住建部如何规范房地产市场？购房者应如何避免不当经营的陷阱？

一定要五证齐全来的！

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房产买卖的主战场—售楼部，常常是房产买卖双方上演“拉锯战”的“阵地”。对卖方而言，售楼部里的置业顾问、销售团队都经过专业培训，从购房者踏入售楼部开始，就有一整套完整的销售说辞。而就大多数购房者而言，却很容易就在这“循循善诱”中“沦陷”。那么，购房者如何在买房时“保持清醒”，应该如何应对这些“销售说辞”呢? 初级篇：价值的挖掘与还原 统一完善的“销售说辞”及“营销方法”是房地产销售团队不可或缺的制胜法宝。从地产销售来讲，常常着眼于对市场的理解、对项目价值的挖掘、对客户的深度分析把握，对语言的深刻锤炼。 常言道，知己知彼方能百战不殆，所以在进入售楼部前，也请各位购房者，逆向思考。 踏进售楼部，购房者就进入了销售人员的“包围圈”。一般情况下，新客户到访，销售方的置业顾问常会询问“您是第一次到我们项目吗?”“您购房打算自己居住还是为儿女购房呢?”在这样的问题中，置业顾问很容易了解到购房者的基本情况和购房倾向。 而后，置业顾问则开始向准购房者们“推销”。一般说来，置业顾问会对整个项目的价值链条做全面且详尽地“挖掘”，将**具价值和吸引力的“卖点”变着花样地摆在在购房者面前。 在这个价值链条挖掘过程中，通常从“土地价值”开始。项目所在的土地价值有哪些?片区的城市规划发展、交通现状及预期、城市历史文化底蕴、地块所处区域商业及生活配套状况、居住文化……这些，统统都是销售方会“挖掘”的价值。 其次是项目院落空间、向心组合、楼房视线、地块利用、高低层建筑关系、商业布局与住宅关系、项目内自然资源的利用等规划价值，也是房产销售中常打的“卖点”牌。 此外，园林景观价值、建筑外立面价值、交通系统价值、户型空间细节、小区配套等“价值点”，都是销售团队在项目销售之前，就会进行深度挖掘的对象。 因此，准购房者们在去售楼部前，**好对这些“价值点”有所了解。当然，直接进入售楼部了解，也是可以的。分析销售置业顾问的价值挖掘方向，再逆向推导、还原：为什么主打这些价值点，是否真的具备价值，主打的价值点是否掩盖了其他更攸关居住的价值点?将卖点一一还原，冷静分析是否契合你的购房需求。 提升篇：售楼部提问有讲究 在对一个项目有了一定的了解后，购房者大多会选定某个楼盘进行深入了解。在选定楼盘的情况下，面对售楼部置业顾问的“花言巧语”，购房者要做的就是—保持冷静。 置业顾问都是经过专业培训的，购房者在选择房子的时候，一定要知道：置业顾问的答复。同时注意，置业顾问的“承诺”，不能作为购房后发生纠纷时的法律依据，一切都需要以“购房合同”及“补充协议”为准。 在深入了解某个楼盘项目的时候，售楼部依然是重要的“阵地”，这个时候，提问咨询也是有讲究的。 一、 销售方式 要求其明确答复，是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(两者区别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。 二、 具体价格 在项目的“楼书”上，购房才常会看到“均价”这个词。顾名思义，“均价”是项目的平均价格，但购房者常会发现心仪的房子与打出的“均价”会有很大差距。所以在深入了解项目时，一定要明确心仪的楼层及户型的确切价格。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6层-8层，一层二户的多层楼盘单位面积**高价与均价相差5%-8%，高层是在15%-20%之间。 三、 交房时间 是否能按时交房入住，入住时是否能取得“建筑工程竣工验收备案表”、“商品房面积实测技术报告书”、“住宅质量保证书”、“住宅使用说明书”，这些都是购房者需要明确的地方。 四、 入住条件 入住时，水、电、气、通讯、闭路监控系统是否能正常使用，以及小区内的保洁、绿化、排污、照明等私用或公用设施正常是否正常，装修期间装修垃圾等处理方式，物业管理费用收取等都需要了解。 五、 小区车位 小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证“一户一位”，车位面积、收费标准、预计开售时间等，需要购房者明确。 高级篇：售楼部内外要警惕售楼部外的第三方销售员 一般情况下，热销的项目售楼部里面或周围常常人头攒动，热闹非常。这时候，购房者很容易产生“这里房子好火哟，肯定卖得好，我也可以考虑”的从众心理。这时候要注意，在售楼处排队的，并不一定都是购房者，还有可能是“房托”或者第三方的销售员。 “房托”，一般是年纪稍大一些的“购房者”，他们常出现在项目开盘等重要节点的现场。 而第三方销售员，则分为场外的“小蜜蜂”和场内的“代理公司”和“分销公司销售人员”。值得注意的是，有代理公司来代理的楼盘通常花样较多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花样，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。 “卖完了”等热销假象 现在，不少消费者都反映“买房难”，要是想买到自己心仪的房子，那就更是“难上加难”。好不容易选好了项目，但户型、面积、朝向都让购房者满意的房子，置业顾问却说：“对不起，这个户型卖完了。” 在销售现场，开发商为了营造销售兴旺的气氛，常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”等字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋了。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动就签了合同，交了“诚意金”。 在这个时候，购房者就需要根据实际情况而定了。对于真正热销的项目，不排除有售完的情况。而对不易分清的“售完”现象，可以到国土部门查询楼盘房源信息。另外，在看房的时候，还可以到售楼部要求售楼员出示一样叫“销控”的本子。这个本子上，记录着该楼盘真实的销售情况，可以确定你心仪的这套房子是否已卖出。

