比较出来的结果也是比较准确的。3、 路线价法地理位置与房屋价格有着紧密的关系，也是房屋估价时必须要考虑的因素之一。路线价法就是在了解同一街区的土地平均价格的基础上，调整临街的深度与宽度，从而得出房屋的评估价格的方法。二、房屋估价是如何进行的？1、 委托估价机构如果你想要对房屋进行估价，那么首先需要向专业机构提出估价申请，专业机构在接受该估价业务之后，双方需要就房屋的具体信息进行协商。你需要将房屋的信息和你的具体要求告诉专业机构，该机构则会针对具体情况报出评估费用等。2、 制定评估计划专业机构需要对房屋的评估进行具体筹划，制定出适当的评估计划，包括什么时间进行评估、用什么方式进行评估、人员应该怎么安排等。当然，在此之前，他们还会对房屋的相关资料进行研究调查，以便更好地执行计划。3、 实地进行评估计划制定好了之后，专业机构便会在约定的时间跟你一起前往房产所在的位置，开始实地进行房产评估。其中评估的内容包括考察周边环境、查看房屋装修状况等。4、 撰写评估报告评估完毕之后，专业机构需要一定的时间将评估的结果进行整理，并撰写评估报告，分别是土地估价结果报告和土地估价技术报告。5、 交付评估报告报告撰写完毕之后，专业机构会将评估结果报告交给你，这时你就可以知道房屋的估价是多少了，不过千万别忘了支付评估费。

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通过市场比较法、收益法、成本法等专业评估方法，结合市场行情和房屋条件进行估价。

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由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间**可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。房产评估实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

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