国外历史上楼市泡沫是如何破灭的，有哪些经验教训？

我听说楼市泡沫破灭就是房价突然跌很多，好像是因为之前炒得太厉害了。这样的话，买房子的人可能会亏钱，但也可能有机会买到便宜的房子。

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很多专家预言，中国的房地产或在2016年迎来大萧条时期。在今年这样的市场氛围，有些房子注定难**！楼市泡沫一旦破灭，买这些房子的彻底悲剧了。 一、高房价时期的高层塔楼。 早期的商品房现在看来都是精品，因为他们在密度、高度、覆盖率与绿地率方面与现如今的高档商品房指标类似甚至超过。产生于高房价时期的塔楼则类似建筑垃圾，完全是为了稀释楼面成本与提高利润所为，并不是开发商基于用地效率以及提高集约程度所做出的。 而在房价剧涨时期，房子的投资功能被无限夸大而其品质内涵与其他与**相关的因素没有被投资者所考虑或考虑不全，由此决定在房价普跌时期这些房子面临出手难而宜居性差，出手完全受制于价格因素等不利方面，从而导致这类房子易出现贬值或相对性贬值。 二、地王身边的成品房。 原因之一，地王出现让存量地存量房重新评估，以新房换价来获得更高的售价；原因之二，地王旁边的房子会因为地王的出现，重新定位，带动豪宅类似的档次提升，但实质并没有提升，价格反而上去了；原因之三，地王出现后区域品质档次提升后，成品房装修标准水涨船高，其中装修成本部分**易贬值。 原因之四，地王的出现与城市未来规划发展有关联，开发商出手重的区域都是城市的中心或交通要地，前景与钱景相互作用后才产生必欲得之而后快的地王，而毗邻楼盘会将该地王产生的诸多背景转化为涨价基因，从而将未来透支到房价中；原因之五，地王往往与规模与配套挂钩，周边楼盘极可能将该地王可能的配套纳入考虑范围而计价。 三、轨道旁边的公寓房。 与地王身边的原因之四有关，轨道交通是城市化过程中带动房价上涨的主要诱因但不是主因，是开发商将未来进行透支并转嫁于消费者身上的结果。为什么轨道旁边的公寓房容易受损而其他像高档商品房与中低密度的住区不易贬值呢？ 主要是因为轨道因素带动房价上涨没有地王的影响那么大而明显，相反，轨道旁边的公寓房往往带有一定的前瞻性开发，而公寓形式集中为一些有实力的大开发商所为，建筑细部与产品品质的提升带来出售价提高，实际这些提升房价的因素在房价普跌环境下，品质与细部差异被剥离，剩余的就是地段价值，而轨道交通能否提升地段价值还依赖于未来一段时期的发展以及旗舰商业是否引进，未知数比较多，故贬损容易。 四、投资性公寓。 投资性公寓是指违规销售的一类产权式物业，基于高房价，开发商对这类产品均开出了较丰厚的回报，用以带动房子销售。现在看来，投资人是赚了，开发商是赚了，但有一个基本前提，就是房价会随着地价上涨或地段而**，一旦出现普跌的情形，投资回报从哪儿来？商业入驻者可以放弃装修与前期形象费用选择退出，但承诺与投资人的现实回报的基本信托却成了空中楼阁，自然受损面相当大。 五、涨幅太离谱价格哄抬。 近几年，全国各地“地王”频出，不少人也看上“地王”周边的楼盘，认为**潜力大。从而使得“地王”周边房价涨幅离谱，其实都是哄抬出来的。买房前我们须瞻前顾后，看看涨幅，太离谱的就要再斟酌一番了。 六、开发商打一炮走人买房无保证。 有城市某些开发商想打包项目整体转让，抽手走人。在目前楼市的情况下，一些开发商想接手过来，但是资金没那么雄厚，便用几乎是借高利贷的方式筹钱。然而自身的资金实力不够**终导致周转不灵，面临项目崩盘。于是，走为上策。 此外，一些小开发商经营的小型楼盘，同样在资金面前犯了难，于是在一线城市打一炮赚到一些钱，随后立即转战场，换到二三线城市继续发炮。对购房者而言，这些开发商的楼盘不能买，否则物业得不到保证，出现问题更是找不着人。小编感言：品牌是有力的保证，对于开发商定要仔细了解，千万不要贪一时的便宜上了贼船。 七、质量问题频被曝光。 因质量问题频被曝光的楼盘经常出现，经过精挑细选、又花费大半辈子积蓄买的新房，拿到手后确是一套套“问题房”，窗台渗水、墙体裂缝等一系列问题让业主苦不堪言购房者在前期要注意详细了解楼盘信息，亲临现场查看未为不可。 八、高架桥旁噪音难耐。 随着社会经济的发展，城市交通建设也日新月异，**典型的现象就是纵横交错的高架增多了，这些高架在给城市带来交通便利的同时，也带来了诸如噪音、灰尘、尾气污染等一系列问题。尘土飞扬、喧嚣不断，居住于此，日常起居都不得安宁。如今，高架上的隔音措施已经在一定程度上有效处理了此问题，但多少还是会受影响，一个真正舒适安静的环境仍是大多人的向往。 九、土地前身不好谨慎选择。 买房前还是要看一看土地的前身，毕竟有些土地前身并不好，例如有些土地前身为化工厂、坟场的楼盘，不宜居住。化工厂污染极大，遗留下的土壤含磷、硫和硫化钠污泥，空气、地下水、蔬菜、水果等等也都已经被化学废气污染，对居住者的身心肯定是不利的。前身是坟场，又多多少少跟风水扯上关系了，关键还是看你的心态。 十、治安不好需要提防。 有人说：“置业买房，治安问题是首位。”在影响楼盘当前价值以及**潜力的诸多因素中，治安毋庸置疑是**基本也是**重要的。大家买房千万不要专注于其他问题而忽略治安，这是必须时刻在日程上的问题，关系到生命和财产的安全，这都无法保证的话，真的是打死都不要买。

楼市泡沫指的是楼价。楼的市场价格已经脱离其成本而独立存在，只与供求关系有关。比如北京的楼价为2万/平，但是其成本只有5000/平，但是之所以为2万/平是因为需求者众多，所以导致开发商空抬价格，而其成本并没有成比例增加，这就是泡沫。假设需求者瞬时减少一半，那么楼价一定大为缩水，也就是所谓的泡沫破灭。再比如你有一颗珍珠，它的市场价值为200万，但是市场上的珍珠供应是有限的，所以有人就会随着供应的减少抬高价格，以400万价格出售，继而以600万出售，尽管价格被一路抬高，但是仍然有人买，所以价格就会不断的抬高。显然珍珠本身没有变化，但是因为数量的关系，就是供需关系，导致价格脱离事物本身而独立存在，这样的价格就成为泡沫。

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楼市泡沫破灭意味着房地产市场过度繁荣后突然降温，房价大幅下跌。这可能导致购房者资产缩水，还款能力下降，银行面临坏账风险。因此，建议购房者在贷款时要量入为出，做好风险防控。

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泡沫破灭，房价回归，购房时机需把握。

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