据国家统计局数据，房地产是现目前从业人数**多的行业，人一多，就会鱼龙混杂，房地产从业者，大致可分为三类。 普通从业者： 售楼小姐 建筑工人 房屋中介 造价师 文艺从业者： 建筑设计师 广告人 文案策划 园林设计 那么…… 2B从业者呢？ ？ ？ ？ ？ (此"2b”并非贬义，是指"房地产行业比较有趣、又有话题争议的从业者"） 2B从业者一： 托儿 托儿，又名演员，托儿也是分级别的，低级和高级。 低级托儿，具体说，就是开发商开盘或搞人气活动时，请来排队或凑人气的群众演员，50—100元一天，不包盒饭，但是可以吃现场的饮料和糕点，吃多少拿多少。 不需要任何演技，只需要四肢健全，能坐在座位上，凑个人头，当然表现出“满怀期待，又稍显紧张”的表情为**佳。 一般都以“老年人、学生娃儿、民工模样的中年人”为主。 高级托儿，具体说，要一定的演技水平，要表演出售楼小姐询问楼盘情况的情景，演戏高潮阶段，还要上演忙碌的抢房大战，跟另外一个演员，为争夺房源吵得不可开交，配上“这房子确实巴适，划算！”“喂，美女，我家定两套”等台词。 以“外向的老年人、开朗的学生娃儿、能说会道的民工模样的中年人”为主。 2B从业者二：小蜜蜂 “帅哥/美女，看房子哇？我带你去嘛！” 这个是小蜜蜂的标准职业术语 小蜜蜂，学名行销，其实就是街边上，拉人看房子的，拉到一组有效客户，20-40元不等，如果这个客户签单成交，可获200-400元奖励。 小蜜蜂不靠翅膀出行，交通上五花八门，从甩火腿，到自行车，电瓶车，再到三轮车，再高级一点就是老捷达或者商务车。 小蜜蜂从来不辨识客户精准度，只要看到是个人，就会说“帅哥/美女，来看房嘛，巴适得很”。 小蜜蜂，一般以大妈、中年大叔、学生为主，培训第一步，就是要学会上文提到的标准职业术语。 曾在电脑城、酒吧一条街、火车站、野出租行业，从事过拉客的工作经验者优先。 2B从业者三：展会模特 每逢房交会，有一部分人是来看房的，有部分人是来看人的 被看的人，就称为展会模特 男的霸气迷人，女的卖弄姿色 男的漏八块，女的漏两块 吸引眼球，制造噱头，奇装艳服、背画户型图，唱歌又跳舞。 几百上千一天不等，漂亮帅气大学生可兼职 外国人更贵。 2B从业者四：传单学生 不知道为什么，学生**喜欢的兼职是发传单，而发传单的一般都是学生。 当然，在房地产行业也一样。 在售楼部附近，在工地附近，在大超市门口，在街道十字路口，在人流聚集处，学生们背着小书包，红着脸，给路人发传单。 聪明的学生，一次发5张，也发给垃圾桶 发传单也跟做行销的，有一个同样的精髓，只要对方是人，愿意伸手拿，就发。 2B从业者五：软文写手 软文写手，行行都有，房地产界，写到手抖 是的，房地产界是软文**集中泛滥的地方，软文写手**多的领域。 每年夏天，一些大学中文学、新闻学、经济学的大学生，找不到工作，便纷纷涌入了房产媒体，开始学习什么“繁华中央官邸、至尊财富人群之选”“生态宜居大盘、享受静谧人生”之类的专业术语。 是的，一个收入2500左右的应届毕业生，会教你去怎样买250万的房子。 其实他们也是无奈，他们也是要租房吃饭买衣服的。 所以他们学会了一项生存的姿势，溜须拍马、吹捧开发商。 “购房者愿不愿意看无所谓，开发商看着乐呵乐呵就行”。 2B从业者六：公积金、假离婚代办 每项不合理的制度，背后都会滋生一些灰色产业。 公积金是一个很贱的制度。 扣你的钱，你不买房的话，退休再给你，这几十年，钱是我的，由我支配和投资，没你的份。 你买房的话，我更高兴，不但公积金，连你的存款都是我的，不但存款是我的，你还得贷款，这点公积金算什么。 所以，办理取公积金的中间商就出来了，做着灰色的勾当，对抗这个制度，以毒攻毒嘛。 当然，家庭二套房制度就更贱了 很多人为了买二套房假离婚，上演了一出中国特色的笑话。一些专门负责假离婚及二套房申请流程的中介商家们，简直就是对于笑话的讽刺。

