建设部发布的新版购房合同有哪些特点，如何更好地保护买房人权益？

现今，开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》(以下简称《合同》)是建设部颁布的示范文本。其实除了购房合同，购房人可以签补充协议。那么购房补充协议该怎么签? 以下是八大注意事项： 1、面积误差有猫腻 个别发展商将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积充做面积误差。购房者可以在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率。当开发商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者便可选择退房并要求发展商承担违约责任。 2、装修拒绝说进口 建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌等。写明“出卖人达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。”不能用进口、高级等名词。 3、贷款不批分责任 如果由于开发商的原因导致贷款得不到批准，购房者可以选择退房并要求发展商承担违约责任;如果由于自身原因，可选择变更付款方式或要求退房。这些内容在格式合同或补充协议里应明确约定。 4、赠送花园别轻信 　《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”所以即使房地产商在合同中约定了楼门前底层用户窗户下的小绿地归您使用，如果没有得到全体购房人的认可，这种约定并不保险。您**好能和房地产商约定清楚使用的费用和期限，并明确使用权如被全体业主收回，房地产商应赔偿什么损失。 5、配套设施留意时间 在开发商拥有会所、地下车库独立产权的情况下，在合同中明确是小区自用还是在保障小区业主使用不受影响的情况下，经业主大会同意后可对外开放，并明确具体的使用费用。 对出售的地下车位，不买车位的购房人就要在合同上明确，自己如果将来有车，可以停在什么地方。 一些购房人在合同里只约定“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水……”，却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用，这种含糊不清的约定是没有意义的。 关于配套设施业主通常认为合同中有这样一条就放心了：“保证邮局、商场、幼儿园等配套设施在某年某月某日达到使用条件”。对于“使用条件”业主往往理解为只有开张才能算达到使用条件。但开发商会说：“房子卖出就达到使用条件了。至于什么时候开张不是我说了算。”所以应在合同中注明什么叫达到使用条件。 6、交房标准具体化 　将交房含义具体化，即规定为：交房屋钥匙，否则应为开发商违约。还有一个问题就是开发商在规定的时限内办不下产权证该怎么办，很多合同里没有规定，应明确为若不能按时办理，则开发商支付违约金或业主退房。 7、维修连坐开发商 在北京市新增楼盘中，部分采用了通过燃气系统独立供暖的方式，而不再通过市政热力管线集中供暖。由于提供该种燃气系统的大多为德国、意大利等国外厂商，购房者难以保修和维修。 **好在补充协议中将开发商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来，要求开发商在购房者联系不到厂商的情况下保证正常供暖，并负担一定的维修费用。 8、物业好坏先相面 　新版《合同》已提示购房者，就开发商指定的物业服务收费价格，服务内容、服务质量与开发商自由约定。但这还不够，在补充协议里还应约定：前期物业的服务时间、物业权利、物业期限届满后，由业主委员会或全体业主决定是否继续聘任物业或重新指定其他物业。 四类条款不能签 条款1 “在出卖人出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并单方签署了《房屋交接单》的情形下，视为出卖人已完全具备向买受人交付商品房的条件。” 这是开发商为减少因业主拒绝办理入住所带来的麻烦而制定的，属单方认可就能成就的条款，意味着业主办理入住是无条件接受开发商提供的房屋。 条款2 “建筑面积或套内建筑面积误差缩水超出3%，除向买受人退还全部房款外，按人民银行同期存款利息支付利息。” 购房人要坚持改为人民银行同期固定资产贷款利率，因为这两者之间的差别很大。退一步说，即使不约定，也不能约定成存款利率，因为不约定的情况下诉讼时还可能主张贷款利率。 条款3 “买受人申请商业银行贷款的具体数额和具体年限以银行**后审批为准。如果银行批准的贷款金额低于买受人所申请的数额，则买受人必须在接到银行或出卖人通知之日起10日内，以现金形式向出卖人支付差额部分，否则视为逾期付款，应按买卖合同第七条承担违约责任。” 这是开发商转移风险的条款，本来应该由双方承担的风险，现在变为由购房人来全部承担。 条款4 “不可抗力包括买卖合同订立后发生的临近市政工程建设导致商品房无法进行正常施工。” 这是开发商免除自身责任的条款，单方扩大了法律规定的不可抗力范围，购房人可不接受

