房地产行业去库存有哪些常见做法，各有何效果？

房地产去库存已经成了国家大事了！去库存，又能拉动经济，关键还是促进房地产销售，从国家层面看，仍是大有可为空间。房产去库存，这六条政策**有效。 第一，运用信贷政策，降低购房门槛。 美国经历了次贷危机之后，银行放贷已经十分审慎了，**比例是20%。而我们没有次贷风险，首套房**比例25%、二套房**比例40%，比美国还高，其实完全有空间可以下调，更何况中国人存款更多，还款意识更强，金融风险更低。 如果**比例下降5%，对于北京上海这样的一线城市，相当于200万元的首套房**款可以从50万元下降到40万元，就可以释放更多的购房需求。 在三四线城市，我们也经常看到很多购房者甚至因为多了几千元而舍弃心仪的房子，如果**比例下降5%，首套房**款也可以减少2～3万元，对于他们可谓是莫大的福音。 二套房**比例更高，本质上是抑制居民财产性收入增长，这与国家要提高人民群众财产性收入的方针是相悖的。更何况二套房的购房者资金实力更强，本身的金融风险更小，所以，我们相信未来**比例一定是会下调的。 第二，控制土地溢价，减缓房价上涨。 土地价格过高，必然导致住房高端化，北京四环外新出地王楼面地价已经达到5万元/平方米，周边地块周边二手房仅仅是3万元，在售新盘销售均价4万多元，开发商要想不赔本，销售房价至少要在7-8万元。 因此，房屋一定是大户型、大面积、高单价、高总价，这样必然导致供应套数减少，购房门槛提高，销售下降，库存增加。 通过配建保障房、限制竞拍地价的手段已经被证明是失效的，只会过度扭曲市场，本质上是默许开发商把保障房的成本加在商品房上，从而进一步推高房价。 要拉动房地产销售，就必须控制地价进而控制房价上涨，以释放购房需求、缩小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供应严重不足，但平均容积率却始终控制在2以下，结果是无法供应更多的住房，结果反而推高了地价和房价。 一二线城市要在有限土地供应的前提下增加住房供应，只能通过提高容积率、增加中小套型占比等办法，引导普通商品房建设，让土地市场降温，抑制地王的产生，进而控制房价，增加销售。 第三，落实户籍政策，促进安居购房。 农民进城不能落户，购房意愿薄弱，就会始终处于漂泊感之中。一些地方政府已经把购房与落户、契税减免、财政补贴等政策挂钩，对促进农民工购置房产、安居乐业产生了积极影响，也有利于城镇化的落实。相信会有更多地方政府会出台相应政策，中央政府也会支持此类政策。 第四，减少商业配建，增加住房供应。 目前地方政府规划的商业配建面积过大，也导致商铺泛滥，仅2000年到2015年9月，商业营业用房的竣工面积累计就达到44亿平方米，相当于城镇人均5.7平方米，商业营业用房严重过剩，加上电商的冲击，商业投资回报率明显下降，普通商业用房销售也在走下坡路，由此也导致商业用房新开工率直线走低。 第五，降低交易税费，活跃二手交易。 目前的商业用房只有一手房市场，二手房市场基本是个死市，因为交易税负太高，要激活商业用房二手房市场，就要把税收降下来。 只要对比一下商业用房交易税费和股市交易税费，就很清楚为什么股市散户大多亏损但仍然活跃，而商业二手房市场好歹有收益却是一潭死水。 二手房市场不活，一手房市场也难以为继。商业用房销售增长率已经连续下滑，未来也会进入负增长区间。商业用房供应量过大虽然是主因，但与二手房市场失去功能不无关系。 激活商业二手房市场，就需要降低商业用房交易税费，这也符合国家减税的大方向，让利于民、反过来引导消费。 第六，调整保障房建设、棚户区改造政策。 保障房货币化安置政策是聪明的，政府不但不必再自行建设保障房，甚至不应该采取配建保障房政策。 “物以类聚、人以群分”是自然规律，强行把房屋贴上保障房的标签，不仅造成同一小区房屋品质的差异性，而且为保障房居住人群贴上了标签，就好比古代犯人脸上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。 **好的办法还是应当对被保障人群进行货币化安置，让他们自由选择商品房小区，甚至棚户区也可以实行货币化安置，以提高保障效率，同时化解库存，还为被保障人群及其子女保留尊严和体面。 中央政府去库存的决心已经表明，关键还在于有关部委和地方政府是不是能够放弃短期利益而顾及长远？肯不肯有所作为？ 相信在反腐败不断深化的背景下，治理懒政庸政将被提上议事日程，去库存将成为各级政府的共识和行动，房地产业必将迎来更加成熟的市场环境和政策氛围，五年的去库存周期很快就会过去，市场将变得更加平稳健康，虽然有些房企可能等不到那一天。

