购房时所说的五证具体包括哪些，如何核实？

公摊面积涉及楼道、电梯等公共区域。在计算房贷时，需注意公摊面积对房屋总价和贷款额度的影响。

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听中介说，买房需要交的“四金”是指定金、履约金、封顶金和首付。

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五证：土地使用证、规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工验收备案表。

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这“五证”包括： (1)规划部门的《建设工程规划许可证》； (2)国土部门的《国有土地使用权证》； (3)《建设用地规划许可证》(证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障)； (4)建设部门的《建设工程许可证》； (5)国土部门的《商品房销售(预售)许可证》。 在这“五证”中，**重要的是《国有土地使用权证》和《商品房销售(预售)许可证》，它表明所售房屋是合法项目，同时，购买期房时还要考查开发商投入开发建设的资金是否已达到工程建设总投资的25%以上，其施工进度和竣工交付时间是否已确定。

购房前验证“五证”是所有打算买房者都必须关注的。但是在某些貌似热销楼盘，部分开发企业以低价销售为噱头违规预售，因此查看“五证”要仔细，签订合同要慎重，交付房款需留意，进一步减少交易风险。 一批违规项目被查出 从3月份起，南宁市住房局针对南宁市区从事房地产开发经营活动的房地产开发企业、从事一手房代理活动的中介服务企业（机构）、在建在售商品房项目以及售楼处等，组织开展了房地产开发经营市场专项执法检查，查处整治了一批违规项目。 “对未取得‘商品房预售许可证’，擅自预售或变相进行预售商品房屋的，要按照相关法律、法规的规定，责令其立即停止预售行为，依法进行行政处罚，对于涉嫌诈骗的，要上报批准移送司法机关依法处理。对于提供虚假资料办理取得预售的开发建设单位，要严格予以查处。对拒不整改的，要从严查处，并启动联运机制报局领导批准停办相对单位和个人相关业务。”市住房局有关人士表示。 购房前要查看“五证” “在检查的过程中发现，一些开发企业利用集体土地违法开发销售，即俗称的‘小产权房’，消费者需要特别留心。”市住房局有关人员表示，根据国家现有法律法规，集体土地禁止进行房地产开发，购买此类项目存在重大风险。为此，购房人购买预售商品房时，应查看该项目是否具备“国有土地使用证 ”“建设工程规划许可证”“建筑工程施工许可证”“房地产开发企业资质证书”“商品房预售许可证”五个证件。 不要轻易支付购房定金 当进入购房环节后，市民仍需谨慎。“目前，南宁推荐使用的是市住房局和市工商局共同制定的《南宁市商品房买卖合同》。在签订正式合同之前，不要轻易支付购房定（订）金，特别是对售房人的一些宣传和承诺，如在合同中没有体现的，应与其协商列入合同条款，避免日后产生纠纷。” 签订合同 为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、**、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。 因此，签订合同看似简单，但在签订过程中千万要细心再细心。在签合同前，不妨检查一下以下事项： 1、开发商在广告中(包括沙盘、售楼书等)对配套的承诺有无写进合同中，并且清晰列明。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。如果合同与规划有所出入，买房时就要留个心眼了。此外，小区中哪些是市政建设哪些是小区建设，也要弄个明白，不然市政建设遥遥无期。 2、谨防销售在空白合同处作弊。客户决定购房，要与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下，销售会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。 付款方式 近年来，在房地产销售市场中，一些开发商推出采取特殊的促销方式——“无息分期付款”购房。与按揭贷款相比，“无息分期付款”没有利息的确很吸引人，但其中的风险可不小。这些项目很有可能手续不全。业内人士指出，“无息分期付款”是开发商要求购房者把房款通过分期付款的方式结清而不是去银行贷款，分期付款期间不产生利息。但这种“无息分期付款”往往要求购房者在短期内筹集房款，一旦购房者不能如期支付房款，就会面临违约。按照目前市场上的分期付款方式看，开发商一般都要等到购房者付清全部房款后才会办理产权证书，若在此期间开发商以买房人未能全部付清房款为由，不将双方所签《商品房买卖合同》交房管部门登记备案，就可能出现开发商“一房二卖”甚至“一房多卖”。因此，采取“分期付款”购房时，购房者需要在《商品房买卖合同》中特别注明交房条件和购房者逾期支付房款的约定。