今后，北京市民购买期房时，开发商不得以缴纳税费或签订物业管理文件作为验房的条件；有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况，需在合同中告知；购房人在验房中发现墙面开裂、管道堵塞等问题，开发商需修复后再行交付……日前北京市市住建委和市工商局就修订的《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》，以及新起草的《北京市自住型商品住房（地块汇总、实拍、论坛）预售合同》面向社会征求意见，社会各界可于10月20日前提出意见。 亮点一：水电气热需明确交付条件 “房子都交了,可燃气还没有通,这可怎么办?”这样的烦恼,曾有购房人遇到过。 目前执行的购房合同中,对于水电气热等市政基础设施的交付,只是简单要求需达到交付条件,但具体要达到何种条件,则空出来由开发商填写,购房人并无太多话语权。 新版的征求意见稿中,对水电气热、电视电话和宽带网络的交付,首次详细列出了**低标准。具体包括:交付时供水、排水配套设施要齐全,并与城市公共供水、排水管网连接;供电,交付时要纳入城市供电网络并正式供电;供暖,交付时供热系统符合供热配建标准,使用城市集中供热的,纳入城市集中供热管网;燃气交付时要完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网连接,保证燃气供应;电话通信、有线电视、宽带网络交付时则要敷设到户。 亮点二：墙面开裂等要先修再交房 查验房屋,是商品房交房时非常重要的一环,也是购房人和开发商之间**容易发生矛盾的一个环节。不同于现行范本中的笼统模糊,此次三份合同的征求意见稿中,在查验房屋一项,增加了许多内容。 首先,征求意见稿明确,办理交付手续前,购房人有权对该商品房进行查验,开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为查验和办理交付手续的前提条件。 其次,除地基基础和主体结构外,购房人在房屋查验中如果发现了屋面、墙面、地面渗漏或开裂;管道堵塞;门窗翘裂;五金件损坏;灯具、电器等电气设备不能正常使用等问题,开发商必须按照有关工程和产品的质量规范,在约定的日期内负责修复并承担费用,修复后再进行交付。 “也就是说,开发商要保证交付房屋的质量,不能把存在表面瑕疵的房子交到购房人手中。”专家表示,如果开发商存在拖延修理的“怠工”行为,就将面临承担逾期交付责任的风险。 亮点三：小区内车位优先租给业主 前期物业管理事项,也成为新版示范文本中增加内容较多的一部分。 随着本市在新建商品房中推广“业主一卡通”,记者看到,征求意见稿中单独提出,在交付房屋前,开发商应当向购房人发放该商品房的“业主一卡通”,购房人在入住前,需在“业主一卡通”中预存不超过12个月的物业服务费。 值得注意的是,征求意见稿强调,开发商不得将物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位,向本物业管理区域业主以外的其他人销售。车库、车位用于出租的,开发商也应当优先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后,可将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人,租期不超过6个月。遇到调整租金,也应该与全体业主协商。 亮点四：房屋有遮挡须提前告知 另外,在预售合同文本中,首次约定开发商承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。开发商还需承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况,以附件的形式告知购房人,比如商品房公共管道检修口或变电箱遮挡了房屋的正常使用的。 “购房人买期房的时候,房子还没建好,房屋有没有遮挡或妨碍都看不见,但入住之后影响却较大。”专家解释说,提前在合同中予以说明,才能让购房人买得明明白白。 同时,增加了“买受人信息保护”一条,规定开发商对购房者信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要,未经购房人书面同意,开发商及其销售人员和相关工作人员不得对外披露购房人信息。