从法律角度出发，房地产企业在进行去库存时，需确保所有销售活动合法合规，同时可采用灵活的法律手段，如适当调整购房合同条款、调整产权证书颁发周期等。

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现房贷款快，期房贷款需等待交房，二手房贷款需评估。利率和首付比例影响购房成本，合理规划贷款方案。

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房地产去库存政策：①快速提高户籍人口城镇化率。根据深化住房制度改革的要求，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房市场，商品房去库存对市场的影响力提升，各地方政府出台楼市新政策后，消化楼市库存速度增加，进一步的稳定了房价，对于去库存也有一定的帮助。②落实户籍制度改革方案。非户籍人口在就业地落户，形成在就业地买房，长期租房的需求。以新市民住房需求为出发点，建立购租并举的制度，让公租房扩大到非户籍人口，使得购买房屋的人群范围逐步扩大。③发展住房租赁市场。支持个人，各类机构购买库存商品房，成为租赁市场房源提供者，鼓励住房租赁业务，根据市场规律调整营销策略，调低商品住房价格，取消过时的限制性措施。

唐山作为一个典型的三四线城市，其城市的发展主要是依靠市辖范围内的郊区、市、县，包括迁西、迁安、滦南、滦县等消费群体。但是在房产市场去库存的压力下，如何引导更多的周边区域人口买房是唐山房产市场面临的重要难题。如何才能解决唐山楼市的库存问题呢？唐山房地产市场发展前景如何呢？下面就跟着小编来一起了解一下吧！ 河北省早在2008年便审议通过了唐山城市规划的方案，确立唐山两核两带的城市规划思路。到2020年，城市主城区（路北、路南、高新区、空港、开平、丰南、古冶、丰润）城镇人口规模预计达到300万人以上，曹妃甸新区（曹妃甸新城、曹妃甸工业区、唐海县、南堡开发区）城镇人口规模将达到126万人。 虽然随着唐山人口规模的扩大，我们可以看到唐山楼市发展的前景和空间，但是唐山**为一个典型的三四线城市，其存在着很强的城市特性。唐山的城市建设发展虽然迅速，但是缺乏特色，再加上周边郊县农村人口向城市流动的加大，唐山楼市的去库存就成为了一个重要难题。 唐山预售面积释放量收紧 据监测的唐山房产信息网数据：2015年唐山全年共获批房产预售面积约720.7万平方米，环比2014年收缩减了约24.90%。而就在刚刚过去的1月份，唐山共获批预售面积约60.4万，环比去年12月下降约17.85%，同比去年同期下降约18.50%。 此外，随着2016年唐山世界园艺博览会的即将召开，唐山市区的各大工地很有可能将会停工。虽然，目前唐山市政府还没有明确的下发通知，但是为了保证世园会举办期间的空气质量，对于工地施工的限制政策推行的可能性是极大的。如果政策真的发布，那么在建的房地产项目工程的进度、交房时间或将受到延迟，预售面积的供应也将会继续的缩减。 唐山房价持续走低 回顾2015年全年，据国家统计局公布的城市房价同环比走势，唐山新建商品房住宅价格除6月、7月、9月环比持平外，其他9个月均环比下降。而从同比走势看，2015年全年唐山房价均为下降走势。与新房市场相同，去年全年唐山二手房住宅价格环比均呈下降走势。 世园会或将成为楼市新机遇 随着2016年世界园艺博览会在唐山举办，届时将会有几十个国家和地区前来参展，预计观众将达到1500万人次以上。大量的参观者涌入唐山，势必会让唐山的经济有一个较大的增长，那么房地产行业也将受到利好的影响，或将成为唐山楼市去库存的一个重要机遇。 唐山是一个具有广阔发展前景的工业城市，钢铁、能源、建材、装备制造、化工工业为唐山传统优势产业。世园会场馆以及基础设施、景观绿化、配套服务等工程的竣工和使用，对于唐山南湖片区房地产项目以及凤凰新城区域内辐射项目的入市销售将带来利好影响。唐山市如若将生态环境多加治理的话，其房产势必会受到更多市民的关注，届时楼市便会迎来新的生机。