西雅图各区域的房价解读通常情况下，大部分华人喜欢投资置业的区域在西边是西雅图 (Seattle)、安妮女王 (Queen Anne)、海岸线市 (Shoreline)、绿湖 (Green Lake)、肯默 (Kenmore) 和林伍德 (Lynnwood);在东边是贝尔维尔 (Bellevue)、雷德蒙德 (Redmond)、柯克兰 (Kirkland)、默瑟岛 (Mercer Island)、萨马米什 (Sammamish)、博塞尔 (Bothell)、伍丁维尔(Woodinville)、伊萨阔 (Issaquah) 和伦顿 (Renton)。既然聊到西雅图的地产，不得不提及**近两年飞涨的房价，2017年是有史以来金县 (King County) 的房价中位数第一次单年增长了10万美金，是全美**火热的住宅房产市场。根据西北区房地产协会的数据统计，7月份西雅图地区的房产中位价已经达到了658,000美金。而且西雅图市区的 Union Lake 南边也是全美炙手可热的商业地产投资开发区域。为什么房价一直在攀升，当地健康的经济发展是因素之一，创造了购房刚需。这些年由于大公司的入驻或扩大规模，源源不断的新居民搬来西雅图。在2016年，仅亚马逊一家公司就增加了2万个工作机会，2017年它也没有停止招聘的脚步。 同时，低市场库存的现状造成了供不应求的局面。

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购买性价比比较高的房子更有潜力哦，按揭贷款是看自己的经济收入看月供承受能力的哦

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