买房的人们都签订过购房合同，这也是维护购房者权益的重要凭证。昨日起，北京市住建委和市工商局就修订的《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》，以及新起草的《北京市自住型商品住房预售合同》面向社会征求意见。 购房合同首次设置章节 通常，商品房的购房合同分为两种，一种是预售合同，针对的是目前楼市中占大部分的期房；另一种是现房合同，就是购房者买到时已经是现房了。 北京市住建委相关负责人说，此次市住建委和市工商局修订和起草的3个示范文本，是依据住建部出台的《商品房买卖合同示范文本》为蓝本，目的是进一步规范商品房交易行为，切实保障买卖双方合法权益。 一位参与修订范本的专家说，示范文本的征求意见稿在体例上与以往不同。“购房合同很厚，过去合同中是一条一条的条文直通到底，而新修订的则是根据购房的几大方面和环节，设置了数个章节。这样，老百姓要想了解哪个方面的内容，直接就可以翻到那个章节了。” 据悉， 3个示范文本有征求意见稿，以预售合同为例，分为合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项10个章节。 自住房合同设再上市等约定 今年上半年，个别自住房项目被曝出购房合同霸王条款的问题，如购房人需要将契税交给开发商代缴等。此后，市住保办会同相关部门，研究出台专用于自住房的购房合同示范文本。 昨日，自住房单独的预售合同示范文本也同时征求意见。 市住建委相关负责人表示，自住房限定购房价格和销售对象，与商品房相比，在购房主体资格、再上市交易年限等方面存在不同，因此，合同示范文本做了特别提示。一是提示购房人自取得房屋所有权证书之日起，原则上5年内不得转让。5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。 同时，自住房购房人要承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效。通过隐瞒家庭信息、虚假申报、伪造证明材料等方式，骗购自住型商品住房的，应承担相应的经济和法律责任，且5年内买受人家庭不得在本市购买住房。 据了解，这三个合同文本在“首都之窗”、北京市住建委网站向社会各界公开征集建议和意见。社会各界可于10月20日前发送邮件至bjspfht2015@126.com，提出意见。 焦点一：发现瑕疵 开发商须修好再交房 参与修订和起草的专家说，此次示范文本中，修改较多的是房屋交付和质量方面。这对于购房者来说也是比较重要的。 过去，在收房环节中，购房者会验房，当然，如果地基、主体结构出了问题，肯定不能收房。但对于非专业人士的购房者来说，大都发现的是一些瑕疵问题，比如门窗翘了，墙面或地面有开裂或鼓包等。而绝大部分开发商都会让购房者先收房，然后把问题记录一下，以后再按照保修的规定来修理。这样的做法也并不违反合同，因为只要有了竣工备案验收表，就表示该房屋是可以达到交付收房的条件了。 而当购房者收了房之后，一些开发商则会将收房时反映的那些问题慢慢攒着一起修，购房者发现的这些瑕疵长时间得不到维修，不断地挑战购房者的容忍度。**终，一些着急装修或入住的购房者就会自己在装修中把这些瑕疵和问题修理了。 而在此次征求意见的范本中，则明确约定：如果购房人在验房时发现屋面、墙面、地面渗漏或开裂；管道堵塞；门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用等问题，开发商要按照相关的质量规范、标准，在约定的日期内负责修复，并承担费用，修复后再进行交付。 “也就是说，开发商要保证交付房屋的质量，不能把存在表面瑕疵的房子交到购房人手中。”专家表示，在这个章节中，首先合同会约定一个交房的时间，开发商也会把返修的富余时间考虑进去，但如果购房者反映的瑕疵问题迟迟不修理好，无法收房，一旦超过了交房期限，开发商就要承担逾期交房的责任。 而开发商逾期交房在合同中也有约定，每天都要按照总房款的相应比例支付违约金。 焦点二： 配套设施交付条件首次逐项明确 目前的购房合同在房屋的交付条件中，对于水电气热等方面，只是简单地要求达到使用条件，每一项的后方都是空白的横杠，**终是提供合同的开发商来填写，而开发商往往就会模糊过去。**终，一些购房者发现，收房入住很长时间了，小区还用不上市政水，用的还是临时电。 而在新修订的示范文本中，这些项目都逐条非常细致地列出了交付的条件。 比如，交付时供水、排水配套设施要齐全，并与城市公共供水、排水管网连接等。 供电方面，交付时要纳入城市供电网络并正式供电；供暖则要求供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，燃气则要在交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，此外，电话通信、有线电视、宽带网络则要敷设到户。 合同里还明确，供水、供电、供暖由开发商负责办理开通手续并承担相关费用。燃气、电话、有线电视、宽带则由购房者自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用。 焦点三： 房屋有遮挡须提前告知 专家介绍，征求意见稿中，拟首次设定其他事项的章节，在这个章节里，包含了很多细致的约定。 比如，预售合同的条款里约定，开发商要承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知购房人。 专家解释说，购房人买期房的时候，房子还没建好，房屋有没有遮挡或妨碍都看不见，但入住之后影响却较大。比如房前就是小区车库入口，势必带来噪音等影响。而提前在合同中约定，这些情况开发商必须提前告知购房者。 此外，很多购房者都会遇到这样的状况，刚买房签了购房合同，就有大量的装修等广告电话打来，不胜其烦。这很可能是购房人信息发生泄露。 此次示范文本中约定，开发商对购房者信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要，未经购房人书面同意，开发商及其销售人员和相关工作人员不得对外披露购房人信息。(来自网络综合整理)

细读合同，明确权责，验房确认，咨询律师。

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审合同，查资质，保权益。

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