购房时考虑得房率有哪些注意事项，如何选择？

很多购房人买房之前都会对房地产名词作一些了解，比如得房率这个词就被很多购房者看重。知道什么是得房率？你知道得房率中藏有哪些猫腻吗？ 大家对比楼盘的一个重要的指标是赠送面积后的得房率，所以他们买房时比较看重入户花园的大小、阳台的大小、飘窗的大小高矮等。 但是笔者要调查的是，有多少人的入户花园装修的是和样板房一样的？大部分应该就只是一个空的鞋架； 有多少人的飘窗是摆放有诗意的？大部分应该是堆满了杂物； 而阳台的利用，如果是南方的房子，很多外部的半封闭的阳台的相当于没有利用，特别是朝西面的，由于西晒厉害阳台无法正常利用，所以走访很多朋友的大阳台，空荡荡的丝毫没有样板房那样的心动，看了真是觉得甚是可惜。 房主在买这些大的入户花园、阳台、飘窗的时候应该是特别有期待的，他们想着能跟样板房一样（从这一点来看，样板房的营销在销售上非常的重要），甚至是更有生活情趣，但是赤裸裸的现实是除了正常的生活工作，根本没有多余的心情和时间来打理曾经花别的项目更高一点价格买回来的梦想生活。这也同时在告诉即将买房或者即将换房的朋友，在买房的时候一定要注意以下几点。 一、同等价位若有得房率能更高的**好。 得房率高说明同等总价的房源，套内面积的使用率也高，逆向思维的话，你的房子比其他项目的房子价格更低，这个看合同的套内面积价格就能非常直接的了解到。 二、不盲目接受赠送面积，要从日常生活的角度考虑赠送区域的实用性。 有很多项目为了增加卖点，盲目增加实用性，比如说花池、生活阳台等，有些人的房子住了五六年也没见过花池上开过什么花，这种赠送相当于鸡肋，但是却很难能开发商在定价的时候因为有这样一个卖点导致你的房源比同区域房源价格稍贵。 三、如果赠送区域大而导致正常使用的空间进伸受影响，那需要考虑是否因小失大。 因为赠送区域理论上来说是一个附加值，他不是你必须要的一个区域，比如说厨房，你不可能一个三房的卧室而没有一个厨房。 四、参观样板房仔细核对样板房与现房的尺寸。 很多项目为了达到营销的视觉效果，拓宽或者是缩小部分区域面积，所以也出现很多人发现实体房就算你跟样板房装修的一样一样的，视觉和舒适度上也是和样板房无法比。 房屋的赠送只是今年来比较火热的一个卖点，但是我们购房者自己认真想一下，开发商是不是慈善机构，为什么会有免费这一说法，这肯定是羊毛还是得出在羊身上。所以在买房子的时候一定要非常注意赠送面积，赠送在哪里，怎么赠送，如何使用等问题。

“得房率”这个词对于想要购房的你们一定不陌生吧，得房率的大小是直接关系到购房者的利益，同时得房率也是衡量着套型是否优秀的指标之一。得房率与公摊面积是相对的，一般房屋的公摊面积越大，那么房屋的得房率就越低；反之，房屋的得房率就越高。那么到底得房率多少合适呢？得房率是越大越好吗？ 什么是得房率？ 得房率：得房率是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以电梯房得房率太低，不实惠;太高，不方便。因为电梯房得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。 得房率在多少比较合适： 高层得房率一般都得在75%以上，高层电梯房得房率**适宜的是在75%-80%之间，这样的居住舒适度比较高。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。 公摊面积： 影响得房率的**直接原因就是公摊面积的大小。 房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。公摊面积包括：电梯井、设备间、管道井、公共用房、值班警卫室、公用墙体、楼梯间、变电室、公共门厅过道。 计算公式： 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 公摊面积=建筑面积×公摊系数 公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总套内面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积 公摊面积在多少比较合适： 一般7层以下的住宅，公摊面积在7%—12%左右为宜；7—11层的住宅，公摊面积在10%—16%左右为宜；12—33层的住宅，公摊面积在14%—24%左右为宜；别墅的公摊面积在1%—8%左右为宜。 公摊面积如何规避风险：1、向开发商索取公摊数据；2、索要建筑设计图，让建筑专业人士计算；3、在购房合同中约定公摊面积。 根据上面我们知道了得房率是购房中一个比较重要的指标，不要以为得房率越高就是越好，得房率越高，代表你的套房占地面积达，但是公共面积就相对减少，例如没有电梯通道等公共设施，住久了就会感觉到压抑，觉得不方面等等的题出现，所以得房率不宜太低也不宜太高，适中就可以了。得房率80%是一个理想值。大家在购房的时候一定要问清楚售楼人员，得房率等问题。

