去库存政策的实施效果如何，有哪些评价？

房产税试点政策实施后，市场反应不一，效果有待观察。

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近期楼市政策调整，购房首付比例降低，公积金和商贷利率有所优惠，购房成本降低。对于符合条件的购房者，银行也提供了灵活的贷款选项和还款方式。

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据报道，中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组会议中指出，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”只有18个字，但意义很大。去库存很容易理解，只要知道哪里库存多，释放政策红利即可，但促进房地产业的持续发展，到底有什么办法？ 目前市场上库存状况普遍不乐观。数据显示，全国商品房待售面积持续增长，住宅待售面积略有减少。9月全国住宅待售面积较前期高位4月下降1.6%。在中原地产监测的21个城市中，11个城市10月库存量较上半年末有所增加，从消化周期来看，三成城市超过一年。 库存问题是一个分化的数据：目前一二线市场在2014年“930”一系列刺激下，库存数据压力有所缓解，压力大的主要体现在三四线城市。 库存危机的另一大担心来自新开工降幅有所收窄。9月房地产开发投资额累计同比增长2.6%，其中住宅投资额仅增长1.7%。分地区来看，西部地区表现**弱，而东部地区表现相对较好，这主要由于东部地区房地产销售情况明显好于中西部地区。 基于此，房地产未来去库存应当在哪些方向上努力？ 首先，信贷政策的继续宽松仍然显得必要。 从去年以来，降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息后，百万房贷20年利息减少幅度高达22.57万。资金流动性的宽松对购房需求的提升有直接作用。 其二，直接购房减免税费和增加购房补贴。 这一思路在部分城市已经实行，比如郑州（楼盘）市政府此前宣布，相关家庭若自愿放弃保障房购房资格，转而购买普通商品住房，将对其购房90平方米以内部分给予每平方米800元的补贴。 其三，降低房企融资难度。 目前看，仅10月份就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了470亿，国家在融资端为开发商释放流动性的节奏在加快，考虑到融资成本的逐步降低，预计越来越多的房企会进行债权类融资。 其四，棚户区改造为去库存提供了新的需求端。 2015年“两会”政府工作报告中明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一。在房地产开发投资增速持续走低的背景下，国务院决定进一步强化城镇棚户区改造，并提出实施三年行动计划。 其五，伴随全面二孩政策实行后加快户籍改革。 户籍制度的优化将降低工作居住证转户难度，即使在限购执行严格的城市，工作居住证的办理难度也有望降低。在未来以人为本的城镇化的总方针下，购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化，也将有利于新增户籍人口的购房需求。

根据中国指数研究院**新发布的《第47期中国主要城市房地产市场交易情报》，11月第三周(11月16日-22日)重点监测的36个城市成交面积环比上涨7%，其中24个城市环比上涨，占监测城市的67%；与去年同期相比整体上涨21.2%。分城市来看，一线城市环比前一周基本持平，二三线城市呈上涨趋势。三线城市涨幅**大——同比达到了15.8%，环比也达到了44.1%。 近日，中央频繁关注楼市去库存问题。11 月以来，“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”、“以加快户籍制度改革带动住房等消费”等高层声音连续出现，使整个行业发展过程中的这一主旋律凸显出来。 地方化解库存的行动很快有所体现：19日，山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》，明确规定了取消商品房购房限制——包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销(预)售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。由此山西成为本轮高层提出化解房地产库存之后，第一个采取行动的地方政府。该《意见》由山西省住房城乡建设厅、山西省发展改革委、山西省财政厅等11个部门联合提出，是对山西省房地产政策进行的重大调整。 中央层面，21日，国务院法制办就《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见，是公积金管理条例在时隔13年后再次调整。中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮解读这份修订稿时指出“扩大提取范围、提高公积金运用率”是其关键。具体而言，今后，交房租及物业费拟纳入公积金提取范围；自由职业者等灵活就业人员，也可以缴存住房公积金，并享受公积金贷款等权益；公积金缴存职工可以提取账户内的公积金，用于支付自主住房物业费。而公积金贷款的审批时限由15日缩短为10日。

2015年的房地产可谓经历了近些年以来**频繁的刺激调控，但是效果好像并不是很大，很多地方尤其是三四线城市库存依然庞大。虽然有些项目在以少量房源特价房的形式在卖房子，但是仍然有很多项目或者很多地方房价并没有下降。 区域形式不可一概而论 并不是所有地方的房地产都像新闻报道的一样，房地产行情不好，库存量巨大，每个地方都有自身的市场环境。比如说通州，由于北京市搬迁的政策性因素，导致区域内房价段时间内飙升，这个地方面对后续的北京市政府带动的发展影响力，当前市场是供不应求的。 开发成本约束价格 中国有不少良心开发商，他们在产品上比市场面一般的产品做的更好，更人性化，所以他们的成本比市场上别的项目高，这种类型的项目主要体现在一线知名房企的项目上，比如说耳熟能详的绿城开发商，对产品的细节是业内出了明的，很多业主都以绿城业主为荣。 地王地价成本不可忽视 在房地产发展迅速的前几年，区域地王频出，今年由于行情不好，有些地方以退地的形式拒绝开发，但是仍然有很多地王已经面世，这种时候，地王产品相对于市场上其他产品来说价格上存在劣势，他们的可控价格范围缩小。那么这种楼盘是否值得购买呢，首先这要看区域的位置是否值这个价；其次要看项目的产品是否值得这个价。 老业主的因素 很多项目都已经是在售的成熟项目，他们有老业主，在降价问题上特别的敏感，新闻不止一次的出现老业主怒砸售楼部的举动，讲个很简单的问题，你在某宝上买东西如果在你买的七天内降价20元了你都要理直气壮的找客服理论，何况是动辄上百万的房子。这种项目购买指数看周边的项目情况，如果周边同类项目降的厉害，而它无动于衷，那么不建议购买。 牢固国企开发商 如果市场上有一类企业不受市场影响，那么它的背景肯定是国企性质。这个不多讲，海南有很多国企项目，他们有销售任务但是没有销售压力。这种项目买的时候需要三思。