注意利率、额度、还款方式。

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有人说，“喜不喜欢看户型，买不买房看环境”。随着人们对居住品质要求的提高，小区环境的好坏越来越受到重视。而小区环境的好坏，通常取决于小区外的大环境和小区内的小环境，小环境**主要的就是景观了。在考察景观时，要注意些什么呢？ 多一些思考，少一些盲从 与房屋本身相比，对于小区景观的好坏，购房者判断起来更难，因为后者的建设往往比较滞后，除非你看的是现房，否则很难实地考察。这就需要购房者在听取售楼员的介绍时，多一些思考，少一些盲从。 要想了解小区景观，购房者可以先咨询一下小区的绿化率、容积率、楼间距、园林规划数据等硬指标，据此对景观规模和整体布局做出一个大致判断。此外，购房者还可以向售楼员打听一些细节问题，比如建筑物的根基部位是否会用一些低矮的灌木丛围住，以遮掩楼体根部与地面连接处的一些管道和缆线;如果有水景，水池是否有净化系统，周边绿化如何等等，因为一个楼盘的景观做出是否精细，细节是一个重要的衡量标准。同时需要提醒的是，在看沙盘或规划图时，还要注意识别一些“临时性景观”，因为其中有些有草有树的地方，比如大面积的草坪或没有建造太多永久性设施的地块，很可能并不是绿地，而是开发商的后期开发用地。 景观既要好看，也要实用 小区景观之所以重要，在于其不仅可以“养眼”，而且可以给居民带来一个惬意的休闲空间。尤其是对于改善型需求的购房者来说，家里多半会有老人和孩子，更需要一个恬静、优美的小区环境来休闲和娱乐。因此，这类购房者在考察景观时，不仅要看其是否漂亮，还要看其是否与居民的休闲活动相匹配，也就是说居民是否可以徜徉其中，实实在在地使用这些景观设施。比如，户外空地中所做出的高低错落的构筑物，是否可以形成或大或小，或公共或私密的活动空间，以满足居民不同活动的使用需求。一般说来，一个好的小区环境既要保证有开阔的场地供居民集体晨练或举办文娱活动，也要保证有相对隐蔽的小空间，为居民提供阅读、交谈等活动的场所。 另外，由于小区里营造的山水景观、花草树木等会直接影响到居民的身体健康，所以购房者有必要了解一下小区里的主要植被有哪些，这些植被是否不仅美观，也对人体的健康有益无害。 尽可能选择大品牌、大项目 如果你的专业知识比较有限，挑选景观楼盘的一个比较保险的办法，是尽可能购买那些由大品牌开发商开发的、规模较大的房地产项目。 出于竞争的需要，时下几乎所有开发商都会花大力气打造小区景观，吸引购房者的眼球。但由于景观的建设和维护都需要花费大量人力物力，如果实力不够，往往很难兑现承诺。相比之下，实力雄厚、经验丰富的大品牌开发商所开发的大体量项目，品质更有保证。而一些体量较小的普通住宅，尤其是独栋沿街建筑，由于整体建筑面积小，建筑密度高，容积率高，因而绿化面积较小，景观也很简单。 值得高兴的是，近几年来，全国闻名的大品牌开发商越来越多地进驻大连，为滨城购房者带来了更多高品质的景观楼盘。其中一些特别擅长景观建设的开发商，甚至会在项目尚未开盘或刚刚开盘之际，率先推出景观示范区，让购房者提前找到“身临其境”的感觉。购买这样的楼盘，选对景观的胜算当然更大一些。 选择好的物业，确保景观“长寿” 许多住在房龄较老的小区里的居民都有这样的感受：房子刚入住时，景观维护得还挺好，但后来慢慢就没人管了，原来很亮丽的景观，渐渐地就沦为摆设，甚至有碍观瞻，让人心里堵得慌。这就提醒我们，买景观房一定要选择好的物业公司，确保景观“长寿”。 怎样判断一家物业公司的服务能力和管理水平呢?除了通过媒体查阅相关资料以外，比较靠谱的做法是到由它服务的老的小区里去看一看，观察那里的景观的生存率和鲜活度。一般说来，品牌开发商自己成立的物业公司或其聘请的品牌物业公司，管理水平更有保障。 需要提醒的是，小区景观越“金贵”，维护成本也越高。对于这样的景观维护，如果开发商没有补贴，全靠物业公司自负盈亏的话，往往也意味着业主要付出较高的物业费;而倘若这笔物业费不能及时缴纳，一些维护成本较高的景观就可能渐渐死掉。从这个意义上说，选景观也应遵循“只选对的，不选贵的”这个原则。毕竟，长久地享受适度的景观所带来的愉悦，比短暂地享受“金贵”的景观所带来的快感更重要。

验房时，务必确保房屋产权清晰，无产权争议。检查房屋质量是否符合合同约定，注意保留相关证据。同时，确认配套设施和物业服务的权益，确保购房后的居住权益得到保障。

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